LA LETTRE DE L’AFAC
JUIN 2003
IMMOBILIER – PROJET DE REFORME - DISCOURS DU GARDE DES SCEAUX - 99ème CONGRES DES NOTAIRES – 25 MAI 2003
Monsieur le Garde des Sceaux, Dominique PERBEN a annoncé des projets de réforme sur les divers chantiers du droit immobilier en liaison avec le ministère de l’équipement et du logement.
Concernant le droit de la copropriété des immeubles bâtis, il a été indiqué qu’une réflexion serait opportune sur l’évolution du statut de la copropriété et sur les modifications à apporter à la loi du 10 juillet 1965 ; il a été précisé que le projet de décret modifiant celui du 17 mars 1967 est en voie de finalisation, le conseil d’état va en être saisi très prochainement ; il a précisé que la commission relative à la copropriété étudie le problème spécifique des résidences services.
Concernant la loi HOGUET réglementant les activités portant sur les immeubles et sur les fonds de commerce, il a précisé qu’elle allait être modifiée très rapidement dans le cadre du train d’ordonnance que le gouvernement prendra dans les prochains mois au titre des simplifications administratives.
La réforme des baux d’habitation est en cours avec le ministère de l’équipement et du logement pour permettre d’élaborer les textes relatifs à la sortie progressive des locaux soumis à la loi de 1948 ainsi que le texte d’actualisation du décret de 1987 sur les charges locatives récupérables.
Concernant les baux commerciaux, il constate que la technicité excessive de cette législation est génératrice d’incompréhension et de contentieux et les contraintes qu’elle fait peser sur les propriétaires ne sont pas sans conséquence néfaste sur l’investissement dans l’immobilier commercial.
Concernant la transposition de la directive du 25 mai 1999, relative à certains aspects de la vente et des garanties des biens de consommation, le garde des sceaux a indiqué que le texte de transposition sera inséré dans le code de la consommation et que les biens immobiliers en seront exclus.
L’obligation d’information en matière de vente d’immeuble sera réunie dans un texte global instituant un diagnostic technique du bâtiment qui sera intégré dans le futur projet de loi « habitat » ; en effet, il existe aujourd’hui 6 textes législatifs ou réglementaires qui ont développés le contenu de cette obligation d’information, qu’il s’agisse de la présence d’amiante, de plomb, de termites, de la superficie des lots de copropriété ainsi que du projet de loi relatif à la prévention des risques technologiques et naturels actuellement en débat au parlement qui créée une nouvelle obligation d’information pour le vendeur d’immeuble situé dans une zone couverte par un plan de prévention de ces risques. Il reste à déterminer si ce texte global s’intégrera dans le code civil ou dans le code de la construction et de l’habitation.
CONGRES DES NOTAIRES DE FRANCE – PROPOSITIONS DE REFORME – 25 MAI 2003
Les notaires, lors de leur dernier congrès ont proposé différentes réformes ou aménagement directement liées à l’immobilier.
- Qu’il soit instauré dans le CCH un nouvel article contenant une définition de la superficie légale de référence relative à la définition des droits attachés à l’utilisation des immeubles bâtis, cette définition permettant de déterminer la totalité de l’espace horizontal, juridiquement disponible à l’intérieur des mûrs périmétriques, abstraction faite des cloisons et des aménagements intérieurs que le propriétaire peut librement modifier ou supprimer.
- Qu’il soit insérer dans le code de l’urbanisme un article prévoyant que l’administration ne peut plus se fonder sur l’irrégularité d’une construction achevée depuis plus de 10 ans pour refuser un permis de construire ou s’opposer à une déclaration de travaux, qu’il soit précisé que toute construction achevée, il y a plus de 10 ans est réputée avoir été édifiée régulièrement.
- Que tout diagnostic ou état obligatoire soit établi par un professionnel ayant nécessairement une attestation de compétence, délivrée par l’administration.
- Que le code de l’urbanisme autorise la signature d’un contrat préliminaire de vente en état futur de lotissement inspiré du contrat préliminaire de vente en état futur d’achèvement, permettant la réservation de lots, de lotissement, avant même la délivrance de l’arrêté de lotir.
CONSTRUCTION DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX – FINANCEMENT 2003 – MINISTERE DE L’EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 16 JUIN 2003
Par un communiqué de presse du 16 juin 2003 , Monsieur Gilles DE ROBIEN confirme que les engagements budgétaires pour 2003 en matière de construction, de logements locatifs sociaux seront respectés. Le ministre du logement indique que des propositions permettant de lever le gel des crédits destinés à la construction de logements locatifs sociaux, viennent d’être élaborés et arbitrés positivement par le premier ministre.
TERMITES – ARRETE PREFECTORAL DU 21 MARS 2003 – ENTREEE EN VIGEUR 1ER AOUT 2003
Par arrêté préfectoral du 21 mars 2003 , Paris a été classé zone infestée par les termites, comme le sont déjà prés de 60 départements. Tous les arrondissements sont concernés sans exception.
Cet arrêté entre en vigueur le 1er août 2003.
Il résulte de ces nouvelles dispositions qu’en cas de vente d’un immeuble bâti situé à Paris, la clause d’exonération des garanties pour vice caché prévue à l’article 1643 du code civil, si le vice caché est constitué par la présence de termites, cette clause ne pourra être stipulé qu’à la condition de l’annexion d’un état parasitaire du bâtiment à l’acte authentique établi depuis moins de 3 mois.
En cas de présence de termite : il y a l’obligation de signaler en mairie toute infestation constatée et de réaliser les travaux préventifs ou d’éradication et éventuellement prescrits par le maire.
PROJET DE LOI D’ORIENTATION ET DE PROGRAMMATION POUR LA VILLE ET LA RENOVATION URBAINE – CONSEIL DES MINISTRES DU 18 JUIN 2003
Jean Louis BORLOO, a présenté en conseil des ministres le 18 juin, ce projet de loi qui s’insère dans l’action de valorisation des zones urbaines en difficulté. Il représente un investissement de 30 milliards d’euros sur 5 ans. Les objectifs seront mis en œuvre dans le cadre de programme établis dans les 750 territoires classés en zone urbaine sensible. Il s’articule autour de 4 axes :
- Rétablir l’équité territoriale et l’égalité des chances avec un objectif de 200 000 constructions de logements locatifs sociaux, 200 000 réhabilitations ou restructurations lourdes et de 150 à 200 000 démolitions de logements vétustes ; les moyens envisagés : simplification des procédures, concentration et augmentation des moyens financiers, création d’une agence nationale de rénovation urbaine « guichet unique » regroupant l’ensemble des partenaires nationaux de la rénovation urbaine ; état, union d’économie sociale du logement (UESL) caisse des dépôts et consignations, organismes HLM, agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH). L’agence apporte le financement des projets par des subventions aux maître d’ouvrage (collectivités locales, bailleurs), elle peut elle même assurer la maîtrise de certains projets si nécessaire.
- Un soutien à la création d’emplois et à l’activité économique : la création de quarante et une zone franche urbaine (ZFU) qui viendront s’ajouter aux quarante quatre existantes, doit accélérer la dynamique de développement économique dans ces quartiers.
- L’aide des familles surendettées : La réforme du surendettement doit permettre de traiter la situation des personnes dans sa globalité et dans un délai rapide. Pour les personnes de bonne foi qui sont dans l’incapacité de faire face à leurs dettes, pourront être prononcée la suspension immédiate des poursuites, la vérification des créances, l’ouverture de la procédure de rétablissement personnel.
- La solidarité envers les communes les plus pauvres : une ligne de crédit spécifique dotée de 30 millions d’euros en 2003 permettra à l’état de soutenir les communes les plus en difficulté et de les aider à préparer leur projet de renouvellement urbain.
BAUX COMMERCIAUX – DESTINATION DES LIEUX – BUREAUX – HABITATION – DEPLAFONNEMENT – ARRET DE LA 3ème CHAMBRE CIVILE DE LA COUR DE CASSATION DU 1er AVRIL 2003
Il s’agit d’un bail dans lequel la clause de destination prévoyait simplement « activité commerciale », sans faire référence à une affectation contractuelle d’une partie des locaux à usage d’habitation.
Lors du renouvellement se posait le problème de savoir s’il y avait lieu ou non à déplafonnement automatique.
La cour d’appel a re-qualifié la destination en considérant que l’activité réelle de la société locataire consistait dans le montage de spectacles donnés dans un théâtre et qu’il s’agissait d’une activité purement intellectuelle assimilable à une activité de bureaux ; Concernant le local à usage d’habitation, elle a considéré qu’il était légitimement utilisé par le preneur.
Elle en a conclu que le loyer du bail renouvelé devait être déterminé en application de l’article 23-9 du décret du 30 septembre 1953 donc avec un déplafonnement automatique.
La cour de cassation confirme purement et simplement l’argumentation de la cour d’appel.
BAUX COMMERCIAUX – REMISE DES CLEFS – RESTITUTION DES LOCAUX – CHARGE DE LA PREUVE – ARRET DE LA COUR DE CASSATION CHAMBRE COMMERCIALE DU 29 AVRIL 2003
Dans le cadre d’une liquidation judiciaire, le bailleur demande au liquidateur de prendre partie sur la continuation du bail. Le liquidateur opte pour la résiliation du bail et invite le bailleur à récupérer les clefs des locaux auprès du commissaire priseur dès la fin des opérations de vente. Le bailleur se plaint de n’avoir pu reprendre possession des locaux que très tardivement et assigne le liquidateur en paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux. L’arrêt retient que le liquidateur a fait savoir au bailleur qu’il ne poursuivait pas le contrat de bail, que le bailleur ne s’est manifesté que très tardivement auprès du commissaire priseur, qu’il ne justifie aucune des démarches qu’il prétend avoir engagées pour reprendre les clefs précédemment, qu’il ne démontre donc pas que les lieux n’auraient pas été libérés par la faute de la société locataire en liquidation. Il résulte de cet arrêt que la remise des clefs n’est pas un élément suffisant en soi et que la charge de la preuve en cas de non remise, incombe au bailleur.
BAUX COMMERCIAUX – COMMANDEMENT RESTE INFRUCTUEUX – ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE – PROCEDURE EN DESPECIALISATION – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 28 MAI 2003
Un bail pour un local situé dans une galerie marchande prévoit comme activité « croissanterie, briocherie, viennoiserie, jus de fruits et glaces ». Le locataire souhaite adjoindre l’activité de vente de crêpes et de mettre à la disposition de sa clientèle un comptoir et quelques tabourets. La bailleresse s’oppose à l’adjonction de cette activité, le locataire passe outre, adjoint l’activité et saisit le tribunal dans le cadre d’une procédure de déspécialisation simple. Le bailleur fait délivrer au locataire un commandement de cesser cette activité non autorisée et visant la clause résolutoire. La cour considère que le locataire a étendu son activité sans attendre l’issue de son action en déspécialisation et qu’il n’a pas obtempéré dans le délai d’un mois au commandement visant la clause résolutoire qui lui faisait injonction de respecter la destination du bail. La clause résolutoire est donc acquise, le bail résilié et l’expulsion du locataire légitimement ordonnée.
BAUX COMMERCIAUX – CENTRE COMMERCIAL – ASSOCIATION DES COMMERCANTS – CONVENTION DES DROITS DE L’HOMME – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE N° 698 DU 12 JUIN 2003
Une société est preneuse à bail d’un local situé dans un centre commercial ; l’article 16 du bail oblige le preneur à adhérer à l’association des commerçants du centre et à maintenir son adhésion pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements successifs.
Sur le fondement de l’article 11 de la convention européenne des droits de l’homme et de l’article 4 de la loi du 1er juillet 1901, la société preneuse demande à ne plus faire partie de cette association et la restitution des cotisations qu’elle avait versées au titre de son adhésion en arguant de la nullité de l’article 16 du bail.
La cour d’appel déboute le locataire aux motifs que l’on ne peut se soustraire à une obligation conventionnellement acceptée par la signature du bail et que cet engagement libre rend inopérant le moyen tiré de la nullité de la clause litigieuse ; qu’au surplus, le preneur n’a pas été contraint d’adhérer à cette association et qu’il n’avait, depuis cette adhésion, jamais sollicité de s’en retirer.
La cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel de Nîmes et renvoi devant la cour d’appel de Montpellier. En effet, la clause d’un bail commercial faisant obligation au preneur d’adhérer à une association des commerçants et à maintenir son adhésion pendant la durée du bail est entachée d’une nullité absolue.
BAUX COMMERCIAUX – LOYER BINAIRE – DROIT DE REPENTIR - DROIT D’OPTION –
CENTRE COMMERCIAL – ARRET DE LA 3ème CHAMBRE CIVILE N° 695 DU 12 JUIN 2003
Dans le cadre d’un centre commercial, un bail a été donné pour 12 ans avec un loyer annuel équivalent à un pourcentage du chiffre d’affaires du preneur sous réserves d’un minimum garanti. Le bailleur donne congé avec offre de renouvellement, saisit le juge des loyers commerciaux d’une demande en fixation du minimum garanti à la valeur locative. Le tribunal a renouvelé le bail aux clauses et conditions du bail expiré dans la mesure où il s’agissait d’un loyer binaire. La bailleresse a déclaré exercer le droit d’option de l’article L 145-57 du code de commerce en rétractant son offre de renouvellement du bail , en offrant une indemnité d’éviction et en sollicitant la désignation d’un expert aux fins d’évaluation de ladite indemnité.
La cour d’appel de Versailles a débouté la bailleresse de sa demande d’expertise en considérant que le système conventionnel pour lequel les parties ont librement opté (loyer binaire) est exclusif de la procédure judiciaire de fixation du loyer et par là même du droit de repentir.
La cour de cassation casse l’arrêt, en effet, le bailleur a toujours la faculté en cas de désaccord sur le prix du bail de refuser le renouvellement du bail dans les conditions de l’article L 145-57 du code de commerce.
CALENDRIER DES FORMATIONS POUR SEPTEMBRE ET OCTOBRE
3 septembre : droit et immobilier
5 septembre : les assurances en gestion immobilière et le suivi des sinistres
11 septembre : la fiscalité immobilière
12 septembre : la loi HOGUET
15 septembre : Amiante - plomb - termites - loi Carrez - diagnostic technique -
carnet d'entretien et autres obligations...
18 septembre : les baux commerciaux approfondissement
19 septembre : la technologie du bâtiment
22 septembre : rédaction d'actes : contrat - bail et avenants
24 septembre : l'expertise immobilière
29 septembre : bases fondamentales et étude pratique du droit de l'immobilier
3 octobre : l'urbanisme commercial
8 octobre : baux commerciaux débutant
14 octobre : procédures de recouvrement et voies d'exécution
22 octobre : droit des sociétés - procédures collectives (redressement et liquidation judiciaire)
24 octobre : loi SRU
24 octobre : la fiscalité locative
28 octobre : les SCI
31 octobre : le permis de construire
Ces formations se dérouleront au centre de formation AFAC - 8, rue des 3 portes à Paris 75005
Pour tous renseignements, demande de programmes et inscriptions :
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- Tél. 01 44 07 27 65
Bernard Boutonnet