INTRODUCTION

Le statut des baux commerciaux est une matière essentiellement mouvante, non pas parce qu’il s’avère être désormais codifié dans le nouveau code de commerce qui en ayant symboliquement abrogé une partie du décret du 30 septembre 1953 n’en a pas pour autant modifié la substance, mais simplement parce que celui-ci est d’inspiration jurisprudentielle, doctrinale  et en évolution constante.

Initialement, lorsqu’on parlait d’un bail commercial, on évoquait un acte important de la vie d’un commerçant. Aujourd’hui ce bail s’applique à tous les professionnels, commerçants, artisans, industriels.

Pour les locaux à usage de bureaux, le problème se pose autant pour la détermination et l’élaboration du bail que pour la valeur locative, l’expertise.

Le but des formations sur les baux commerciaux peut s’adapter autant à un professionnel peu familier du droit des baux commerciaux et lui permettre de l’appréhender suffisamment pour régler des problèmes simples et consulter en connaissance de cause, ainsi que pour les professionnels en leur fournissant les références législatives ou jurisprudentielles indispensables.

Il est également important de remarquer que le statut impose des règles comme le droit au renouvellement ou la cession du bail, mais il convient également de noter que de nombreuses dispositions ne sont pas d’ordre public et dépendent du contrat signé, de la convention des parties.

Pour le bon déroulement de la relation entre le locataire et son bailleur, la négociation est particulièrement importante et les clauses du contrat pour beaucoup d’entre elles peuvent être déterminées à l’amiable.

Tout preneur doit connaître les spécificités de son contrat :

                        - durée,

                        - conditions, résiliations,

                        - risques liés à un changement d’activité,

                        - conditions de cession.

Tout bailleur doit également être apte à connaître les conséquences du bail qu’il a signé :

                        - pas de porte,

                        - loyer élevé,

                        - plafonnement du loyer,

                        - indemnité d’éviction.

De nombreux problèmes liés au décret du 30 septembre 1953 correspondent à la situation ou à l’évolution économique actuelle.

Il s’agit notamment de la fixation du loyer du bail renouvelé, des travaux et des réparations locatives, des centres commerciaux, de l’incidence des procédures collectives sur le bail commercial.

D’autres points doivent également être analysés, même s’ils apparaissent annexes. Il s’agit notamment du projet de loi pour les baux professionnels ou de l’agrément des experts immobiliers en matière de consultations juridiques et de rédaction d’actes sous seing privé.

Le statut des baux commerciaux est d’évolution jurisprudentielle constante, les 16ème chambres A et B de la Cour d’Appel de Paris, comme la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation ne cessent de répondre aux interrogations et de faire évoluer le droit.

La codification du décret a donné lieu à de nombreuses analyses doctrinales et à plusieurs décisions des Cours d’Appel, il faudra attendre la loi MURCEF (mesures urgentes de réformes à caractère économique et financier) pour trouver un apaisement concernant la valeur locative et le déplafonnement.

D’autres domaines du décret donnent lieu à une jurisprudence importante :

                        - l’immatriculation des établissements secondaires au registre du commerce

                        - l’application volontaire du statut des baux commerciaux

                        - le congé du locataire en cours de bail

                        - l’indemnité d’éviction

                        - le refus de renouvellement sans indemnité

                        - l’application du décret aux franchisés

                        - les critères d’estimation de la valeur locative

                        - le déplafonnement du loyer

                        - les conséquences de la codification

                        - les locaux monovalents

                        - la clause résolutoire

                        - la révision du loyer à la baisse

                        - la révision du loyer en fin de période triennale

                        - les clauses de loyer variable

                        - les clauses recettes

                        - les conséquences du redressement et de la liquidation judiciaire

Certains souhaitent depuis des années, la suppression du statut des baux commerciaux.

Certains espéraient que la perspective européenne permettrait cette suppression.

Le gouvernement a, à de nombreuses reprises, indiqué qu’aucune disposition actuelle ni future du plan communautaire ne remettrait en cause la législation française relative à la propriété commerciale et à celle du fonds de commerce.

Il nous faut donc aujourd’hui encore  étudier et analyser ce statut.