LE BAIL DE LOCAUX A USAGE

D’HABITATION ET MIXTE

1er aspect : ACCES AU LOGEMENT ET JOUISSANCE DES LIEUX :

LE CONTRAT DE LOCATION :

Le bail de logements au regard des dispositions du code civil, de loi du 01/09/48, de la loi du 06/07/89 et des textes subséquents.

Analyse des clauses du bail : sur la base d’un bail type

Ÿ Mentions obligatoires, clauses prohibées, documents annexés.

Ÿ Droits et obligations des parties.

F Commentaire de chaque point augmenté de la jurisprudence.

BAIL ET VIE DE FAMILLE :

ü       La famille locataire :

            Qui signe ?

            le couple marié : à qui appartient  le bail ? solidarité des époux.

            Les concubins : hypothèse du bail établi au nom d’un seul concubin, au nom

            des deux, cas d’un concubin né après l’établissement du bail, les concubins      

            sont ils colocataires ? sont ils de plein droit solidaires entre eux ?          

            Effet du PACS sur le bail.

ü       Cautionnement  et différents types de garantie :

            Le cautionnement :  ~ sur la base d’un modèle type de cautionnement,    ~ formalisme,

            La caution peut-elle retirer sa garantie ?

            Cautionnement d’un seul locataire. Cautionnement des deux.

ü       Usage des lieux :

            troubles de jouissance : bruit, animal domestique, problème d’hygiène, est-il interdit d’avoir une bouteille de gaz chez soi ?

            poser une parabole ?

            responsabilité des locataires eu égard : à leurs enfants, des personnes à leurs  service, aux tiers ...

                       

            Cession du bail, sous location, échange, transformation des lieux,utilisation pour un usage professionnel, changement d’affectation,  domiciliation.

            Travaux : entretien, réfection, réparation, remplacement,transformation, addition, amélioration, conditions préalables,                               quels travaux peuvent être librement entrepris par le bailleur ?

            par le locataire ? cas de travaux urgents,

            cas de travaux rendus obligatoires par une disposition législative....

            Le locataire doit il souffrir certains travaux ? troubles de jouissance ?

  F  Recherche de solution à des situations particulières pouvant intervenir  pendant le cours du bail.

                        Développements sur les responsabilités du bailleur et celles du  preneur.

                                                                                                                                                                           

Fin du bail :

            Congé donné par le locataire, abandon du domicile conjugal, séparation, divorce, décès, les enfants ont-ils un « droit de succession » ? « de suite » ?      

            un droit de maintien dans les lieux ?

            Effets du congé donné : par les deux époux, par un seul époux,

            résiliation notifiée aux deux époux,  à un seul...

            Décès d’un concubin.

            Abandon du domicile par le titulaire : effets sur la tête de celui qui reste.

            Effets du congé donné aux deux concubins, à un seul, par un seul,

            cas d’un concubin marié ...

            Effets du PACS.

            Comment reprendre un logement lorsqu’il n’y a pas de successible connu ?

            Vente du logement loué.

2ème aspect : CHARGES - ETAT DES LIEUX - REPARATIONS LOCATIVES :

LES CHARGES RECUPERABLES :

ü       Des dispositions réglementaires.

ü       Existe-t-il des règles de répartition ?

ü       Exigibilité des charges récupérables : relevé des charges, obligation d’en justifier,

      paiement, provisions, régularisation,

              cas des frais afférents aux antennes de télévision : le bailleur peut il imposer aux  locataires de se raccorder au câble ? ...

ü       Contrôle des charges par le locataire : objet et modalités, contestations.

ETAT DES LIEUX DE SORTIE ET REPARATIONS LOCATIVES :

ü       L’état des lieux d’entrée pose toute une série de questions :

            Une formalité, un formalisme, quand doit il être établi ? sur quoi porte t il ?comment-est-il établi physiquement ? un vocabulaire, un état des lieux    complémentaire ou un avenant à l’état des lieux initial sont-ils possibles ?  effets, le locataire dispose-t-il d’un recours en cas de désaccord sur l’état des      lieux d’entrée ? transfert du bail, continuité, sous-location, échange, travaux réalisés par le bailleur, quand faut il établir un nouvel état des lieux ?

ü       l’état des lieux de sortie :

            Peut-il / doit il y avoir un « pré-état des lieux »  ? quel intérêt ? quelle portée ?incidences de la transformation des lieux, 

            Effets des accords collectifs : existe-t-il une grille de vétusté ? le locatairedispose-t-il d’un recours en cas de désaccord sur l’état des lieux de sortie ?...

ü       Réparations locatives :

            des dispositions réglementaires : accords collectifs, l’obligation d’entretienimpose-t-elle la remise à neuf d’éléments détériorés par l’usage normal ? que       faire si les réparations locatives ne sont pas exécutées ? le bailleur peut-il   imposer son chiffrage ?...

3ème aspect : CONTENTIEUX LOCATIF :

ü       Le locataire ne paye pas son loyer,

            Comment tenter d’y parer ?      Quel autre objectif ?

                        ~ Recouvrer les sommes impayées, plan d’apurement, respect des   dispositions administratives, suites et conséquences, présentation et choix des procédures civiles d’exécution.

                        ~ Résilier le bail, effets de la clause de résiliation de plein droit.

ü       Inexécution d’autres obligations :

            Résiliation judiciaire, notion de motif sérieux et légitime.

ü       Expulsion du locataire :

            La procédure, les acteurs.

ü       Le droit au logement :

            présentation des dispositions de la loi du 31/05/90 modifiée.