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			FORMATIONS D’ACTUALITE RECENTE Nous vivons dans une société de plus en plus réglementée. Il y a pléthore de textes nouveaux. Le professionnel doit connaître le plus vite possible les réformes. Au fur et à mesure de cette évolution nous proposons de nouvelles formations. Ces formations permettent une étude immédiate des réformes concernant les baux commerciaux. Il a tout d’abord été nécessaire d’analyser les conséquences de la codification du décret du 30 septembre 1953, la jurisprudence semble considérer aujourd’hui que cette codification doit s’appliquer en droit constant donc sans aucune modification des textes. L’actualité récente permet également d’analyser les nouvelles décisions de justice et leurs conséquences sur l’application immédiate au niveau du décret. Il ne peut être communiqué ici que quelques exemples avec notamment : - un flash - jurisprudence actualisation (voir le document) - l’analyse d’un arrêt confirmant la jurisprudence du théâtre « Saint Georges ». (voir l'arrêt) - l’analyse globale des arrêts de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 30 mai 2001 (10 arrêts) - l’analyse des arrêts de la Cour d’Appel de Paris sur le droit pour le franchisé à la propriété commerciale - des modèles d’actes ANALYSE DE L’ARRET - 3ème chambre civile de la Cour de Cassation société Rodier distribution contre société Centre commercial de la Défense (voir l'arrêt) La 3ème chambre civile confirme la jurisprudence antérieure sur la clause de loyer variable avec minimum garanti, sur la validité de la clause recette et de ses conséquences. La jurisprudence du théâtre « Saint Georges » est réaffirmée. Pour les clauses de loyer variable à propos des demandes de révision de loyer, la jurisprudence de la Cour de Cassation était déjà fixée. Ces clauses étaient admises, elles échappaient aux dispositions du décret et étaient régies par la convention des parties. Dans l’arrêt théâtre « Saint Georges », la Cour de Cassation confirmera cette jurisprudence à propos d’un renouvellement en reprenant la même formulation. Dans cet arrêt opposant la société Intexal et la société Rodier distribution contre la société Centre commercial de la Défense, le maintien de la convention des parties est confirmé. Les conséquences sont importantes. Cette jurisprudence a une conséquence immédiate : le bail commercial va se trouver renouvelé dès l’acceptation du principe de renouvellement, c’est à dire en pratique dès que le bailleur aura délivré congé avec offre de renouvellement. De même qu’il n’est pas possible de contester un accord de renouvellement au motif qu’il n’y aurait pas eu d’accord sur certaines clauses du bail renouvelé, de même il est impossible de le contester en raison d’un désaccord sur la fixation du loyer. Le loyer est déjà fixé ; il est déjà déterminé : il résulte de la clause de loyer variable. S’il correspondait à 5% du chiffre d’affaires du locataire, il correspondra toujours à 5%. Cette clause ne peut être remise en cause à la faveur d’un renouvellement. Quant au loyer minimum garantie, il suivra l’indexation convenue. Analyse des arrêts de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 30 mai 2001 La 16ème chambre A de la Cour d’Appel de Paris comme ensuite la 16ème chambre B de la même Cour, tentent depuis plus d’un an de résister à l’interprétation de la cour de cassation concernant l’article 23 du décret - art. L 145-33 du Code de Commerce, combiné avec l’article 27 du décret art. L 145-38 du Code de Commerce. Il a fallu attendre les 10 arrêts groupés de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 30 mai 2001 pour que dans un « attendu » très précis la Cour de Cassation prenne une position qui semble à priori aujourd’hui définitive. Il reste simplement à savoir comment les Cours d’Appel de renvoi réagiront et s’il ne sera pas éventuellement nécessaire d’attendre un arrêt de la Cour de cassation toutes chambres réunis. L’ »attendu » repris par la Cour de Cassation le 30 mai 2001 est le suivant : « Attendu que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ; qu’à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ; » Analyse des arrêts de la Cour d’Appel de Paris sur le droit pour le franchisé à la propriété commerciale. En 1996, la Cour d’Appel de Paris avait placé les locataires franchisés dans une situation intenable en les obligeant à démontrer qu’ils possédaient une clientèle autonome s’ils voulaient bénéficier du statut des baux commerciaux. Revenant sur cette jurisprudence malheureuse, la même formation octroie désormais la propriété commerciale à tous les franchisés. Ces derniers peuvent retrouver le sourire, sauf toutefois si leur indépendance par rapport au franchiseur est sérieusement contestée. Dans deux arrêts du 4 octobre 2000 : - Sarl Nicogi contre Sa Le Gan Vie - Sci Fbh Champigny contre Sa Atlas Le droit au statut des baux commerciaux est reconnu au franchisé. Un franchisé est propriétaire d’un fonds de commerce composé d’éléments lui appartenant en propre, notamment celui essentiel de la clientèle qui s’y rattache laquelle est autonome par rapport à celle du franchiseur. il peut donc prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux. En effet, la Cour d’Appel précise : « Mais considérant que le fonds de commerce est un ensemble d’éléments de nature à attirer la clientèle intéressée par le produit vendu ou la prestation offerte en vu de l’enrichissement de celui qui assume le risque d’une telle entreprise, c’est à dire celui de la perte des investissements qu’il a faits pour l’acquérir, le maintenir et le développer ; considérant que dans le cas d’une exploitation de fonds après signature d’un accord de franchise, il faut observer que la sanction d’une éventuelle perte de clientèle, voir d’un insuccès total, frappe directement le franchisé au point le cas échéant de mettre en péril l’existence de son fonds ; Que dans ce cas de figure, le franchiseur n’est atteint que de manière différée et de manière limitée dans le temps. Il reste tout de même à attendre la suite juridique : Le premier arrêt a donné lieu à un pourvoi en cassation dont la teneur n’est pas encore connue à mi-novembre 2001. Le deuxième arrêt a donné lieu à une réouverture des débats pour production du contrat signé entre le franchiseur et le franchisé. Modèles d’actes Formule 1 - notification de révision triennale du loyer Observations préalable : La demande de révision du loyer est notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit par le bailleur, soit par le preneur, ou leur mandataire. Lettre recommandée avec A.R. « M... Je vous rappelle que suivant acte (sous seing privé ou notarié en date du (...), différents locaux à usage commercial dépendant de l’immeuble sis à (......) vous ont été donnés à bail à compter du (.....). Plus de trois années se sont écoulées depuis la prise d’effet du bail (ou depuis la dernière révision triennale), et je sollicite donc la révision du loyer en application des articles 26 et 27 du décret du 30 septembre 1953., art. L 145-37 du Code de Commerce Je vous propose de porter le montant du loyer à (...) francs -euros par an et en principal à compter de la date des présentes et me réserve de réajuster le montant de cette demande lorsque l’indice INSEE du coût de la construction servant de référence sera ultérieurement publié. Il conviendra en outre de procéder au réajustement du dépôt de garantie, ainsi qu’au règlement des intérêts au taux légal sur tout arriéré de loyer, la présente valant à toutes fins mise en demeure pour le cours des intérêts. Veuillez agréer, M......., » Formule 2 - notification de révision du loyer avec clause d’échelle mobile (art. 28 décret du 30 septembre 1953 - art. L 145-39 du Code de Commerce) Lettre recommandée ave A.R. « M... Je vous rappelle que suivant acte (sous seing privé ou notarié en date du (...), différents locaux à usage commercial, dépendant de l’immeuble sis à (......) vous ont été donnés à bail à compter du (.....) moyennant un loyer annuel en principal de (...) francs - euros assortie d’une clause d’indexation. Par le jeu de cette clause, le loyer révisé a été porté à (...) francs - euros en principal, soit un prix qui a varié de plus de 25 % par rapport au loyer initialement fixé contractuellement. En application des dispositions de l’article 28 du décret du 30 septembre 1953 - art. L 145-39 du Code de Commerce, j’entends voir fixer le loyer du bail à la valeur locative, soit (...) francs - euros par an et en principal, et ce à compter de la présente notification. Il conviendra en outre de procéder au réajustement du dépôt de garantie, ainsi qu’au règlement des intérêts au taux légal sur tout arriéré de loyer, la présente valant à toutes fins mise en demeure pour le cours des intérêts. Veuillez agréer, M......., »