LA LETTRE DE L'AFAC :
Avril/Mai 2002

ACTUALITE JURIDIQUE DE L’IMMOBILIER

BAUX COMMERCIAUX – REVISION A LA BAISSE – LOI MURCEF - SUITE

Par deux arrêts du 27 février 2002 , la cour de cassation précise que la nouvelle rédaction de l’article L145-38 du code de commerce résultant de la loi MURCEF s’applique aux instances en cours.

Désormais et pour toutes les procédures en cours ou à venir , le loyer ne peut être révisé à la baisse que si la preuve est rapportée d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné  par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

LOI SRU – MODIFICATIONS ET PROJETS DE REFORME

Une loi  votée selon la procédure d’urgence n’est jamais totalement satisfaisante,  elle nécessite des réformes et ajouts ; ceux-ci passent aujourd’hui discrètement  insérés dans des textes sans aucun lien avec le droit de l’urbanisme.

Trois lois viennent successivement d’apporter des modifications à la loi SRU : 

- la loi MURCEF du 11 décembre 2001

-  la loi SEML du 2 janvier 2002

-   la loi du 27 février 2002 relative  à la démocratie de proximité

Les points modifiés sont liés aux schémas de cohérence territoriale (supprimer les incohérences entre le code de l’urbanisme et le code général des collectivités territoriales en matière de coopération intercommunale) ;  aux plans locaux d’urbanisme (remettre en harmonie les PLU  et les POS) ;  au financement de l’urbanisme (article L 322 –11 –1 modifiant la participation au financement des communes pour les nouvelles constructions) ;  à la gestion du droit des sols (rétablissement du certificat d’urbanisme de division de parcelle)

Cette énumération n’est absolument pas limitative, dans la mesure ou 5 propositions de loi ont été déposées avant la fin de la dernière législature visant à modifier la loi SRU.

Tout cela démontre les faiblesses de cette loi et les modifications à venir.

BAIL D’HABITATION – CLAUSE RESOLUTOIRE – INTERPRETATION

La clause résolutoire figurant dans un bail d’habitation est d’interprétation stricte et limitée ; elle ne vise que les loyers et les charges. Elle ne peut être mise en œuvre pour le non paiement d’un commandement de payer ou de la clause pénale.

LOI SRU -  CONSEIL CONSTITUTIONNEL – LOI MURCEF – SANCTIONS VIS A VIS DES COMMUNES

La loi SRU du 13 décembre 2000 (art. L302 –9 du CCH) impose aux communes la réalisation par période de 3 ans de 15 % au moins de l’écart  entre le nombre de logements sociaux correspondant à l’objectif fixé par la loi et  le nombre de logements sociaux effectifs.

Le 7 décembre 2001, le conseil constitutionnel impose des corrections nécessaires à ce dispositif .

La loi MURCEF du 11 décembre 2001 (article L302 –9 – 1 du CCH) atténue les sanctions potentielles à l’encontre des communes en donnant au préfet une marge d’appréciation suite aux observations des communes, lui permettant par un dispositif facultatif de tenir compte des circonstances locales.

Le préfet peut désormais moduler la durée d’application et le montant de la majoration du prélèvement, il peut aussi signer une convention avec un organisme compétent pour la réalisation et l’acquisition de logements sociaux.

BAIL PROFESSIONNEL – ECRIT OU  VERBAL

L’article 57-A de la loi MEHAIGNERIE ne sanctionne pas par la nullité, l’absence du caractère écrit d’un bail. Un bail verbal à usage exclusivement professionnel peut bénéficier de cet article et il sera donc valable.

DROIT DE PROPRIETE – ARRET DE LA COUR DE CASSATION DU 20 MARS 2002

Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité ; ce droit est inviolable même si l’empiétement est négligeable ; dans le cas d’espèce il s’agissait d’un empiétement d’une partie de la clôture de 0,5cm.

BAUX COMMERCIAUX – REFUS DE RENOUVELLEMENT – INDEMNITE D’EVICTION –

IMMATRICULATION AU REGISTRE DU COMMERCE –

ARRET DE LA COUR DE CASSATION (600) de la 3^ème chambre civile du 27 mars 2002

Pour pouvoir bénéficier du décret du 30 septembre 1953 et notamment de l’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement, le locataire doit non seulement être immatriculé au registre du commerce à la date de la délivrance du congé ou de la demande de renouvellement, mais également pendant toute la procédure de renouvellement  ou de fixation de l’indemnité d’éviction. Sauf si le locataire a renoncé au droit au maintien dans les lieux  et restitué les locaux. Il en résulte que si le locataire reste dans les lieux et n’est plus immatriculé au registre du commerce, il ne peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction.

BAUX COMMERCIAUX – INDEMNITE D’EVICTION – FRANCHISE – NECESSITE D’UNE CLIENTELE AUTONOME -   

ARRET DE LA COUR DE CASSATION (615) de la 3^ème chambre civile 27 mars 2002

Cet arrêt confirme la jurisprudence de la cour d’appel de Paris sur la notion de clientèle autonome du franchisé indépendamment du franchiseur.

Le bailleur ne peut refuser de payer une indemnité d’éviction en expliquant que seul le franchiseur avait une clientèle et que le franchisé n’avait pas de clientèle autonome (jurisprudence des locataires gérants et des fonds dépendants).

Dans un attendu très circonstancié la cour de cassation reconnaît l’existence d’une clientèle pour le franchisé.

« Si une clientèle est au plan national attachée à la notoriété de la marque du franchiseur, la clientèle locale n’existe que par le fait des moyens mis en œuvre par le franchisé, parmi lesquels les éléments corporels de son fonds de commerce, matériel et stock et l’élément incorporel que constitue le bail que cette clientèle fait elle-même partie du fonds de commerce du franchisé puisque, même si celui-ci n’est pas le propriétaire de la marque et de l’enseigne mises à sa disposition pendant l’exécution du contrat de franchise, elle est créée par son activité, avec des moyens que,  contractant à titre personnel avec ses fournisseurs, ou prêteurs de deniers, il met en œuvre à ses risques et périls »

CONSTRUCTION – URBANISME – LOI DU 27 FEVRIER 2002 RELATIVE A LA DEMOCRATIE DE PROXIMITE

Cette loi institue un régime spécifique de prévention et d’indemnisation qui comble un vide juridique existant jusqu’alors pour les sinistres causés par l’effondrement de marnières ou de cavités souterraines, qui désormais sont pris en compte au titre de la législation sur les risques naturels majeurs ; la loi prévoit une procédure de recensement et de localisation des sites à risques,  permet l’expropriation à titre préventif des terrains exposés à  un risque d’effondrement et organise l’indemnisation des victimes.

GESTION IMMOBILIERE – INCENDIE – RESPONSABILITE DU BAILLEUR OU DU LOCATAIRE –

ARRET DE LA COUR D’APPEL DE PARIS – 7^ème chambre

L’article 1733 du code civil prévoit une présomption de responsabilité du locataire en cas d’incendie dans les lieux loués ; ce texte laisse au locataire la possibilité de s’exonérer de sa responsabilité en cas : de force majeure, de cas fortuit, de vice de construction.

Dans cet arrêt la cour d’appel, sans caractériser une cause d’exonération, exonère de toute responsabilité le locataire en considérant que l’incendie a comme origine un appareil électrique (réfrigérateur) défectueux fourni par le bailleur.

Il apparaît intéressant de noter que ce réfrigérateur ne figurait pas dans l’état des lieux.

COPROPRIETE – LOI SRU – OBLIGATIONS DU SYNDIC – COMPTABLES ET FINANCIERES

Depuis la loi SRU , le syndic a de nouvelles obligations dans les domaines comptables et financiers avec notamment : la comptabilité du syndicat (article 14-3)qui impose de nouvelles règles comptables qui n’entreront en vigueur qu’au 1^er janvier 2004 ; le budget prévisionnel (article 14-1)  le système de remboursement trimestriel sur les dépenses engagées n’est plus admis ; l’ouverture d’un compte bancaire ou postal au nom du syndicat (sauf si l’assemblée générale en décide autrement) pour les contrats en cours, le syndic doit se mettre en harmonie avec la loi au plus tard le 31 décembre 2002, pour les nouveaux contrats l’application est immédiate ; le recouvrement des charges de copropriété (article 10-1) qui est facilité, tous les frais exposés étant imputables au copropriétaire défaillant.

GESTION DE PATRIMOINE – ASSURANCE – FISCALITE

Une instruction administrative commente et illustre la méthode dite « globale » élaborée en vue de simplifier la détermination de la fraction rachetable des contrats d’assurance - vie en unités de compte, lorsque les capitaux versés au décès de l’assuré au titre d’un même contrat, sont soumis à des régimes fiscaux différents.

BOI 7 K-2-02 , du 26 février 2002.

L’Administration fiscale exclut de l’assiette de l’I.S.F. les rentes versées par les fonds de pension étrangers.

BOI 7 S-2-02, du 13 février 2002

AGENT IMMOBILIER – MANDAT – REVOCATION – ARRET DE LA COUR DE CASSATION

1^ère chambre civile du 19 février 2002

Il résulte de la loi HOGUET (article 6 de la loi et 86 du décret d’application) que l’agent immobilier doit conserver un original de la convention pendant 10 ans ; il ne peut donc, même s’il y a révocation du mandat être contraint de remettre l’original à son client (par dérogation à l’article 2004 du code civil). La seule chose que peut exiger le client c’est que la mention de la révocation soit apposée sur l’exemplaire du mandat détenu par l’agent immobilier.

Il s’agissait en l’espèce d’un mandat de gestion d’un immeuble qui avait été donné à l’agent par une société.

CAUTION – CARACTERE DISPROPORTIONNE – NULLITE OU  INDEMNISATION

S’il est avéré qu’une banque dans le cadre d’un prêt, pour se garantir a demandé à un tiers de se porter caution.

Le fait pour la caution d’apporter la preuve du caractère disproportionné de son engagement par rapport à ses ressources, ne permet pas d’obtenir la nullité de l’acte de caution, mais l’indemnisation de la caution, sous forme de dommages et intérêts ; le montant de l’indemnisation est laissée à l’appréciation du juge du fond.

ACTUALITE JURIDIQUE GENERALE

DROIT DU TRAVAIL – MALADIE PROFESSIONNELLE (AMIANTE) – FAUTE DE L’EMPLOYEUR

ARRET DE LA COUR DE CASSATION SOCIALE DU 28 FEVRIER 2002

En matière de maladie professionnelle, la cour de cassation vient de se prononcer par plusieurs arrêts du 28 février 2002. Il s’agissait dans les cas d’espèce de pourvois de victimes et d’ayants droits de victimes de l’exposition à l’amiante. Par ces différents arrêts la jurisprudence précédente est remise en cause, désormais la faute inexcusable de l’employeur en matière d’accident du travail et de maladies professionnelles est consacrée , alors même que les employeurs apportent la preuve qu’à l’époque il était impossible de connaître les dangers liés à l’amiante, il supporte une obligation de sécurité de résultat prenant son origine dans le contrat de travail.

AMIANTE – RESPONSABILITE DE L’ETAT – COUR ADMINISTRATIVE D’APPEL DE MARSEILLE

1^ère chambre (2 affaires)

Des salariés d’entreprises privées se trouvant exposés aux risques liés à l’amiante peuvent invoquer la responsabilité de l’état. Cela étant, dans les 2 cas d’espèce, cette responsabilité est liée à l’insuffisance des mesures de réglementation mises en œuvre pour prévenir les dommages subis et du fait des carences manifestées par l’état dans la réalisation des études permettant de connaître les risques. Il faut donc une faute et un lien de causalité entre la faute et le dommage.

CONGES PAYES – ORGANISATION

Les salariés doivent partir au moins deux fois par an, en congés payés. Une première fois sous la forme d’un congé principal de 24 jours au maximum et de 12 jours au minimum entre le 1^er mai et le 31 octobre, une seconde fois pour la 5^ème semaine de congés payés qui est en principe toujours prise isolément.

Les salariés doivent être informés au moins deux mois à l’avance de la période de prise des congés.

DROIT CIVIL – NOUVELLE LOI – INFORMATION – LOI DU 4 MARS 2002

Cette loi porte notamment sur les nouvelles modalités de l’exercice de l’autorité parentale, les nouvelles dispositions en matière de filiation légitime et naturelle,  les nouvelles règles de dévolution aux enfants du nom de famille, l’entrée et le séjour en France des mineurs étrangers.

DROIT DES SOCIETES – LA NOUVELLE SOCIETE EUROPEENNE

L’harmonisation des législations européennes en droit des sociétés n’est pas vraiment un succès, le 8 octobre 2001, le conseil des ministres de l’Union a adopté la societas europae (S .E.). Le statut de cette nouvelle société est établi par deux actes législatifs : un règlement applicable dans les états membres qui fixent les règles de droit des sociétés pour la S.E. et une directive qui décrit les règles de participation des salariés.

Son capital social a été fixé à 120 000 €., mais malheureusement sa création est subordonnée à l’existence d’un élément transfrontalier ou d’un fait européen, elle concernera donc surtout les fusions, holding ou filiales.

DROIT DU TRAVAIL – LES AIDES A L’EMBAUCHE

Ces aides ont subi des modifications tant par la loi de finances pour 2002 que par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2002. Les nouveautés sont : le contrat de qualification adulte (C.D.D. de 6 à 24 mois ou C.D.I. avec période de qualification de 6 à 24 mois) ; le contrat initiative emploi (plus de 2 ans de chômage ou bénéficiaires du R.M.I.) ;  l’exonération première embauche n’a pas été reconduite, elle est désormais remplacée par l’allégement des cotisations sociales 35 heures ; quant à l’exonération spécifique aux zones franches urbaines (Z.F.U.) il est prévu une sortie progressive du dispositif d’exonération ; subsistent, sans modification : le contrat d’apprentissage, le contrat de qualification jeune, le contrat d’orientation.

ENTREPRISES ET ARTISANAT – PROJET DE LOI ADOPTEE LE 21 FEVRIER 2002

Ce texte n’est pas définitivement voté, il dépendra du nouveau gouvernement ; en l’état, il se place dans un contexte permettant de favoriser la création d’entreprise. On y trouve plusieurs grands thèmes : rendre la transmission d’entreprise plus aisée (exonérations de certaines plus-values, favoriser la transmission à un salarié, prévoir une réduction d’impôt) ;  permettre aux petites entreprises d’avoir des conditions de financement plus favorable ; création du P.R.E. (prêt pour la reprise d’entreprise) ; dans les rapports avec les banques, il est prévu de réglementer la suppression du concours bancaire et de mieux protéger les cautions ; simplifier la création d’entreprise (internet ou registre centralisateur).

                                           

DROIT SOCIAL – ACCORD COLLECTIF – REVISION – CHAMP D’APPLICATION

ARRET DE LA COUR DE CASSATION CHAMBRE SOCIALE DU 26 MARS 2002

L’article L132-7 et l’article L 132-19 du code du travail prévoient que tous les syndicats qui ont un délégué dans l’entreprise doivent être appelés à la négociation des conventions et accords collectifs d’entreprise y compris pour les accords de révision ; Certes ces derniers ne peuvent être élaborés qu’avec les organisations syndicales ayant signé la convention initiale, mais les organisations syndicales, non signataires de cette convention,  doivent tout de même être appelées à la réunion et elles peuvent y participer sous condition qu’elles aient préalablement adhéré à la dite convention. Le fait de ne pas les convoquer à cette négociation rend nul l’avenant de révision.

REFORME DES TRIBUNAUX DE COMMERCE

Prévue depuis 1998, le projet de loi n’a été déposé à l’assemblée nationale qu’en 2001, pour être examiné en mars – avril 2001 ; le sénat n’en a été saisi qun février 2002 et a refusé de l’examiner en invoquant la « question préalable » (motion ayant pour objet de dire qu’il n’est pas en l’état possible de délibérer ». Rien de nouveau donc aujourd’hui, il faudra attendre la nouvelle législature.

MANDATAIRES JUDICIAIRES – ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES – EXPERTS EN DIAGNOSTIC D’ENTREPRISES

La loi du 25 janvier 1985 est en voie de modification, le sénat a adopté en ce sens un projet de loi, le 21 février 2002, en modifiant en première lecture, le projet de loi adopté par l’assemblée nationale ; dès l’ouverture des prochains travaux parlementaires après les élections, ce projet de loi  sera examiné par l’assemblée nationale, dans la mesure où il fait l’objet « d’une urgence déclarée ».