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INITIATION AUX

BAUX COMMERCIAUX

OBJECTIFS

ü Bien connaître les règles juridiques des baux commerciaux.
ü Acquérir une connaissance de base dans ce domaine permettant d’être apte à rédiger
un bail commercial.

NIVEAU I

PERSONNES CONCERNEES :

Connaissance minimum dans le domaine juridique (possibilité de prévoir avant le séminaire
une journée de formation sur les règles juridiques de base).

FINALITE DU SEMINAIRE :

Savoir rédiger des actes, consulter des actes déjà rédigés dans le cadre de l’accessoire
de leur activité professionnelle.

NIVEAU II

PERSONNES CONCERNEES :

Le même programme peut être destiné aux personnes ayant déjà une connaissance juridique
et une connaissance sur les baux commerciaux et les fonds de commerce.

FINALITE DU SEMINAIRE :

Actualiser les connaissances en approfondissant l’évolution jurisprudentielle et les pièges à éviter.

Dans les deux niveaux, il est prévu des études de cas pratique ainsi qu’un travail sur transparent
et sur documents remis pendant la formation.

UN DOCUMENT PRATIQUE DE SYNTHESE SERA REMIS A CHAQUE PARTICIPANT
15 JOURS APRES LA FORMATION, CELUI CI ETANT ELABORE EN FONCTION DES
QUESTIONS POSEES PENDANT LA FORMATION.

METHODE DE TRAVAIL

ü Analyse juridique avec des références pratiques à savoir :

Ÿ Décisions de jurisprudence.
Ÿ Actualisation sur les procédures en cours.

ü L’analyse pratique se fait à partir de :

Ÿ Formulaires
Ÿ Documents
Ÿ Transparents

LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

ü Présentation des textes.
ü Quid des formulaires types.

I - CHAMP D’APPLICATION DE LA LOI

A - Problème du lien de la loi avec l’existence et l’exploitation d’un fonds de commerce.

B - Les locaux accessoires.

C - Les terrains nus.

D - Les établissements d’enseignement

E - La durée du contrat : 9 ans, 2 ans, convention d’occupation précaire.

II - LE RENOUVELLEMENT DU BAIL

A - L’ exploitation effective.

B - La cession du bail - le congé.

C - Les formalités substantielles.

D - La demande de renouvellement.

E - Le nouveau loyer.

III - LE REFUS DU RENOUVELLEMENT

A - La date d’évaluation.

B - Le mode d’évaluation.

C - L’exploitation déficitaire

D - Problème du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction

Ÿ Le motif grave et légitime.
Ÿ L’insalubrité de l’immeuble.
Ÿ La reprise pour habiter etc...

IV - LES SOUS-LOCATIONS

A - Principe : interdiction de sous-location.

B - Exceptions - conséquences.

V - LE LOYER

A - Détermination de la valeur locative.

B - Caractéristiques propres au local.

C - Destination des locaux.

D - Le pas de porte - le bail américain- Critère des prix couramment pratiqués dans le voisinage

F - Calcul du loyer plafonné :

Ÿ Le décret du 03 Juillet 1972.
Ÿ Loi du 06 janvier 1986.
Ÿ Loi du 05 janvier 1988.
Ÿ Situation actuelle.

G - Circonstances modifiant le loyer :

Ÿ Bail de plus de 12 ans.
Ÿ Modification de la destination des lieux.
Ÿ Le pas de porte.
Ÿ Modification des facteurs locaux de commercialité.
Ÿ Les locaux monovalents.
Ÿ Les locaux à usage exclusif de bureaux.
Ÿ Révision triennale.
Ÿ La clause d’échelle mobile.
Ÿ Indice INSEE.

VI - LA PROCEDURE

A - La compétence :

Ÿ Juge des loyers commerciaux.
Ÿ Le Tribunal de Grande Instance.
Ÿ Le Tribunal de Commerce.

B - La procédure sur mémoire et la commission de conciliation.

C - Les mesures d’instruction et d’expertise.

D - Le droit de repentir du bailleur.

E - La prescription des actions.

F - La position de la jurisprudence actuelle.

G - La renonciation à déspécialisation.

VII - LA DESPECIALISATION

A - La déspécialisation partielle.

B - Le droit des tiers.

C - La procédure.

D - La révision du loyer.

E - La renonciation à déspécialisation.

VIII - LES DISPOSITIONS DIVERSES

A - Les clauses faisant échec au droit de renouvellement.

B - Les dispositions des textes de la loi du 13 juillet 1967 et de la loi du 25 janvier 1987.

IX - LA CESSION DES BAUX COMMERCIAUX

BAUX COMMERCIAUX ET AUTRES CONTRATS afférents à l’immeuble abritant une activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale

LE STATUT DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953

ü Quels immeubles ? Quels locaux ? Quelles activités ? Un terrain nu ?
ü Problème du lien avec l’existence et l’exploitation d’un fonds de commerce.
ü Cas des locaux à usage de bureaux.

LE BAIL COMMERCIAL

Sa rédaction :

ü Comment naît le bail commercial ?

ü Les clauses :

Ÿ Clauses générales - clauses spéciales
Ÿ Clauses licites - clauses illégales nulles
Ÿ Clauses destinées à garantir la bonne exécution du contrat
Ÿ Peut on revenir sur les clauses du bail ?

ü Les annexes : l’état des lieux, l’engagement du garant.

Son exécution :

ü Le pas de porte.

ü Le loyer :

Ÿ Détermination de la valeur locative.
Ÿ Notion de loyer plafonné.
Ÿ Circonstances modifiant le loyer.

ü Différentes situations pouvant intervenir durant le bail :

Ÿ Déspécialisation, sous location, cession, travaux...

ü Renouvellement du bail, cas de non renouvellement : évaluation de l’indemnité d’éviction.

APPROCHE DE CONTRATS VOISINS

ü Bail dérogatoire.

ü Convention d’occupation précaire.

ü Concessions immobilières.

ü Bail à construction.

ü Bail emphytéotique.

FONDS DE COMMERCE

INTRODUCTION

La particularité de la notion de fonds de commerce unique en droit français :

Ÿ Existe grâce à la propriété commerciale.
Ÿ Sa valeur.
Ÿ Le nantissement - analyse de formulaires.

ETUDE PRATIQUE

Une vente de fonds de commerce.

L’étude du fonds de commerce sera essentiellement chronologique.

I - AVANT LA SIGNATURE

A - La notion de fonds de commerce :

Ÿ Comparaison fonds de commerce - entreprise personnelle - EURL -SASU.
Ÿ Quelques exemples européens : Allemagne, Angleterre, Italie, Pays- Bas.

B - La composition du fonds de commerce :

Ÿ Les biens exclus du fonds de commerce :

- L’immeuble.

- Les documents comptables.

Ÿ Les biens inclus dans le fonds de commerce :

- Corporels.

- Incorporels.

Ÿ Les extensions du fonds de commerce.

C - La nature juridique du fonds de commerce.

II - LES ACCORDS PRELIMINAIRES ET L’AVANT CONTRAT

A - La promesse de vente :

Ÿ Option unilatérale.
Ÿ Accord synallagmatique.

B - Les renseignements obligatoires :

Ÿ Vendeur.
Ÿ Acquéreur.
Ÿ Fonds de commerce.
Ÿ Bail.
Ÿ Comptabilité.
Ÿ Propriétaire des murs.

III - ACTE DE VENTE DU FONDS DE COMMERCE

A - L’acte.

B - Le prix.

IV - LES FORMALITES APRES SIGNATURE DE L’ACTE

L’enregistrement.

Les privilèges.

Les notifications.

Les insertions.

L’administration fiscale.

Le paiement du prix au comptant.

Le paiement du prix à terme.

Le séquestre.

La clôture des formalités.

V - LES INCIDENTS DANS LA VENTE DU FONDS DE COMMERCE

Le séquestre.

La notification aux créanciers.

L’action résolutoire.

La répartition des fonds.

La distribution par contribution.

VI - LES DEUX NANTISSEMENTS

Le nantissement conventionnel.

Le nantissement judiciaire




			INITIATION AUX BAUX COMMERCIAUX OBJECTIFS ü Bien connaître les règles juridiques des baux commerciaux. ü Acquérir une connaissance de base dans ce domaine permettant d’être apte à rédiger un bail commercial. NIVEAU I PERSONNES CONCERNEES : Connaissance minimum dans le domaine juridique (possibilité de prévoir avant le séminaire une journée de formation sur les règles juridiques de base). FINALITE DU SEMINAIRE : Savoir rédiger des actes, consulter des actes déjà rédigés dans le cadre de l’accessoire de leur activité professionnelle. NIVEAU II PERSONNES CONCERNEES : Le même programme peut être destiné aux personnes ayant déjà une connaissance juridique et une connaissance sur les baux commerciaux et les fonds de commerce. FINALITE DU SEMINAIRE : Actualiser les connaissances en approfondissant l’évolution jurisprudentielle et les pièges à éviter. Dans les deux niveaux, il est prévu des études de cas pratique ainsi qu’un travail sur transparent et sur documents remis pendant la formation. UN DOCUMENT PRATIQUE DE SYNTHESE SERA REMIS A CHAQUE PARTICIPANT 15 JOURS APRES LA FORMATION, CELUI CI ETANT ELABORE EN FONCTION DES QUESTIONS POSEES PENDANT LA FORMATION. METHODE DE TRAVAIL ü Analyse juridique avec des références pratiques à savoir : Ÿ Décisions de jurisprudence. Ÿ Actualisation sur les procédures en cours. ü L’analyse pratique se fait à partir de : Ÿ Formulaires Ÿ Documents Ÿ Transparents LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX ü Présentation des textes. ü Quid des formulaires types. I - CHAMP D’APPLICATION DE LA LOI A - Problème du lien de la loi avec l’existence et l’exploitation d’un fonds de commerce. B - Les locaux accessoires. C - Les terrains nus. D - Les établissements d’enseignement E - La durée du contrat : 9 ans, 2 ans, convention d’occupation précaire. II - LE RENOUVELLEMENT DU BAIL A - L’ exploitation effective. B - La cession du bail - le congé. C - Les formalités substantielles. D - La demande de renouvellement. E - Le nouveau loyer. III - LE REFUS DU RENOUVELLEMENT A - La date d’évaluation. B - Le mode d’évaluation. C - L’exploitation déficitaire D - Problème du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction Ÿ Le motif grave et légitime. Ÿ L’insalubrité de l’immeuble. Ÿ La reprise pour habiter etc... IV - LES SOUS-LOCATIONS A - Principe : interdiction de sous-location. B - Exceptions - conséquences. V - LE LOYER A - Détermination de la valeur locative. B - Caractéristiques propres au local. C - Destination des locaux. D - Le pas de porte - le bail américain- Critère des prix couramment pratiqués dans le voisinage F - Calcul du loyer plafonné : Ÿ Le décret du 03 Juillet 1972. Ÿ Loi du 06 janvier 1986. Ÿ Loi du 05 janvier 1988. Ÿ Situation actuelle. G - Circonstances modifiant le loyer : Ÿ Bail de plus de 12 ans. Ÿ Modification de la destination des lieux. Ÿ Le pas de porte. Ÿ Modification des facteurs locaux de commercialité. Ÿ Les locaux monovalents. Ÿ Les locaux à usage exclusif de bureaux. Ÿ Révision triennale. Ÿ La clause d’échelle mobile. Ÿ Indice INSEE. VI - LA PROCEDURE A - La compétence : Ÿ Juge des loyers commerciaux. Ÿ Le Tribunal de Grande Instance. Ÿ Le Tribunal de Commerce. B - La procédure sur mémoire et la commission de conciliation. C - Les mesures d’instruction et d’expertise. D - Le droit de repentir du bailleur. E - La prescription des actions. F - La position de la jurisprudence actuelle. G - La renonciation à déspécialisation. VII - LA DESPECIALISATION A - La déspécialisation partielle. B - Le droit des tiers. C - La procédure. D - La révision du loyer. E - La renonciation à déspécialisation. VIII - LES DISPOSITIONS DIVERSES A - Les clauses faisant échec au droit de renouvellement. B - Les dispositions des textes de la loi du 13 juillet 1967 et de la loi du 25 janvier 1987. IX - LA CESSION DES BAUX COMMERCIAUX BAUX COMMERCIAUX ET AUTRES CONTRATS afférents à l’immeuble abritant une activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale LE STATUT DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ü Quels immeubles ? Quels locaux ? Quelles activités ? Un terrain nu ? ü Problème du lien avec l’existence et l’exploitation d’un fonds de commerce. ü Cas des locaux à usage de bureaux. LE BAIL COMMERCIAL Sa rédaction : ü Comment naît le bail commercial ? ü Les clauses : Ÿ Clauses générales - clauses spéciales Ÿ Clauses licites - clauses illégales nulles Ÿ Clauses destinées à garantir la bonne exécution du contrat Ÿ Peut on revenir sur les clauses du bail ? ü Les annexes : l’état des lieux, l’engagement du garant. Son exécution : ü Le pas de porte. ü Le loyer : Ÿ Détermination de la valeur locative. Ÿ Notion de loyer plafonné. Ÿ Circonstances modifiant le loyer. ü Différentes situations pouvant intervenir durant le bail : Ÿ Déspécialisation, sous location, cession, travaux... ü Renouvellement du bail, cas de non renouvellement : évaluation de l’indemnité d’éviction. APPROCHE DE CONTRATS VOISINS ü Bail dérogatoire. ü Convention d’occupation précaire. ü Concessions immobilières. ü Bail à construction. ü Bail emphytéotique. FONDS DE COMMERCE INTRODUCTION La particularité de la notion de fonds de commerce unique en droit français : Ÿ Existe grâce à la propriété commerciale. Ÿ Sa valeur. Ÿ Le nantissement - analyse de formulaires. ETUDE PRATIQUE Une vente de fonds de commerce. L’étude du fonds de commerce sera essentiellement chronologique. I - AVANT LA SIGNATURE A - La notion de fonds de commerce : Ÿ Comparaison fonds de commerce - entreprise personnelle - EURL -SASU. Ÿ Quelques exemples européens : Allemagne, Angleterre, Italie, Pays- Bas. B - La composition du fonds de commerce : Ÿ Les biens exclus du fonds de commerce : - L’immeuble. - Les documents comptables. Ÿ Les biens inclus dans le fonds de commerce : - Corporels. - Incorporels. Ÿ Les extensions du fonds de commerce. C - La nature juridique du fonds de commerce. II - LES ACCORDS PRELIMINAIRES ET L’AVANT CONTRAT A - La promesse de vente : Ÿ Option unilatérale. Ÿ Accord synallagmatique. B - Les renseignements obligatoires : Ÿ Vendeur. Ÿ Acquéreur. Ÿ Fonds de commerce. Ÿ Bail. Ÿ Comptabilité. Ÿ Propriétaire des murs. III - ACTE DE VENTE DU FONDS DE COMMERCE A - L’acte. B - Le prix. IV - LES FORMALITES APRES SIGNATURE DE L’ACTE L’enregistrement. Les privilèges. Les notifications. Les insertions. L’administration fiscale. Le paiement du prix au comptant. Le paiement du prix à terme. Le séquestre. La clôture des formalités. V - LES INCIDENTS DANS LA VENTE DU FONDS DE COMMERCE Le séquestre. La notification aux créanciers. L’action résolutoire. La répartition des fonds. La distribution par contribution. VI - LES DEUX NANTISSEMENTS Le nantissement conventionnel. Le nantissement judiciaire