LA LETTRE DE L'AFAC

N° SPECIAL :

URBANISME – HABITAT ET CONSTRUCTION

1^ère partie : LA LOI PORTANT DIVERSES DISPOSITIONS RELATIVES A L’URBANISME, A L’HABITAT ET A LA CONTRUCTION

2^ème PARTIE : LE NOUVEAU DISPOSITIF EN FAVEUR DE L’INVESTISSEMENT LOCATIF – REFORME DU DISPOSITIF BESSON

3^ème PARTIE – PROJETS DE REFORME : LA FUTURE « LOI HABITAT »

1^ère partie :

L’assemblée nationale a adopté en seconde lecture le vendredi 4 avril 2003, le projet de loi portant diverses dispositions en matière d’urbanisme, d’habitat et de construction « DDUHC »

Celui-ci devrait être voté définitivement avant la fin du mois de juin 2003.

Principaux articles : article 1^er : limitation de la portée de la règle dite des 15 kms « article L 122-2 du code de l’urbanisme » aux seules zones d’urbanisations futures délimitées après le 1^er juillet 2002 et aux zones naturelles.

Article 5 : report du 1^er janvier 2004 au 1^er janvier 2006 de la date jusqu’à laquelle les communes dotées d’un POS peuvent utiliser la procédure de révision simplifiée.

Article 6 : dispositions relatives à la participation pour voies nouvelles et réseaux.

Article 7 à 9 : dispositions relatives à la sécurité des constructions et des ascenseurs.

Article 10 : renforcement du contrôle de l’usage des fonds provenant de la participation des employeurs à l’effort de construction.

Article 12 à 15 : dispositions relatives à l’activité des organismes d’habitation à loyer modéré. Sortie du champ du logement social des logements acquis par leurs locataires occupants. Information des acquéreurs successifs de ces logements. Contrôle par l’administration des bailleurs de ces logements.

2^ème partie :

Le ministre de l’équipement a présenté le 3 avril un nouveau dispositif en faveur de l’investissement locatif, proposé par le gouvernement sous forme d’amendements au projet de loi portant diverses dispositions en matière d’urbanisme, d’habitat et de construction, afin notamment d’encourager l’investissement dans le logement locatif et de relancer la construction de logements, plusieurs modifications seront ainsi apportées au dispositif BESSON.

Ce nouveau dispositif vise à redonner de l’oxygène à un marché au bord de l’asphyxie dans certaines zones ou, confrontés à une hausse continue des loyers et à une raréfaction de l’offre, les locataires rencontrent toujours plus de difficultés à se loger.

Détendre le marché locatif par un dispositif plus incitatif.

Encourager le plus grand nombre de français à investir dans le logement locatif.

Relancer la construction en Ile de France et dans d’autres zones très tendues, ce qui devrait contribuer à soutenir l’emploi, notamment dans le secteur du bâtiment.

Innovations en faveur d’une plus grande simplicité et d’une réelle attractivité.

Ces innovations modifient notamment le dispositif BESSON par l’augmentation des plafonds de loyer, alliée à une simplification du zonage en 3 zones et à la suppression des plafonds de ressources des locataires.

Les plafonds de loyers dans les zones tendues sont fixés dans le nouveau dispositif à environ 90 % du loyer des marchés des logements neufs, soit une augmentation d’environ 40 % des loyers plafonds dans les actuelles zones I et II.

Les nouveaux plafonds de loyers retenus dans le cadre du nouveau dispositif s’appliquent aux locations de logements acquis neufs ou mis en chantier à compter du 3 avril 2003. Ils varient selon la zone géographique.

Le nouveau zonage comprend 3 zones reposant sur des critères démographiques et économiques.

La zone A : agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français.

La zone B : agglomérations de plus de 50 000 habitants et agglomérations chères situées aux franges de l’agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières.

La zone C : le reste du territoire.

Ces plafonds seront fixés par un décret qui sera publié prochainement.

La suppression des plafonds de ressources des locataires :

Afin de simplifier le dispositif, les plafonds de ressources du dispositif d’aide à l’investissement locatif sont supprimés.

La suppression des plafonds de ressources est de nature législative et est incluse par amendements dans le projet de loi DDUHC.

L’extension aux locations déléguées :

Afin de permettre à des bailleurs de déléguer la gestion locative de leur logement, le nouveau dispositif s’applique aux locations intermédiées. Cette mesure permettra de développer une offre nouvelle en particulier de résidences pour étudiants répondant ainsi à une demande de plus en plus forte dans les villes universitaires.

Cette mesure est également de nature législative et intégrée par amendements dans le projet de loi DDUHC.

L’adaptation de la réglementation en faveur des SCPI :

La collecte des sociétés civiles de placement immobilier leur permet d’investir dans des secteurs géographiques ou des catégories de logements, en particulier les grands appartements, investissements qu’un investisseur individuel jugerait trop risqués. La nouvelle mesure vise à rééquilibrer les conditions d’amortissement de leurs investissements, à l’image des avantages consentis aux acquéreurs en direct ou investisseurs individuels. Afin de déduire du montant des investissements les frais de gestion, il sera admis de calculer l’amortissement sur 95 % du montant total de la souscription avec effet à compter de la date de celle-ci.

Cette nouvelle mesure est entrée en vigueur à compter du 3 avril 2003.

L’ouverture à l’ancien sous certaines conditions :

Le gouvernement dans le cadre de la loi « HABITAT » travaille à l’extension du nouveau dispositif à certaines acquisitions de logements anciens suivies de travaux d’amélioration lorsque cela permet effectivement leur remise sur le marché, comme cela est déjà le cas pour l’acquisition de locaux destinés à être transformés en logements.

DISPOSITIF D’AIDE A L’INVESTISSEMENT LOCATIF

Entrée en vigueur : Applicable dans le cadre du vote de la loi DDUHC, avec date d’effet rétroactive au 3 avril 2003 notamment pour certaines mesures réglementaires.

Bénéficiaires : personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l’intermédiaire de sociétés non soumise à l’IS (SCI , SCPI…..)

Logements concernés : logement neuf situé en France, loué nu à titre de résidence principale.

Durée minimale de la location : location d’un logement neuf : 9 ans.

Ressources du locataire : pas de plafonds de ressources

Montant du loyer : plafonds de loyer fixés à 90 % du loyer du marché dans le logement neuf dans les zones tendues.

Zones d’application des plafonds de loyers : 3 zones nouvelles

Régime fiscal : amortissement du prix d’acquisition au taux de 8 % les 5 premières années puis de 2,5 % les 4 années suivantes. A l’ issue des 9 ans et jusqu’à 15 ans, possibilité de continuer à amortir à raison de 2,5 % par an.

EXEMPLES DE SIMULATION D’INVESTISSEMENTS LOCATIFS DANS LE CADRE DU NOUVEAU DISPOSITIF

Exemple n° 1 : 3 pièces en région parisienne

Achat d’un appartement neuf ou en état futur d’achèvement d’une valeur de 240 000 € (y compris frais annexes). Cet appartement de 60 m2 est situé en région parisienne. Engagement de le louer pendant 9 ans à un loyer maximum de 60 m2 x 18 € par mois soit 1 080 €.

Il est alors possible de déduire 19 200 € des revenus fonciers imposables chaque année pendant 5 ans, puis 6 000 € chaque année les 4 années suivantes. Si ces conditions demeurent respectées, il sera possible de déduire de nouveau 6 000 € pendant 6 années supplémentaires. Au bout de 15 ans la déduction est donc de 156 000 €.. Le taux de la déduction forfaitaire est ramené à 6 % pendant la période d’amortissement.

Calcul des revenus fonciers la 1^ère année :

Loyer annuel : 12 000 € (loyer pratiqué < loyer plafond)

Déduction forfaitaire : 720 € (12 000 x 6 %)

Amortissement : 19 200 € (240 000 x 8 %)

Intérêts d’emprunt : 11 000 € (hypothèse)

Autres charges : 530 € (hypothèse)

Déficit : 19 450 €

Le déficit foncier égal à 19 450 € est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. L’excédent, soit 8 750 € est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Taux de rendement interne : avec le dispositif précédent, le taux de rendement interne du placement immobilier était de 2,6 %, avec les nouvelles mesures, il est de 5,4 %

Exemple n° 2 : 3 pièces à Strasbourg

Achat d’un appartement neuf ou en état futur d’achèvement d’une valeur de 120 000 € (y compris frais annexes) Cet appartement de 60 m 2 est situé à STRASBOURG. Engagement de le louer pendant 9 ans à un loyer maximum de 60 m2 x 12,5 € par mois soit 750 € .

Il est alors possible de déduire 9 600 € des revenus fonciers imposables chaque année pendant 5 ans, puis 300 € chaque année les 4 années suivantes. Si ces conditions demeurent respectées, il sera possible de déduire de nouveau 3 000 € pendant 6 années supplémentaires. Au bout de 15 ans, la déduction est donc de 78 000 € . Le taux de la déduction forfaitaire est ramené à 6 % pendant la période d’amortissement.

Calcul des revenus fonciers la 1^ère année :

Loyer annuel : 8 300 € (loyer pratiqué < loyer plafond)

Déduction forfaitaire : 498 € (8 300 x 6 %)

Amortissement : 9 600 € (120 000 x 8 %)

Intérêts d’emprunt : 5 500 € (hypothèse)

Autres charges : 530 € (hypothèse)

Déficit : 7 828 €

Le déficit foncier égal à 7 828 € est déductible du revenu imposable

Taux de rendement interne : Avec le dispositif précédent, le taux de rendement interne du placement immobilier était de 5,4 % avec les nouvelles mesures il est de 8,3 %.

3ème partie :

La réforme importante de « l’habitat » sera présentée par Monsieur Gilles DE ROBIEN en juin, en conseil des ministres. Les grands axes de cette réforme ont été évoqués par le Ministre à l’occasion de l’ouverture des travaux du conseil national de l’habitat, le jeudi 3 avril 2003, ainsi que le mardi 8 avril 2003, lors d’un déplacement du ministre à Vincennes.

Les grandes idées de ce projet de réforme passent par la sécurisation des bailleurs et des locataires, la suppression de la discrimination dans l’accès au logement, des réflexions sur le parc ancien dans la mesure ou le parc privé constitue un gisement insuffisamment utilisé pour produire du logement à loyers maîtrisés.

Dans le cadre de la nouvelle loi sur la décentralisation une formule de délégation de compétence va être proposée à certaines autorités décentralisées :

- Les règles concernant les aides à la personne, éléments essentiels de la solidarité nationale, resteront de la compétence de l’état.

- Les aides à la pierre, et notamment les crédits pour la construction ou la rénovation de logements sociaux ou privés, seront déconcentrées au niveau des préfets de région qui pourront les déléguer sur la base de conventions, aux départements ou aux communautés d’agglomération qui le souhaitent et qui se sont dotées d’un programme local de l’habitat.

- Ce dispositif devra être adapté pour l’Ile de France ou le bassin d’habitat est supra-départemental et où donc la région pourra bénéficier de cette délégation de compétences selon des modalités qui restent à définir.

La réforme de l’habitat sera vraisemblablement présentée en même temps que le projet sur la rénovation urbaine de Jean Louis BORLOO.

La réforme de l’habitat comportera 4 axes principaux :

- Le 1^er axe l’accession à la propriété : l’ingénierie financière permet aujourd’hui de trouver des solutions adaptées à chaque cas particulier. Cette réforme nécessitera des adaptations au droit actuel et des innovations juridiques en particulier pour la location accession.

- Le 2^ème axe est le volet logement du plan national de renforcement de la lutte contre l’exclusion menée avec Madame Dominique VERSINI. L’objectif n’est pas de remettre en cause les dispositifs existants, mais de les simplifier pour qu’ils aident mieux ceux qui y ont recours avec notamment la fusion des différents fonds qui interviennent en faveur des personnes en difficulté pour disposer d’un outil unique et efficace. Il faut également mieux utiliser les délais qu’accorde le Juge pour trouver une solution pérenne aux situations d’impayés et renforcer le pouvoir des commissions de médiation en leur permettant de s’auto-saisir des demandes de candidats à un logement social qui n’ont pas été satisfaites après un délai anormalement long et de proposer une solution en faisant appel au contingent préfectoral.

- Le 3^ème axe : la rénovation du parc ancien. La loi « habitat » comportera d’une part les modalités de sortie de la loi de 1948 pour permettre la rénovation de ce parc souvent dégradé tout en protégeant les locataires les plus fragiles que ce soient les personnes à ressources modestes ou les personnes âgées.

- Le 4^ème axe comportera un important volet sur la lutte contre l’insalubrité et le saturnisme pour donner aux autorités locales et notamment aux élus, les moyens de lutter efficacement contre ce fléau.

En conclusion, le projet de nouvelle loi « habitat » va s’intégrer dans le nouveau contexte créé par la loi de décentralisation et par le projet de loi de renouvellement urbain.

Monsieur Gilles DE ROBIEN a demandé à l’ancien directeur général de l’ANAH , Monsieur Pierre POMMELET de recenser tous les terrains appartenant en région parisienne aux administrations publiques pour pouvoir envisager dans un second temps, leur utilisation pour créer de nouveaux logements.

Ces réformes ou projets de réformes seront traités en formation :

SRU : VENDREDI 20 JUIN 2003

DROIT ET IMMOBILIER : MARDI 1^ER JUILLET

Au centre de formation  AFAC : 8, rue des 3 portes à Paris 75005

Pour tous renseignements, programmes + tarifs ou inscriptions :

Tél. 01 44 07 27 65

Mail : afac@afac-formation.com