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FORMATIONS GENERALES ET SPECIALISEES Dans le cadre de ces formations, deux approches du décret du 30 septembre 1953 peuvent être envisagées : -reprendre
globalement l’étude du décret en l’approfondissant, Concernant le premier point : le programme détaillé est inséré
dans le chapitre 1er. 1° - formations spécialisées sur le plafonnement et le déplafonnement 2° - formations spécialisées sur l’article 23 du décret désormais art.L 145 - 33 du Code de Commerce. Il ne s’agit bien entendu que de deux exemples, une formation spécialisée ne pouvant se déterminer qu’avec les interlocuteurs de l’entreprise. Exemple n°1 : ETUDE SPECIFIQUE SUR LE PLAFONNEMENT ET LE DEPLAFONNEMENT I/ CALCUL DU PLAFONNEMENT - LOI DU 5 JANVIER 1988 Il convient de rappeler que la réforme de 1988 a remplacé les coefficients de plafonnement par l’indice INSEE du coût de la construction. Désormais, le loyer plafonné se calcule en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction. Il faut donc rechercher le dernier indice publié à la date du renouvellement, celui-ci sera le multiplicateur. Calculer la durée écoulée entre la date de prise d’effet du bail expiré et la date du renouvellement, cette durée devant être calculée en années et en trimestres civils entiers. Rechercher ensuite l’indice du coût de la construction qui servira de diviseur, pour cela il est indispensable de partir de l’indice multiplicateur et de remonter dans le temps sur une durée identique à celle précédemment calculée. Les deux indices multiplicateur et diviseur s’appliquant au loyer initial du bail à renouveler et il n’y a pas lieu de prendre en compte un loyer éventuellement modifié en cours de bail. Restera simplement à envisager trois hypothèses : 1°
- le renouvellement d’un bail de 9 ans à son terme contractuel II/ LE DEPLAFONNEMENT EN RAISON DE LA MODIFICATION D’UN
ELEMENT Le loyer du bail renouvelé doit être déplafonné en cas de modification notable d’un des éléments de la valeur locative définis par les art. 23-1 à 23-4. La modification des prix couramment pratiqués dans le voisinage visée à l’article 23 -5, qui depuis la codification a donné lieu à différentes interprétations doctrinales et à plusieurs arrêts de la Cour d’Appel de Paris ainsi qu’à la modification liée à la loi MURCEF n’est pas un motif de déplafonnement. Il y aura donc lieu à partir de ce moment là de tenir compte : - des caractéristiques des locaux et améliorations avec les travaux financés par le bailleur, les travaux financés par le locataire, la modification de l’assiette du bail, les changements d’affectation. Les autres critères dans le cadre de ce déplafonnement seront donc la modification de la destination des lieux (art. 23-2), la modification des modalités de fixation du prix (art. 23-3 al. 4), la modification des facteurs locaux de commercialité (art. 23-4). Le déplafonnement peut être prévu en raison de la durée du bail, il faudra alors envisager le cas de la durée contractuelle supérieure à 9 ans, de la durée effective supérieure à 12 ans et le cas du repentir. Exemple n°2 : ANALYSE DE L’ARTICLE 23 DU DECRET - ART. L145-33 DU CODE DE COMMERCE Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, il est fait référence à des éléments fixés par décret en Conseil d’état. Il avait été rappelé dans le précédent compte rendu, l’importance du nouveau libellé de l’article L. 145 34 faisant état des éléments déterminant la valeur locative qui intègrent désormais l’article 23 -5. Ce qui permettait de constater que la modification notable des prix couramment pratiqués par le voisinage au cours du bail expiré, exclurait le plafonnement. Il avait été rappelé également que cet article est d’application immédiate, dans toutes les instances en cours. L’article 23 alinéa 2 ainsi que les articles 23 -1 à 23 -5 ne sont pas abrogés, dans la mesure où il est fait référence à des éléments fixés par décret en conseil d’état, il a donc été décidé de laisser ces articles en dehors du Code de commerce, ce qui pourrait laisser supposer l’idée du gouvernement d’envisager à moyen ou long terme une modification de ces facteurs. Il apparaît donc nécessaire de reprendre ici l’article 23 alinéa 1 du décret non abrogé. A défaut d’accord entre les parties, cette valeur est déterminée d’après : 1° Les caractéristiques du local considéré ; ils seraient tenus de se référer pour convenir du loyer à l’entrée dans les lieux à la prise d’effet du bail. Le prix est donc librement débattu dans des conditions qui peuvent s’avérer étrangères à ce texte.
2° La destination des lieux ; Il convient de noter que l’article 23 n’impose pas au bailleur et au preneur des critères d’appréciation auxquels ils seraient tenus de se référer pour convenir du loyer à l’entrée dans les lieux à la prise d’effet du bail. Le prix est donc librement débattu dans des conditions qui peuvent s’avérer étrangères à ce texte. Il a été jugé que les clauses de loyer variable entraînant le versement d’un loyer selon un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le preneur ne pouvaient être sanctionnées sur le fondement de l’article 35 du décret, il s‘agit des clauses recettes (Cass civ 2 oct.1984). Le choix de certains modes de rémunération peut néanmoins, à terme, avoir pour conséquence d’éluder en révision comme en renouvellement en application de l’article 23, tel est le cas des loyers variables financiers à savoir : - loyer fixé selon le pourcentage sur le chiffre d’affaires, - loyer fixé selon ce même critère et avec un loyer dit minimum garanti, - loyer fixé pour partie selon un pourcentage sur le chiffre d’affaires et pour une autre partie selon un prix unitaire correspondant aux critères habituels. Il convient de rappeler que suite à l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 10 mars 1993, en vue de la fixation en renouvellement du loyer du Théâtre Saint Georges et selon une jurisprudence qui a suivi cet arrêt de la Cour de cassation, la fixation du loyer du bail renouvelé échappe aux dispositions du décret et n’est régie que par la convention des parties. Ce qui permet donc de dire que les critères énoncés par l’article 23 sont applicables à défaut d’accord entre les parties. En effet, les articles 23 à 23-6 ne sont pas d’ordre public si bien que les co-contractants sont libres d’y déroger et de fixer le loyer du bail renouvelé sans se référer aux critères de la valeur locative ou au plafonnement. il faudra simplement établir qu’un accord est effectivement intervenu sur le prix. Article 23 -1 article non abrogé, pas de table de concordance. Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : - De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public. - De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux. - Des rapports entre ses différentes dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée.
Les alinéas 2, 3 et 4 fournissent des repères permettant aux Juges et aux Praticiens de déterminer l’approche la plus adéquate à la recherche de la valeur locative. En particulier, l’appréciation des caractéristiques prend en compte la ou les communications réalisées avec d’autres locaux exploités par le preneur dans le même immeuble ou dans un immeuble contigu. L’article 23 -1 alinéa 3 ne contient aucune disposition de nature à déterminer la méthode qui doit être retenue. On prend souvent pour référence, la surface dite “utile“, c‘est à dire l‘emprise où le commerçant peut implanter effectivement ses agencements et ses activités commerciales. On peut également se référer à la surface locative hors oeuvre par référence à la méthode américaine dite GLA (Gross Leasing Area). Certains locaux sont retenus selon leur surface brute, d’autres selon la surface dite pondérée qui retient des coefficients variables selon les caractéristiques des locaux , leur implantation en étage ou en sous sol et les conditions dans lesquelles ils sont accessibles. On constate que les baux commerciaux comportent souvent une indication de surface qui en cas d’expertise judiciaire s’avère erronée. Il a été jugé que le législateur n’avait jamais attaché à la mention d’une surface dans un document contractuel un caractère intangible et qu’il convient alors de s’en tenir au relevé effectué par l’expert judiciaire selon ses propres constatations.
De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et, le cas échéant, de la conformité aux normes exigées par la législation du travail. L’alinéa 5 fait référence à l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité, sans préciser s’il s’agit des lieux loués ou de l’immeuble, si la location ne porte que sur une fraction de l’immeuble. Les alinéas 2,3 et 4 de l’article 23-1 laissent supposer que les caractéristiques des locaux doivent être appréciées tels qu’aménagés et distribués à la date de la révision ou de la prise d’effet du bail renouvelé. Article 23 -1 alinéa 6 De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mises à la disposition du locataire. Ces éléments d’équipement peuvent revêtir des formes diverses selon les locaux, leur destination ou le type d’immeuble concerné. Il s’agit d’agencements tels que : escalier permettant de relier les locaux privatifs à différents niveaux, monte-charge, ascenseur, chauffage individuel ou collectif, conditionnement d’air, locaux sanitaires, etc. Article 23 -2 du décret non modifié. La destination des lieux est celle effectivement autorisée par le bail et ses avenants ou dans le cas prévu au titre VII par le Tribunal. La destination des lieux est habituellement définie d’une façon assez stricte et limitative par les baux commerciaux : certains autorisent l’exploitation de “tous commerces” ou indique les commerces autorisés, il est également possible que le bail fasse référence aux modalités d’exploitation ou d’occupation des lieux tel que le cas d’un bail à usage exclusif de bureaux. Il s’agit d’un critère essentiel de la valeur locative. Pour déterminer la destination des lieux, à défaut de stipulations claires dans le bail, les Juges doivent rechercher la commune intention des parties.. Les termes du bail ne doivent pas être entendus exclusivement en leur sens étymologique mais dans celui couramment utilisé dans la tranche d’activité considérée, au regard de l’évolution des usages commerciaux. Certaines activités sont considérées par la jurisprudence comme incluses implicitement dans la destination contractuelle, sans que l’on puisse toutefois se prononcer avec certitude en raison même de la variété des clauses soumises à l’appréciation des tribunaux. Il a été indiqué lors de la formation que des décisions de Cour d’Appel semblent contradictoires sur la notion des activités incluses. Il convient de rappeler qu’un changement de destination en contravention avec les stipulations du bail peut entraîner : - la résiliation de celui-ci - l’application de la clause résolutoire après mise en demeure demeurée infructueuse, - le refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, - le déplafonnement du loyer en renouvellement. La destination contractuelle peut être modifiée en cours de bail, soit dans le cadre de la procédure de déspécialisation découlant des articles 34 et suivants du décret, soit à l’occasion de la cession consentie par un locataire commerçant faisant valoir ses droits à la retraite dans les conditions prévues par l’article 34-3-1 du décret. En outre, la modification peut aussi découler d’un accord contractuel. On retrouve de nouveau ici la volonté des parties. |
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