LA LETTRE DE L'AFAC

Janvier 2003

SRU - BAUX COMMERCIAUX

MODIFICATIONS DE LA LOI SRU - PROJET DE LOI PORTANT DIVERSES DISPOSITIONS RELATIVES A L'URBANISME, A L'HABITAT ET A LA CONSTRUCTION - ASSEMBLEE NATIONALE 28, 29, 30 JANVIER 2003

L'assemblée nationale doit normalement, en seconde lecture, discuter à partir du 28 janvier du projet de loi portant diverses dispositions relatives à l'urbanisme, à l'habitat et à la construction. Il convient une nouvelle fois de rappeler qu'il ne s'agit ici que d'une réforme qui, sans bouleverser l'équilibre général du code de l'urbanisme issue de la loi SRU, se contente de procéder à quelques assouplissements. En effet, une mise en cohérence et une réforme plus importante de la loi SRU, de la loi "VOYNET", (loi n° 99-533 du 25 juin 1999 relative à l'aménagement et au développement durable du territoire) et de la loi "CHEVENEMENT" (loi n° 99-586 du 12 juillet 1999 relative au renforcement et à la simplification de la coopération intercommunale) a été annoncée par le premier ministre et sera proposée durant l'année 2003.

Dans le cadre de la présente proposition de loi, 5 sources de difficultés ont été identifiées.

- la règle limitant l'extension de l'urbanisation en l'absence de schéma de cohérence territoriale, dans les communes situées à moins de 15 kms des agglomérations et du littoral.

Le contenu des plans locaux d'urbanisme et, en particulier, l'opposabilité directe aux actes d'urbanisme des "projets d'aménagement et de développement durable" porteuse de risques juridiques.

Les incertitudes juridiques liées à la distinction entre révision et modification des plans locaux d'urbanisme.

Les difficultés liées à la transition entre les plans d'occupation des sols et les plans locaux d'urbanisme.

La participation pour voie nouvelle et réseaux.

Principaux articles du projet de loi :

Article 1er : limitation de la portée de la règle dite des 15 kms (article L 122-2 du code de l'urbanisme) aux seules zones d'urbanisations futures délimitées après le 1er juillet 2002 et aux zones naturelles. Dans ces zones, les implantations des commerces les plus importants et des complexes cinématrographiques restent néanmoins soumises à l'accord préalable du préfet ou de l'établissement public qui élabore le schéma de cohérence territoriale (SCOT). En outre, le pouvoir de dérogation donné au préfet en l'absence de périmètre de SCOT, n'est plus réservé aux seules extensions limitées de l'urbanisation.
Article 2 : Il modifie l'article L 123 - 1 du code de l'urbanisme pour mieux distinguer dans le projet d'aménagement de développement durable :

                - les orientations générales, qui portent sur la politique d'urbanisme de l'ensemble de la commune.

                - les dispositions particulières, qui précisent les conditions d'aménagement d'un quartier ou d'une zone à urbaniser.

Il précise que le réglement du plan local d'urbanisme doit être en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durable.

Article 3 : Il modifie l'article L 123-5 du code de l'urbanisme pour préciser que les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable ne sont pas opposables au permis de construire et aux autres autorisations d'urbanisme.

Article 4 : Il modifie l'article L 123-13 du code de l'urbanisme pour préciser que la procédure de modification des plans locaux d'urbanisme constitue la règle de droit commun et qu'il n'y a lieu de recourir à la procédure de révision qu'au cas où les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable sont remises en cause, ainsi qu'en cas d'atteinte aux espaces naturels ou aux espaces boisés classés ou de risques pour l'environnement. En outre, la procédure de révision d'urgence est réécrite pour préciser la nature des projets concernés.

La notion d'urgence, dont la portée juridique était peu claire est supprimée.

Article 5 : Il modifie l'article L 123-19 du code de l'urbanisme pour clarifier les dispositions portant sur la transition entre plans d'occupation des sols et plans locaux d'urbanisme. Il reporte du 1er janvier 2004 au 1er janvier 2006, la date jusqu'à laquelle les communes dotées d'un plan d'occupation des sols peuvent utiliser la procédure de révision simplifiée sans devoir préalablement mettre leur plan d'occupation des sols en forme de plan local d'urbanisme.

Article 6 : Il modifie l'article L 332 - 11 - 1 du code de l'urbanisme pour lever les ambiguités des dispositions relatives à la participation pour voie nouvelle et réseaux, renommée participation pour voierie et réseaux.

Article 7 : Il étend le champ d'application du contrôle technique en complétant l'article L 111-26 du code de la construction et de l'habitation, afin de prévoir que le contrôle technique peut être rendu obligatoire pour la construction de certains bâtiments, du fait de leur localisation dans des zones d'exposition aux risques naturels ou technologiques.

Article 8 et 9 : Ils sont relatifs à la sécurité des ascenseurs.

L'article 8 insère ainsi dans le code de la construction et de l'habitation des dispositions nouvelles qui fixent trois obligations principales aux propriétaires d'ascenseurs :

                - la réalisation de travaux de mise en sécurité sur des appareils qui ne disposeraient pas des dispositifs permettant de remédier aux risques les plus importants. Un délai de quinze ans maximum est prévu, afin de permettre l'étalement des charges financières qui en résulteront. Les types de dispositifs à mettre en place par périodes successives de 5 ans seront fixés par décret en conseil d'état.

                 - l'entretien des installations répondant à des exigences qui seront fixées par décret ; l'entretien donnera lieu obligatoirement sauf exception, à un contrat écrit contenant des clauses minimales.

                  - l'obligation de faire réaliser périodiquement un contrôle technique de l'appareil, pour permettre de vérifier le bon état de fonctionnement des installations et la réalisation des dispositifs de sécurité. les résultats du contrôle seront consultables par tout occupant disposant d'un titre d'occupation.

L'article 9 procède aux mises en conhérence nécessaires d'autres articles du code de la construction et de l'habitation.

Article 10 : Il a pour objet le contrôle de l'usage des fonds "1%" utilisés par les organismes qui ne sont pas agréés pour collecter, à l'exception des organismes HLM et des sociétés d'économie mixte (SEM), pour la réalisation de logements - foyers destinés aux personnes qui éprouvent des difficultés particulières, en raison notamment de l'inadaptation de leurs ressources ou de leurs conditions d'existence à se loger. Ce nouvel article permettra de renforcer les contrôles de l'agence nationale pour la participation des employeurs à l'effort de construction (ANPEEC). Par ailleurs, le gouvernement veillera à organiser le régime de contrôle en associant dans la limite de leurs compétences respectives, la mission interministérielle d'inspection du logement social (MILOS), l'inspection général des affaires sociales et l'ANPEEC afin de coupler les compétences et expertises propres à chacune de ses autorités de contrôle.

Article 11 : Il modifie le 4° de l'article L313-19 qui a pour objet de donner un fondement légal à l'article 2 de la convention du 11 octobre 2001 entre l'état et l'union d'économie sociale du logement (UESL).

Article 12 à 15 : Il s'agit des dispositions relatives à l'activité des organismes d'habitation à loyer modéré.

L'article 12 prévoit la sortie du champ du logement social des logements acquis par leurs locataires occupants.

L'article 13 prévoit l'information des acquéreurs successifs de ces logements.

L'article 14 prévoit le contrôle par l'administration des bailleurs de ces logements.

L'article 15 concerne la création de la société de garantie des opérations d'accession sociale à la propriété des organismes d'HLM.

BAUX COMMERCIAUX - BAUX EN ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT - BAUX A PALIERS

Bail en état futur d'achévement

Les professionnels sont créateurs de droit, ils l'ont été dans le passé (la propriété temporelle, le contrat de franchise). Ils tentent de l'être aujourd'hui en s'inspirant plus ou moins de la VEFA, on voit ainsi apparaître le bail en état futur d'achèvement.

Il n'est pas prévu dans le décret de 53, avant ou après la codification, ni dans le code civil, mais il s'applique dans la pratique depuis plusieurs années à la demande notamment des investisseurs. Il donnera vraisemblablement lieu à court terme à une analyse jurisprudentielle et à une concrétisation juridique.

Les investisseurs institutionnels souhaitent dès le montage d'opérations de bureaux avoir un locataire ; le promoteur recherche un locataire qui signera un bail en état futur d'achévement ; l'utilisateur pourra, signant avant l'opération de construction, indiquer ses desideratas.

Comment concilier les intérêts de l'investisseur, du promoteur, et de l'utilisateur ?

La première question juridique de fond était de savoir si de tels baux sont soumis au décret du 30 septembre 1953, il semble aujourd'hui quasi certain que ce sera le cas bien que nous n'ayons pas encore de jurisprudence de la cour de cassation.

La question qui se pose aujourd'hui porte essentiellement sur le montage juridique et les conséquences de la défaillance de l'une des parties.

Concernant le montage juridique : il semble préférable d'isoler le montage immobilier du montage commercial par la signature d'un bail commercial en état futur d'achévement, lors de la prise de possession seront ajoutés la surface exacte, le montant du loyer, les autres clauses du bail étant connues dès la signature du document initial.

Concernant le risque de défaillance de l'une des parties : il y a lieu de prévoir la signature d'un protocole annexé à la promesse synallagmatique de bail comportant les obligations du bailleur et du preneur et les conséquences financières du non respect de celles-ci.

Deux incertitudes subsistent : la mise en redressement ou liquidation judiciaire de l'une des parties avant la livraison, et l'interprètation jurisprudentielle du bail en état futur d'achèvement.

Baux à paliers :

Les baux à paliers doivent être distingués des baux à périodes ; dans cette convention, le bail se continue (avec minimum de 9 ans), seul le loyer étant stipulé progressif.

Une telle stipulation paraît maintenant devoir être déclarée nulle, au moins pendant la durée de 9 ans, comme contraire à l'article L 145-38 du code de commerce. En effet, la cour de cassation, suite à l'article 26 de la loi MURCEF et à l'arrêt de la 3ème chambre civile du 27 février 2002, a résolu le problème de la valeur locative révision à la hausse ou à la baisse, mais rien dans la jurisprudence 2002 n'a définitivement déterminé la situation concernant les baux à paliers.

Il reste admis aujourd'hui en l'absence de précisions jurisprudentielles que dans les baux à paliers le point de départ du délai de 3 ans serait l'origine du bail ; si l'on considère cette solution comme encore valable, il paraît logique de calculer la variation de l'indice entre le point de départ du loyer et la demande de révision, mais dans ce cas, le délai de trois ans n'est pas respecté si le bail prévoit des paliers inférieurs à 3 ans, paliers qui semblent nuls en application de l'article L 145-15, du code de commerce. Encore faut-il que cette nullité soit soulevée, à défaut c'est le dernier palier qui est retenu comme point de départ pour l'appréciation d'une variation des facteurs locaux de commercialité.

REFORME SUR LA DECENTRALISATION - TRANSFERTS DE COMPETENCES - FINANCEMENT - AMENAGEMENT DU TERRITOIRE - INTERVENTIONS DES 23 ET 24 JANVIER 2003 DU PREMIER MINISTRE, DE NICOLAS SARKOZY, ET DE PATRICK DEVEDJIAN

Les premiers transferts de compétences liés à la réforme sur la décentralisation devraient être décidés avant l'été 2003 et entrer en application au 1er janvier 2004.

Nous sommes en attente des nouveaux textes qui organiseront ces transferts de compétences. Les grands axes sont les suivants :

L'état a l'obligation de financer ces transferts par des ressources nouvelles et la possibilité de répartir les prélèvements obligatoires entre collectivités. A cet égard, il est prévu une possible répartition des prélèvements obligatoires entre collectivités. La taxe d'habitation aux communes, la taxe professionnelle pour l'intercommunalité, la taxe foncière pour le département et la taxe intérieure sur les produits pétroliers pour la région. Le produit de ces taxes permettrait de financer les transferts de compétences aux collectivités territoriales.

Il a été rappelé que la TIPPqui pèse à la fois sur les ménages et les entreprises pourrait rapporter 25 milliards d'euros par an.

Le premier ministre souhaite conforter la région comme interlocuteur privilègié du dialogue social, dans le cadre de la réforme de la décentralisation, avec de nouvelles responsabilités. Les régions sont une échelle adéquate pour la pratique de la démocratie directe, de l'organisation des débats publics et de la valorisation de la vie associative.   

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