LA LETTRE DE L’AFAC – juillet 2002

ACTUALITE JURIDIQUE DE L’IMMOBILIER

LOI DE MODERNISATION SOCIALE – COMMUNE – DELAI DE REFLEXION – APPLICATION – REPONSE MINISTERIELLE

L’article L 271-1 du CCH s’applique-t-il aux communes en cas de vente d’un immeuble à usage d’habitation ?

Une commune peut vendre un bien soit par adjudication, soit à l’amiable.

- En cas de vente par adjudication, le délai de rétractation est exclu par la loi de modernisation sociale (art.L271-3 du CCH) ; - En cas de vente amiable (par notaire ou sous forme administrative) l’acquéreur non professionnel bénéficiera d’un délai de réflexion de 7 jours.

MARCHES PUBLICS - CONTRAT DE MOBILIER URBAIN 6 COUR ADMINISTRATIVE D'APPEL

Selon la Cour Administrative d’Appel de Paris, un contrat de mobilier urbain est un marché public. Le Conseil d’état quant à lui préfère qualifier le contrat de « convention d’occupation du domaine public ». Il en résultera donc toute l’application du droit des marchés publics.

BAUX COMMERCIAUX – LOCAL A USAGE COMMERCIAL ET D’HABITATION – SOUS LOCATION – QUALIFICATION – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^ème CHAMBRE CIVILE DU 23 MAI 2002

Un preneur, personne morale, dispose d’un ensemble commercial avec des locaux d’habitation, la Cour de Cassation avait déjà jugé que la mise à disposition du local d’habitation à un de ses employés constituait une sous-location, avec toutes les conséquences que cela peut impliquer (motif grave – résiliation du bail, absence d’indemnité d’éviction, art L 145-17.1 du Code de Commerce ; art L 145-31 du Code de Commerce) dans l’arrêt du 23 mai, le preneur est une personne morale, une personne morale ne peut pas « habiter » un appartement, la Cour de Cassation en conclu « que la faculté donnée à une société d’occuper à usage d’habitation un appartement supposait nécessairement l’autorisation d’en accorder la jouissance à l’un de ses représentants, personnes physiques ».

Donc la mise à la disposition du local d’habitation au représentant légal de la société ne peut constituer un motif grave et légitime de non renouvellement du bail privant la société de son droit à indemnité d’éviction.

LOI RELATIVE A LA DEMOCRATIE DE PROXIMITE COMMISSION NATIONALE DU DEBAT PUBLIC CNDP – MAITRE D’OUVRAGE – PERSONNE PRIVEE –

LOI 2002 – 276 du 27 FEVRIER 2002

La loi relative à la démocratie de proximité a étendu le champ d’application du débat public aux projets dont le maître d’ouvrage est une personne privée et donc la compétence du CNDP.

Désormais la CNDP devient une autorité administrative indépendante. Sa saisine est obligatoire pour de nombreuses catégories de projets d’aménagement et d’équipement. Nous sommes en attente du décret d’application qui devrait prévoir les nouvelles modalités du débat public.

DECRET DU 3 MAI 2002 PRIS POUR L’APPLICATION DE L’ARTICLE 52 DE LA LOI DU 15 NOVEMBRE 2001 RELATIVE A LA SECURITE QUOTIDIENNE ET MODIFIANT LE CCH

Il ressort de l’article 1 du décret du 3 mai 2002 que l’obligation d’assurer la sécurité et la tranquillité pèse sur les mêmes bailleurs que ceux redevables de l’obligation de gardiennage ou de surveillance définis à l’article R 127-1.

Ainsi cette obligation concerne tous les bailleurs et pas seulement les bailleurs sociaux, gérant cent logements locatifs ou plus dans un immeuble ou groupe d’immeubles collectifs formant un ensemble situé, soit dans une zone urbaine sensible (ZUS) soit dans une commune dont la population dépasse 25 000 habitants ou qui est comprise dans une aire urbaine d’un seul tenant regroupant au moins 50 000 habitants et dont une ou plusieurs communes comptent plus de 15 000 habitants ; L’article V du décret indique que ce texte entrera en vigueur, le 1^er janvier 2003. (le décret peut être retrouvé en son intégralité – JO 5 MAI 2002 – page 8760)

BAIL COMMERCIAL - LOCAUX A USAGE DE BUREAUX - COMMUNE INTENTION DES PARTIES - ARRET DE LA COUR DE CASSATION - 3ème CHAMBRE CIVILE DU 27 FEVRIER 2002

Un local à usage exclusif de bureaux est un lieu ou s’exerce une activité intellectuelle ou administrative. Le caractère d’usage exclusif de bureaux n’est pas incompatible avec le fait pour le locataire d’y recevoir des clients et des fournisseurs, dès lors que le local ne sert ni au dépôt ni à la livraison de marchandises. Dans l’arrêt du 27 février 2002, la Cour de Cassation maintient sa conception extensive de la notion de locaux à usage de bureaux et continue de se référer pour le définir à la commune intention des parties. La fixation du loyer du nouveau bail peut donc être déterminée sur le fondement de l’article 23-9 du décret du 30 septembre 1953.

COPROPRIETE – SYNDIC – RENOUVELLEMENT DU MANDAT – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^ème CHAMBRE CIVILE DU 6 mars 2002

La Cour d’Appel qui a relevé qu’une assemblée générale du 10/07/1993 avait désigné une personne comme syndic, au renouvellement de sa mission précédente jusqu’à la prochaine AGO appelée à approuver les comptes de l’exercice 1993 et que ce mandat renouvelé n’excédait par une année, a exactement retenu que cette désignation était compatible avec les exigences de l’article 28 du décret du 17 mars 1967.

BANQUE – LIGNE DE CAUTION – INTERPRETATION, ARRET DE LA COUR DE CASSATION COMMERCIALE DU 3 AVRIL 2002

Dans les pratiques bancaires les plus habituelles, une ligne de caution désigne, non pas les garanties personnelles apportées par des tiers aux obligations du client, mais la garantie donnée par la banque au bénéfice de tiers.

BANQUE – CAUTIONNEMENT – MENTIONS MANUSCRITES – ARRËT DE LA COUR DE CASSATION COMMERCIALE 3 AVRIL 2002

Aux termes de l’art.2016 du code civil le cautionnement indéfini d’une obligation principale s’étend à tous les accessoires de la dette. L’article 1326 du code civil limite l’exigence de la mention manuscrite à la somme ou à la quantité due, sans l’étendre à la nature de la dette, à ses accessoires ou à ses composantes.

PROMESSE DE VENTE – CARACTERISTIQUES DU PRET SOLLICITE – CHARGE DE LA PREUVE – ARRET DE LA COUR DE CASSATION – 1^ère CHAMBRE CIVILE DU 7 MAI I 2002

Il s’agit d’une promesse de vente sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt, non seulement les bénéficiaires de la promesse ne produisent pas les demandes de prêt, mais ils n’avaient pas donné une vision exacte de leurs revenus à la date de la promesse, ils communiquaient simplement des attestations des établissements bancaires qui avaient rejeté leurs demandes de crédit.

La Cour de Cassation rappelle : « qu’il appartient à l’acquéreur de démontrer qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et faute d’avoir demandé l’octroi d’un tel prêt, la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l’article 1178 du Code Civil » ; c’est donc à bon droit et sans inverser la charge de la preuve, que la Cour d’Appel a refusé la restitution d’une partie de l’acompte versé.

CONTRAT ADMINISTRATIF – REQUALIFICATION EN BAIL COMMERCIAL – NON APPLICATION DU DECRET – ARRET 3^ème CHAMBRE CIVILE DU 13 MARS 2002

Un contrat administratif contenant des clauses exorbitantes de droit commun, conclu en toute connaissance de cause par le locataire, prévoyant notamment le caractère strictement personnel attaché à l’autorisation d’exploitation sans possibilité de cession, avec des horaires impératifs et un contrôle de l’état sur la gestion, ne peut se voir appliquer le bénéfice du décret du 30 septembre 1953 sur les baux commerciaux.

CONTRAT D’ENTREPRISE – TRAVAUX SUPPLEMENTAIRES – MODIFICATION SUBSTANTIELLE DU CONTRAT – ARRET DE LA COUR DE CASSATION – 3^èmeCHAMBRE CIVILE DU 30 MARS 2002

Les nombreuses difficultés rencontrées, bien qu’un protocole d’accord ait été signé entre le maître de l’ouvrage et le groupement d’entreprises, avaient bouleversé l’économie du contrat et que les modifications intervenues au cours de la réalisation d’un ensemble complexe et évolutif avaient de par leur nature, leur coût et leur ampleur, fait perdre à ce marché son caractère forfaitaire initial.

CONSTRUCTION – URBANISME – AIDE POUR AMELIORER L’ISOLATION ACOUSTIQUE – ARRETE DU 3 MAI 2002

Cette aide est créée pour améliorer l’isolation acoustique des immeubles exposés aux bruits des réseaux routier et ferroviaire. Pour les opérations réalisées dans les locaux d’habitation du parc privé situés dans un environnement classé « point noir du bruit par le préfet », sous réserve que la date d’autorisation de construire des locaux d’habitation soit antérieure au 6 octobre 1978, la subvention qui est financée par le ministère est accordée par le préfet, elle est complémentaire des subventions déjà obtenues par l’ANAH, l’état et les collectivités territoriales, le taux global d’aide est fixé à 80 % du montant prévisionnel de la dépense.

DECRET n° 2002 – 642 du 29 avril 2002 6 NOUVEAUX CAS DE DISPENSE DE L’APPLICATION DE LA LOI HOGUET

L’art 95 du décret du 29 avril 2002 recense les hypothèses dans lesquelles la loi HOGUET ne s’applique pas, il s’agit des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) pour lesquelles l’exonération de la loi HOGUET est totale. Les sociétés anonymes coopératives d’HLM de location-attribution et les organismes d’HLM pour la gestion et maintenant l’entremise immobilière ; les agréés en architecture et les sociétés d’architecture inscrits à l’ordre, dispensés désormais au même titre que les architectes.

GESTION IMMOBILIERE - LOI HOGUET - PROPOSITION DE REFORME

Un rapport établi à la demande du précédent gouvernement se propose de réformer la réglementation des professionnels de l’immobilier. Il prévoit : la simplification d’obtention des cartes professionnelles, le renforcement des garanties et assurances, la modernisations des contrôles et obligations administratives, le développement de la transparence dans l’exercice professionnel, mesures permettant de parvenir à l’égalité concurrentielle en europe.

AMIANTE – ASSURANCES – CONSEQUENCES DE LA JURISPRUDENCE DE LA COUR DE CASSATION DU 28 FEVRIER 2002

La Fédération Française des sociétés d’assurances (FFSA) estime que la révision de la jurisprudence de la cour de cassation qui facilite la reconnaissance de la faute inexcusable de l’employeur (lettre de l’AFAC avril-mai 2002) pour les victimes de l’amiante en particulier et des accidentés du travail d’une manière générale, devrait coûter entre 8 et 10 milliards d’euros à l’ensemble de la collectivité, ce coût qui devrait être supporté sur 20 ans sera réparti entre la sécurité sociale, les entreprises et leurs assureurs. Pour ces derniers, la facture devrait représenter un peu moins de la moitié du total.

SATURNISME - RAPPORT DU 3 MAI 2002

En juin 2001, le Ministre délégué à la santé avait souhaité recueillir le point de vue des associations oeuvrant dans le domaine du saturnisme, ce rapport vient d’être déposé le 3 mai 2002, après un très long développement, il préconise des propositions en matière santé et logement.

Concernant les mesures logement : il préconise au niveau des préfets des demandes d’enquêtes environnementales après toutes déclarations de cas de saturnisme, détection de présence de plomb et mise en place des procédures réglementaires concernant le relogement et les travaux et au niveau des collectivités locales, le relogement et la création de nouveaux logements.

ACTUALITE JURIDIQUE GENERALE

CONTRAT DE TRAVAIL - CLAUSE DE MOBILITE GEOGRAPHIQUE - CONVENTION COLLECTIVE
ARRET DU 27 JUIN 2002 COUR DE CASSATION – CHAMBRE SOCIALE

« Si même en l’absence de clause de mobilité géographique insérée au contrat de travail du salarié, l’employeur peut se prévaloir de l’existence d’une telle mobilité instituée de façon obligatoire par la convention collective, c’est à la condition que le salarié ait été informé de l’existence de cette convention collective au moment de son engagement et mis en mesure d’en prendre connaissance.

ASSURANCE – CONTRAT DE GROUPE – MODIFICATION DU CONTRAT – OPPOSABILITE AUX ASSURES ARRET DE LA COUR DE CASSATION 1^ère CHAMBRE CIVILE DU 18 JUIN 2002

Lorsque le souscripteur du contrat d’assurance de groupe décide, en conformité avec les prérogatives qui lui sont reconnues, de résilier le contrat d’assurance en cours pour en souscrire, avec un autre assureur, un nouveau qui comporte au moins les mêmes garanties, l’adhésion à ce nouveau contrat peut résulter de la seule acceptation tacite - éventuellement constituée par le silence conservé par l’assuré, adhérent au contrat antérieur - de la notification du changement d’assureur.

CONTRAT DE TRAVAIL – TRANSFERT D’UNE ENTITE ECONOMIQUE – MAINTIEN DU CONTRATARTICLE L 122-12 § 2 DU CODE DU TRAVAIL – ARRET COUR DE CASSATION CHAMBRE SOCIALE DU 25 JUIN 2002

Une entité exploitée sous la forme d’une société anonyme de droit privé, cède ses actifs à un établissement public à caractère administratif. Selon la Cour d’Appel il n’y aurait pas continuation de la même entreprise, donc pas application de l’article L 122-12 sur le maintien des contrats.

La Cour de cassation casse cet arrêt en considérant que la seule circonstance que le cessionnaire soit un établissement public à caractère administratif lié à son personnel par des rapports de droit public, ne suffit pas à caractériser une modification dans l’identité de l’entité économique transférée qui justifierait l’absence d’application de l’article L 122-12.

AMENAGEMENT DU TEMPS DE TRAVAIL – ACCORD CADRE RELEVANT DE LA CONVENTION COLLECTIVE – DATE D’APPLICATION – ARRET DE LA COUR DE CASSATION – CHAMBRE SOCIALE DU 4 JUIN 2002

La Cour de Cassation précise qu’en l’état d’un accord collectif fixant la durée du travail à 35 heures et prévoyant le versement d’une indemnité de réduction du temps de travail pour maintenir le salaire à son niveau antérieur, les salariés qui ont continué à travailler pendant 39 heures par semaine, ont droit à cette indemnité et au paiement des heures accomplies au delà de 35 heures majorées de la bonification alors applicable ; l’application de cet accord cadre n’est pas subordonné à la conclusion d’un accord d’entreprise.

LOI NRE - DROIT DES SOCIETES

La loi sur la nouvelle réglementation économique prévoit notamment :

-Le rééquilibrage des pouvoirs : notamment les pouvoirs respectifs du conseil d’administration et de son président, la dissociation des fonctions de président et de directeur général, la limitation du cumul des mandats.

-La transparence des sociétés : la rémunération des dirigeants sociaux, les conventions entre les sociétés et leurs dirigeants, l’identification des actionnaires.

-Les droits des associés : la participation aux assemblées, l’information des associés, les droits des minoritaires.

CAUTION – PROCEDURE COLLECTIVE – DECLARATOIN DE CREANCE AU PASSIF – CHARGE DE LA PREUVE – ARRET CASSATION COMMERCIALE 29 AVRIL 2002

Un établissement de crédit créancier a procédé à la déclaration de sa créance au passif du redressement judiciaire de son débiteur par l’intermédiaire de son service contentieux. La signature est illisible.

La caution a contesté la déclaration de créance dès lors qu’aucune pièce du dossier ne permet d’affirmer que cette signature est bien celle du titulaire de la délégation de pouvoirs nécessaire auprès de la banque.

La Cour de Cassation rappelle que dès lors que l’identité du signataire d’une déclaration de créances est contestée, il appartient à la personne morale créancière d’établir que le signataire de cette déclaration est bien le préposé qu’elle a investi de la délégation de pouvoirs. Sinon, ce qui a été le cas dans cet arrêt, la demande en paiement du créancier est irrecevable.

CONTRAT A DUREE DETERMINEE – LOI DE MODERNISATION SOCIALE – CIRCULAIRE MINISTERIELLE DU 2 MAI 2002

Une circulaire ministérielle du 2 mai 2002 apporte des précisions sur la loi de modernisation sociale relative à la précarité des emplois : interdiction de pourvoir des postes permanents par le biais de contrats à durée déterminée, modalités de calcul du délai de carence entre 2 CDD , le rôle du comité d’entreprise et de l’inspecteur du travail dans la lutte contre le recours abusif aux CDD , la rupture anticipée du CDD par le salarié en cas d’embauche à durée indéterminée, l’information des salariés en CDD sur les postes permanents disponibles dans l’entreprise, l’indemnisation du salarié en cas de rupture du contrat due à la force majeure. Circulaire DRT n° 2002 –8 du 2 mai 2002

DECRETS - ARRETES ET CIRCULAIRES

- Circulaire n° 2002-36 du 2 mai 2002 relative à l’application des dispositions de la loi SRU concernant l’habitat insalubre.

- Décret n° 2002-847 du 3 mai 2002 relatif aux conditions de vente de logements par les organismes d’habitation à loyer modéré et modifiant le CCH.

- Arrêté du 3 mai 2002 relatif à la vente de logements dans les opérations d’accession des organismes d’habitation à loyer modéré (JO 5 mai 2002)

- Arrêté du 18 juin 2002 relatif aux modalités de contrôle financier sur les fonds d’indemnisation des victimes de l’amiante (JO 28 JUIN 2002)

- Décret n° 2002-942 du 26 juin 2002 relatif à l’administration des sociétés d’assurance mutuelles et au statut du mandataire mutualiste et portant modification du code des assurances.

- Décret n° 2002-943 du 26 juin 2002 pris pour l’application de l’article L322-1-3 du Code des assurances et relatif aux sociétés de groupe d’assurance mutuelle et aux conventions d’affiliation.

- Arrêté du 19 juin 2002 portant nomination au comité consultatif national et aux comités consultatifs interrégionaux de règlement amiable des litiges relatifs aux marchés publics.

- Décret n° 2002-941 du 25 juin 2002 portant relèvement du salaire minimum de croissance (JO du 28 juin 2002) augmentation de 2,4 % au 1/07/2002 pour les salariés travaillant sur une base de 39 h, le SMIC passe de 1 127,23 € à 1154,27€.

ACTUALITE LEGISLATIVE

CONSEQUENCES DE LA FIN DE LA LEGISLATURE SUR LES TEXTES LEGISLATIFS EN INSTANCE

Cela concerne notamment les propositions de loi déposées prévoyant la modification de la loi SRU, la réforme des professions de mandataire judiciaire, d’administrateur judiciaire et d’expert en diagnostic d’entreprise, ainsi que la réforme entreprises et artisanat évoquée dans la lettre de l’AFAC avril-mai 2002.

Les élections législatives ont lieu à l’expiration des pouvoirs de l’Assemblée nationale, soit qu’elle intervienne normalement cinq ans après les élections précédentes, soit qu’elle survienne par une dissolution prononcée par le Président de la République.

Les pouvoirs du Sénat, en revanche, s’exercent continûment en raison de son renouvellement partiel tous les trois ans.

Au moment de l’expiration des pouvoirs de l’Assemblée nationale, le plus souvent, des projets de loi, des propositions de loi et de résolution qui n’ont pas été définitivement adoptés par le Parlement sont encore déposés sur le bureau de l’Assemblée nationale comme sur celui du Sénat. Voici ce qu’il advient de leur sort :

Les projets de loi, les propositions de loi et de résolutions qui n’ont pas été définitivement adoptés par le Parlement et dont l’Assemblée nationale est encore saisie au moment où ses pouvoirs expirent deviennent caduques, qu’ils aient ou non fait l’objet d’une ou de plusieurs lectures devant l’une ou l’autre assemblée du Parlement. C’est ce qu’on appelle le principe de la « table rase ».

En revanche, ceux dont le Sénat est saisi ne sont pas affectés : le Sénat reste saisi indéfiniment des textes en instance sur son bureau. Il peut en poursuivre l’examen et, le moment venu, transmettre le texte à la nouvelle Assemblée.

Pour que l’Assemblée nationale, nouvellement élue, soit à nouveau saisie des projets et propositions devenus caducs, trois procédures sont prévues :

1. Le Gouvernement peut redéposer sur le bureau de l’Assemblée nouvellement élue les projets de loi devenus caducs et dont il souhaite voir poursuivre la discussion.

2. Le Président du Sénat transmet à l’Assemblée nationale nouvellement élue les propositions de loi adoptées par le Sénat qui sont devenus caduques à l’Assemblée nationale. Toutefois, pour celles qui avaient été déposées par des sénateurs, la commission permanente du Sénat qui les avait examinées au fond peut déclarer qu’elles sont désormais sans objet et s’opposer à leur transmission à l’Assemblée nationale.

3. Les députés de la nouvelle Assemblée peuvent redéposer des propositions de loi devenues caduques avant d’être adoptées en première lecture. Dans ce cas, ces propositions de loi ne sont pas de nouveau soumises à un contrôle de leur recevabilité financière (article 40 de la constitution)

EQUEPROGRAMME PREVISIONNEL DE L'ACTUALITE LEGISLATIVE DE JUILLET 2002

Mardi 9 juillet 2002 à 15 heures : sous réserve de son dépôt, projet de loi d’amnistie

Mercredi 10 juillet 2002 à 15 heures et, éventuellement, à 21 heures : suite de l’ordre du jour de la veille.

Semaine du 15 juillet 2002 :
-Sous réserve de son dépôt, projet de loi d’orientation et de programmation sur la sécurité intérieure.
-Sous réserve de son dépôt, projet de loi de finances rectificative pour 2002

Semaine du 22 juillet 2002 :
-Projets de loi portant approbation de divers traités et conventions internationaux.
-Sous réserve de son dépôt et de sa transmission par le Sénat, projet de loi d’orientation et de programmation sur la justice.

Semaine du 29 juillet 2002 :
-Sous réserve de son dépôt et de sa transmission par le Sénat, projet de loi portant création d’un dispositif de soutien à l’emploi des jeunes.
-Navettes diverses