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LE BAIL DE LOCAUX A USAGE

D’HABITATION ET MIXTE

1er aspect : ACCES AU LOGEMENT ET JOUISSANCE DES LIEUX :

LE CONTRAT DE LOCATION :

Le bail de logements au regard des dispositions du code civil, de loi du 01/09/48, de la loi du 06/07/89 et des textes subséquents.

Analyse des clauses du bail : sur la base d’un bail type

Ÿ Mentions obligatoires, clauses prohibées, documents annexés.

Ÿ Droits et obligations des parties.

F Commentaire de chaque point augmenté de la jurisprudence.

BAIL ET VIE DE FAMILLE :

ü La famille locataire :

Qui signe ?

le couple marié : à qui appartient le bail ? solidarité des époux.

Les concubins : hypothèse du bail établi au nom d’un seul concubin, au nom

des deux, cas d’un concubin né après l’établissement du bail, les concubins

sont ils colocataires ? sont ils de plein droit solidaires entre eux ?

Effet du PACS sur le bail.

ü Cautionnement et différents types de garantie :

Le cautionnement : ~ sur la base d’un modèle type de cautionnement, ~ formalisme,

La caution peut-elle retirer sa garantie ?

Cautionnement d’un seul locataire. Cautionnement des deux.

ü Usage des lieux :

troubles de jouissance : bruit, animal domestique, problème d’hygiène, est-il interdit d’avoir une bouteille de gaz chez soi ?

poser une parabole ?

responsabilité des locataires eu égard : à leurs enfants, des personnes à leurs service, aux tiers ...

Cession du bail, sous location, échange, transformation des lieux,utilisation pour un usage professionnel, changement d’affectation, domiciliation.

Travaux : entretien, réfection, réparation, remplacement,transformation, addition, amélioration, conditions préalables, quels travaux peuvent être librement entrepris par le bailleur ?

par le locataire ? cas de travaux urgents,

cas de travaux rendus obligatoires par une disposition législative....

Le locataire doit il souffrir certains travaux ? troubles de jouissance ?

F Recherche de solution à des situations particulières pouvant intervenir pendant le cours du bail.

Développements sur les responsabilités du bailleur et celles du preneur.

Fin du bail :

Congé donné par le locataire, abandon du domicile conjugal, séparation, divorce, décès, les enfants ont-ils un « droit de succession » ? « de suite » ?

un droit de maintien dans les lieux ?

Effets du congé donné : par les deux époux, par un seul époux,

résiliation notifiée aux deux époux, à un seul...

Décès d’un concubin.

Abandon du domicile par le titulaire : effets sur la tête de celui qui reste.

Effets du congé donné aux deux concubins, à un seul, par un seul,

cas d’un concubin marié ...

Effets du PACS.

Comment reprendre un logement lorsqu’il n’y a pas de successible connu ?

Vente du logement loué.

2ème aspect : CHARGES - ETAT DES LIEUX - REPARATIONS LOCATIVES :

LES CHARGES RECUPERABLES :

ü Des dispositions réglementaires.

ü Existe-t-il des règles de répartition ?

ü Exigibilité des charges récupérables : relevé des charges, obligation d’en justifier,

paiement, provisions, régularisation,

cas des frais afférents aux antennes de télévision : le bailleur peut il imposer aux locataires de se raccorder au câble ? ...

ü Contrôle des charges par le locataire : objet et modalités, contestations.

ETAT DES LIEUX DE SORTIE ET REPARATIONS LOCATIVES :

ü L’état des lieux d’entrée pose toute une série de questions :

Une formalité, un formalisme, quand doit il être établi ? sur quoi porte t il ?comment-est-il établi physiquement ? un vocabulaire, un état des lieux complémentaire ou un avenant à l’état des lieux initial sont-ils possibles ? effets, le locataire dispose-t-il d’un recours en cas de désaccord sur l’état des lieux d’entrée ? transfert du bail, continuité, sous-location, échange, travaux réalisés par le bailleur, quand faut il établir un nouvel état des lieux ?

ü l’état des lieux de sortie :

Peut-il / doit il y avoir un « pré-état des lieux » ? quel intérêt ? quelle portée ?incidences de la transformation des lieux,

Effets des accords collectifs : existe-t-il une grille de vétusté ? le locatairedispose-t-il d’un recours en cas de désaccord sur l’état des lieux de sortie ?...

ü Réparations locatives :

des dispositions réglementaires : accords collectifs, l’obligation d’entretienimpose-t-elle la remise à neuf d’éléments détériorés par l’usage normal ? que faire si les réparations locatives ne sont pas exécutées ? le bailleur peut-il imposer son chiffrage ?...

3ème aspect : CONTENTIEUX LOCATIF :

ü Le locataire ne paye pas son loyer,

Comment tenter d’y parer ? Quel autre objectif ?

~ Recouvrer les sommes impayées, plan d’apurement, respect des dispositions administratives, suites et conséquences, présentation et choix des procédures civiles d’exécution.

~ Résilier le bail, effets de la clause de résiliation de plein droit.

ü Inexécution d’autres obligations :

Résiliation judiciaire, notion de motif sérieux et légitime.

ü Expulsion du locataire :

La procédure, les acteurs.

ü Le droit au logement :

présentation des dispositions de la loi du 31/05/90 modifiée.




			LE BAIL DE LOCAUX A USAGE D’HABITATION ET MIXTE 1er aspect : ACCES AU LOGEMENT ET JOUISSANCE DES LIEUX : LE CONTRAT DE LOCATION : Le bail de logements au regard des dispositions du code civil, de loi du 01/09/48, de la loi du 06/07/89 et des textes subséquents. Analyse des clauses du bail : sur la base d’un bail type Ÿ Mentions obligatoires, clauses prohibées, documents annexés. Ÿ Droits et obligations des parties. F Commentaire de chaque point augmenté de la jurisprudence. BAIL ET VIE DE FAMILLE : ü La famille locataire : Qui signe ? le couple marié : à qui appartient le bail ? solidarité des époux. Les concubins : hypothèse du bail établi au nom d’un seul concubin, au nom des deux, cas d’un concubin né après l’établissement du bail, les concubins sont ils colocataires ? sont ils de plein droit solidaires entre eux ? Effet du PACS sur le bail. ü Cautionnement et différents types de garantie : Le cautionnement : ~ sur la base d’un modèle type de cautionnement, ~ formalisme, La caution peut-elle retirer sa garantie ? Cautionnement d’un seul locataire. Cautionnement des deux. ü Usage des lieux : troubles de jouissance : bruit, animal domestique, problème d’hygiène, est-il interdit d’avoir une bouteille de gaz chez soi ? poser une parabole ? responsabilité des locataires eu égard : à leurs enfants, des personnes à leurs service, aux tiers ... Cession du bail, sous location, échange, transformation des lieux,utilisation pour un usage professionnel, changement d’affectation, domiciliation. Travaux : entretien, réfection, réparation, remplacement,transformation, addition, amélioration, conditions préalables, quels travaux peuvent être librement entrepris par le bailleur ? par le locataire ? cas de travaux urgents, cas de travaux rendus obligatoires par une disposition législative.... Le locataire doit il souffrir certains travaux ? troubles de jouissance ? F Recherche de solution à des situations particulières pouvant intervenir pendant le cours du bail. Développements sur les responsabilités du bailleur et celles du preneur. Fin du bail : Congé donné par le locataire, abandon du domicile conjugal, séparation, divorce, décès, les enfants ont-ils un « droit de succession » ? « de suite » ? un droit de maintien dans les lieux ? Effets du congé donné : par les deux époux, par un seul époux, résiliation notifiée aux deux époux, à un seul... Décès d’un concubin. Abandon du domicile par le titulaire : effets sur la tête de celui qui reste. Effets du congé donné aux deux concubins, à un seul, par un seul, cas d’un concubin marié ... Effets du PACS. Comment reprendre un logement lorsqu’il n’y a pas de successible connu ? Vente du logement loué. 2ème aspect : CHARGES - ETAT DES LIEUX - REPARATIONS LOCATIVES : LES CHARGES RECUPERABLES : ü Des dispositions réglementaires. ü Existe-t-il des règles de répartition ? ü Exigibilité des charges récupérables : relevé des charges, obligation d’en justifier, paiement, provisions, régularisation, cas des frais afférents aux antennes de télévision : le bailleur peut il imposer aux locataires de se raccorder au câble ? ... ü Contrôle des charges par le locataire : objet et modalités, contestations. ETAT DES LIEUX DE SORTIE ET REPARATIONS LOCATIVES : ü L’état des lieux d’entrée pose toute une série de questions : Une formalité, un formalisme, quand doit il être établi ? sur quoi porte t il ?comment-est-il établi physiquement ? un vocabulaire, un état des lieux complémentaire ou un avenant à l’état des lieux initial sont-ils possibles ? effets, le locataire dispose-t-il d’un recours en cas de désaccord sur l’état des lieux d’entrée ? transfert du bail, continuité, sous-location, échange, travaux réalisés par le bailleur, quand faut il établir un nouvel état des lieux ? ü l’état des lieux de sortie : Peut-il / doit il y avoir un « pré-état des lieux » ? quel intérêt ? quelle portée ?incidences de la transformation des lieux, Effets des accords collectifs : existe-t-il une grille de vétusté ? le locatairedispose-t-il d’un recours en cas de désaccord sur l’état des lieux de sortie ?... ü Réparations locatives : des dispositions réglementaires : accords collectifs, l’obligation d’entretienimpose-t-elle la remise à neuf d’éléments détériorés par l’usage normal ? que faire si les réparations locatives ne sont pas exécutées ? le bailleur peut-il imposer son chiffrage ?... 3ème aspect : CONTENTIEUX LOCATIF : ü Le locataire ne paye pas son loyer, Comment tenter d’y parer ? Quel autre objectif ? ~ Recouvrer les sommes impayées, plan d’apurement, respect des dispositions administratives, suites et conséquences, présentation et choix des procédures civiles d’exécution. ~ Résilier le bail, effets de la clause de résiliation de plein droit. ü Inexécution d’autres obligations : Résiliation judiciaire, notion de motif sérieux et légitime. ü Expulsion du locataire : La procédure, les acteurs. ü Le droit au logement : présentation des dispositions de la loi du 31/05/90 modifiée.