CHARGES RECUPERABLES - ETATS DES LIEUX ET REPARATIONS LOCATIVES

I - LES CHARGES RECUPERABLES :

ü       Notion de charges locatives :
Ÿ Rappel des dispositions de l’art. 23 de la loi du 06/07/89.
Ÿ Caractère limitatif des dispositions du décret du 26/08/87.
Ÿ Cas des frais afférents aux antennes de télévision ?

ü       Y-a-t-il des règles de répartition ?
Ÿ Cas du chauffage et de l’eau chaude collectifs.
Ÿ Comment répartir les dépenses relatives à l’ascenseur ?

ü       Exigibilité des charges récupérables :
Ÿ Obligation d’en justifier : quelles pièces doit fournir le bailleur ?
Ÿ Contrôle : qui a qualité ? quand ? comment ?...
Ÿ Paiement  :  approche du contentieux.

II - LES ETATS DES LIEUX ET LES REPARATIONS LOCATIVES :

ü       Durée et fin du bail :
Ÿ Congé donné par le locataire,
Ÿ Cas d’abandon de domicile ou de décès du locataire,
Ÿ Comment reprendre le logement en cas de décès du locataire ?
Ÿ Résiliation par le bailleur,

ü       La réalisation des états des lieux :

Ÿ L'état des lieux d’entrée et l’obligation de délivrance du bailleur :

F L’établissement de l’état des lieux est-il obligatoire ? à défaut, 
F Quand doit il être établi ? un formalisme, un vocabulaire,
F Un état des lieux complémentaire ou un avenant sont-ils possibles ?
F Le locataire dispose-t-il d’un recours en cas de désaccord ?
F Incidences de la transformation des lieux,
F Incidence du transfert ou de la continuité du bail, cas de l’échange,

Ÿ L’état des lieux de sortie et les réparations locatives :

Les obligations des parties pendant le cours du bail :

F L’obligation d’entretien impose-t-elle la remise à neuf des éléments détériorés par l’usage normal ?
F Notion d’usure normale, vétusté,
F Qui doit faire la preuve de la vétusté ?
F Dégradations et pertes n’égalent pas réparations locatives.

Ÿ Des dispositions réglementaires : existent-t-ils des accords collectifs ?
Ÿ État des lieux et dépôt de garantie.
Ÿ Le chiffrage des répartitions locatives : combien ça coûte ? le bailleur peut-il imposer son chiffrage ?...

                                                                                                                                                           

III - QUI PEUT-ETRE RECHERCHE POUR LE PAIEMENT DES CHARGES ET DES REPARATIONS LOCATIVES :

ü       Les époux titulaires du bail.

ü       Locataires concubins.

ü       Y-a-t-il un cautionnement ou une autre garantie ?

ü       Situation particulières : échange, sous location, sous location à personnes âgées.

IV - RATIONALISER LA MAINTENANCE :

ü       Organisation et points clés de la maintenance : tableau de bord.

ü       Aspects comptables et financiers de la maintenance.