LA LETTRE DE L'AFAC
JUIN 2004
JURISPRUDENCE DE LA COUR DE CASSATION 2004
BAUX COMMERCIAUX MAI 2004
BAUX COMMERCIAUX OBLIGATIONS RESPECTIVES DES PARTIES DEPLAFONNEMENT NON ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 5 MAI 2004
Le motif de déplafonnement invoqué porte sur la modification notable des obligations respectives des parties et sur la modification des caractéristiques propres au local. En l'espèce, les modifications intervenues avaient consisté en une réduction de 5 % de la surface totale pondérée relative à des locaux situés au 2ème étage à usage notamment de vestiaires et non affectés à l'exploitation commerciale et d'autre part, en une diminution corrélative de 8 % du montant du loyer.
La cour de cassation confirme l'arrêt de la cour d'appel de Paris qui avait considéré que ces modifications n'avaient pas affecté l'équilibre de la convention ni modifié de manière notable les obligations respectives des parties et les caractéristiques des lieux loués.
La cour d'appel avait donc pu déduire de ces constatations que le loyer du bail renouvelé devait être fixé selon la règle du plafonnement.
BAUX COMMERCIAUX PROCEDURES COLLECTIVES CONGE CONTRAT EN COURS ARRET DE LA COUR DE CASSATION ASSEMBLEE PLENIERE DU 7 MAI 2004
Le bail commercial renouvelé après délivrance d'un congé est un nouveau bail. En effet, le bail initial cesse par l'effet du congé, de ce fait, ce nouveau bail renouvelé ne constitue pas un contrat en cours dont l'administrateur du redressement judiciaire du preneur peut exiger l'exécution.
En l'espèce un bailleur délivre à son locataire un congé dans le délai légal (6 mois avant l'expiration du bail) en proposant un renouvellement en déplafonnement. Le locataire accepte le renouvellement et conteste le nouveau montant du loyer.
C'est à ce moment là qu'il est mis en redressement judiciaire.
Le bailleur met l'administrateur en demeure de se prononcer sur la poursuite du bail, l'administrateur ne répond pas dans le délai légal d'un mois, mais précise, en retard, sans avoir saisi le juge commissaire qu'il entend poursuivre le bail aux conditions initiales.
Le propriétaire assigne le locataire et l'administrateur judiciaire en résiliation du bail et expulsion.
La cour d'appel considère que le congé n'a pas mis fin aux relations contractuelles qui se poursuivaient après l'expiration du bail initial et que le défaut de réponse de l'administrateur dans le délai d'un mois entraînait une présomption irréfragable de renonciation à la poursuite du contrat.
Selon la cour de cassation, le bail en vigueur, à la date de l'ouverture de la procédure collective, étant arrivé à son terme les relations entre les parties ne pouvaient se poursuivre qu'en vertu d'un nouveau bail.
Ce nouveau bail ne pouvait être qualifié de contrat en cours au sens des procédures collectives.
URBANISME MARS - MAI 2004
URBANISME AUTORISATION D'URBANISME COMMERCIAL PERMIS DE CONSTRUIRE ARRET DE LA COUR DE CASSATION CHAMBRE COMMERCIALE DU 3 MARS 2004
Selon la société s'étant pourvue en cassation, le seul fait d'ouvrir et d'exploiter une grande surface commerciale sans disposer d'une autorisation d'urbanisme commercial valide suffit à rendre fautive la concurrence exercée depuis l'ouverture de cette grande surface.
La cour d'appel a débouté les demandeurs sur leur action en concurrence déloyale, la cour de cassation rejette le pourvoi en considérant que la cour d'appel ayant relevé que la demande de permis de construire avait été déposée avant l'expiration du délai de 2 ans prévu à l'article 27-1 du décret du 28 janvier 1974 et qu'elle n'avait jamais été rejetée mais avait été régulièrement renouvelée jusqu'à ce qu'un permis de construire définitif soit enfin délivré, elle en a donc justement déduit que l'autorisation d'urbanisme commercial n'avait pas été frappée de caducité.
URBANISME SURELEVATION D'UNE CONSTRUCTION PREJUDICE D'ENSOLEILLEMENT ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 4 MAI 2004
La construction étant faite en fond de propriété, n'est pas contraire à la servitude, son implantation et sa surélévation est conforme au permis de construire et règles d'urbanisme.
Qu'il n'est pas justifié d'un préjudice d'ensoleillement subi par les voisins en raison de la végétation implantée par ceux-ci, la cour d'appel a légalement justifié sa décision.
URBANISME SURELEVATION D'UNE CONSTRUCTION PREJUDICE D'ENSOLEILLEMENT ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 5 MAI 2004
Ayant relevé par motifs propres et adoptés notamment au vu du rapport d'expertise et de photographies versés au débat que la surélévation du mur, dépourvue d'utilité et de nécessité notamment au regard des règles d'urbanisme, empêchait la lumière et le jour d'éclairer les pièces de l'immeuble situées à une distance de 7 mètres en vis-à-vis de l'exhaussement , la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérantes, en a souverainement déduit l'existence d'un trouble anormal de voisinage et à légalement justifié sa décision.
COPROPRIETE AVRIL 2004
COPROPRIETE REGLEMENT DE COPROPRIETE PARTIE PRIVATIVE ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 7 AVRIL 2004
Attendu que c'est souverainement que la cour d'appel a retenu, sans dénaturation, par une interprétation nécessaire des clauses ambiguës du règlement de copropriété , effectuée en recourant à l'analyse de l'état descriptif de division, que le lot n° 3, affecté à l'usage exclusif d'un copropriétaire, en raison de la disposition matérielle des lieux et possédant un certain nombre de millièmes, constituait, selon la disposition du règlement de copropriété, une partie privative
COPROPRIETE REPARTITION DES CHARGES REGLEMENT DE COPROPRIETE ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème chambre civile du 7 AVRIL 2004
Le syndicat des copropriétaires d'un immeuble a assigné en paiement d'un arriéré de charges de copropriété une copropriétaire qui s'était prévalue de ce qu'il n'existait pas au règlement de copropriété de stipulation relative à la répartition des charges. La cour d'appel l'a débouté de sa demande en remboursement d'un trop perçu de charges. La cour de cassation rejette le pourvoi, en effet, le règlement de copropriété ne déterminait ni les tantièmes de répartition des charges de copropriété ni sur quelles bases cette répartition devait être faite et que le syndic n'avait pu jusqu'ici répartir les charges qu'en fonction des tantièmes de propriété des parties communes, d'où il résultait que la répartition des charges devait être faite judiciairement, une mesure d'instruction s'imposant à cet effet, la cour d'appel a retenu à bon droit, que la nouvelle répartition qui sera judiciairement arrêtée, n'aura d'effet que pour l'avenir.
COPROPRIETE REGLEMENT DE COPROPRIETE DROITS DES COPROPRIETAIRES ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 7 AVRIL 2004
Vu les articles 8 alinéa 2 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. Chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
COPROPRIETE ARRIERE DE CHARGES CONTESTATION DU COPROPRIETAIRE ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 27 AVRIL 2004
La cour d'appel condamne les propriétaires d'un lot dans un immeuble en copropriété à payer plus de 80 000 € au titre d'un arriéré de charges sur une période d'environ 10 ans, en considérant que le copropriétaire ne fournit aucune explication circonstanciée pour s'opposer au paiement des charges, se contentant d'indiquer qu'il refuse à payer les appels de fonds pour des travaux non exécutés.
La cour de cassation casse l'arrêt de la cour d'appel de Paris, considérant que celle-ci n'a pas procédé à l'analyse même sommaire des éléments de preuve, alors que le syndicat des copropriétaires ne justifiait absolument pas du détail de sa créance. La cour d'appel n'a pas respecté l'article 455 du nouveau code de procédure civile.
(article 455 : le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens).
AGENTS IMMOBILIERS FEVRIER AVRIL 2004
DROIT A COMMISSION DE L'AGENT IMMOBILIER ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 1ère CHAMBRE CIVILE DU 3 FEVRIER 2004
La cour d'appel de CHAMBERY sur une commission de l'agent immobilier qui s'élevait initialement à 31 000 F à la charge des vendeurs, l'a minorée à 15 000 francs sous prétexte que la vente n'ayant pas été réalisée l'acompte avait été restitué à l'acquéreur avec accord de l'agent immobilier et que cet accord valait renonciation au paiement total de sa commission.
La Cour de cassation casse l'arrêt sur le fondement de l'article 1 134 du code civil : (la renonciation à un droit ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté expresse ou tacite d'y renoncer.)
DROIT A COMMISSION DE L'AGENT IMMOBILIER MANDAT NUL COMMISSION SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 1382 DU CODE CIVIL ARRET DE LA COUR DE CASSATION 1ère CHAMBRE CIVILE DU 3 FEVRIER 2004
La cour d'appel de Paris a reconnu le droit à commission de l'agent immobilier en le transformant en dommages et intérêts en le fondant sur l'article 1 382 du code civil, dans la mesure où la venderesse aurait commis une faute en laissant l'agent immobilier engager sur la foi d'un acte nul mais non encore contesté d'importants frais qui se sont révélés inutiles du fait des décisions fluctuantes de la venderesse. La cour de cassation casse l'arrêt de la cour d'appel de Paris, sur le fondement de l'article 6 de la loi HOGUET, de l'article 73 du décret et de l'article 1 382 du code civil. En effet, le préjudice invoqué par l'agent immobilier trouvait sa cause dans l'irrégularité du mandat qui lui était imputable.
AGENT IMMOBILIER INFORMATION DU MANDANT ARTICLE 77 DU DECRET COUR DE CASSATION 1ère CHAMBRE CIVILE 30 MARS 2004
Dans cet arrêt la cour de cassation casse un arrêt de la cour d'appel de Grenoble, en rappelant qu'il résulte de l'article 77 du décret du 20 juillet 1972 que l'agent immobilier doit informer son mandant de l'accomplissement du mandat dans les 8 jours de l'opération par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou par tout autre écrit remis contre récépissé ou émargement et que ces dispositions sont d'ordre public.
AGENT IMMOBILIER DROIT A COMMISSION EVENEMENTS POSTERIEURS A LA SIGNATURE ARRËT DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE DU 27 AVRIL 2004
La promesse de vente stipulait que les parties reconnaissaient qu'elle avait été négociée par l'intermédiaire d'un agent immobilier et que la mission de ce dernier était terminée par la signature de cet acte et que les conditions suspensives étaient levées. La caducité était fondée sur la survenance d'événements postérieurs à la signature de la promesse de vente. Ces événements ne produisent donc effet que dans les rapports entre vendeur et acquéreur et ne remettent pas en cause la commission acquise à l'agent immobilier.
AGENT IMMOBILIER BON DE VISITE MANDAT ARRET DE LA COUR DE CASSATION 1ère CHAMBRE CIVILE DU 27 AVRIL 2004
La cour d'appel de BOURGES a condamné Monsieur Y sur le fondement d'un document intitulé « reconnaissance d'indications et de visite » à verser des dommages et intérêts à l'agent immobilier dans la mesure où dans ce bon de visite, Monsieur Y s'était engagé à ne traiter l'achat de cette affaire que par ce seul intermédiaire.
La cour de cassation casse l'arrêt sur le fondement des articles 1 et 6 de la loi Hoguet et 72 et 73 du décret d'application. En effet, l'agent immobilier ne peut demander ou recevoir directement ou indirectement aucune autre somme à titre de rémunération de commission ou de réparation que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat.
Dans un autre arrêt de la même date, la 1ère chambre civile rappelle que dans un tel cas, la commission ne peut également être due sur le fondement de l'article 1 382 du code civil.
LA VENTE A LA DECOUPE
Cette terminologie utilisée par les professionnels dans les années 80 n'apparaît ni dans les textes de référence, ni dans la jurisprudence.
Il s'agit d'une vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots.
Même avant les textes de référence actuels ce mécanisme existait et avait donné lieu à de la jurisprudence.
Depuis plusieurs années, des investisseurs institutionnels mettent en vente des pans entiers de leur patrimoine locatif. Il s'agit ou de désengagement de l'immobilier résidentiel au profit de l'immobilier de bureaux ou commercial ; ou de ventes pour dégager des plus-values ou pour réinvestir.
Ces immeubles, souvent occupés, sont vendus appartements par appartements. C' est ainsi qu'a été créé un nouveau marché dit « de la vente à la découpe ».
Plusieurs mécanismes sont à l'origine de ce nouveau marché : la vente « en bloc » à des investisseurs (fonds étrangers, marchands de biens) ; la vente par appartement à des investisseurs privés ;
Les immeubles concernés sont de plus en plus importants (immeubles Haussmanniens, immeubles de centres villes, ensembles immobiliers de la proche banlieue).
De nombreux appartements ainsi vendus sont occupés, les locataires en place disposent de droits régis par des textes et interprétés par la jurisprudence de la cour de cassation.
LES TEXTES DE REFERENCE
- Loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 loi relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.
Cette loi a été modifiée par la loi SRU (article 196)
C'est l'article 10 de la loi précitée qui réglemente la vente à la découpe :
-
Décret n° 99-628 du 22 juillet 1999
-
L'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 a également été modifié par la loi SRU (article 197)
Le deuxième et le troisième tiret visé dans l'article 1er du décret :
LA JURISPRUDENCE DE LA COUR DE CASSATION
La cour de cassation a très rarement eu à se prononcer sur le droit de préemption des locataires ou occupants d'appartements en cas de division de l'immeuble par lots, ainsi que sur l'application de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975.
Deux arrêts avant la loi SRU et trois arrêts après.
Arrêt de la cour de cassation, 3ème chambre civile du 9 février 1994 : Dans cet arrêt, la cour de cassation précise que l'application des dispositions de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 instituant un droit de préemption en faveur des locataires et occupants de bonne foi de locaux à usage d'habitation suppose que la vente soit consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots. Cette décision est à rapprocher dun précédent arrêt de la même chambre civile qui statuait dans le même sens le 11 juin 1992.
Arrêt de la cour de cassation, 3ème chambre civile du 5 juillet 1995 : Dans cet arrêt, la cour de cassation confirme autant sa jurisprudence de 1992, que de 1994.
La cour d'appel qui constate que l'ensemble du bâtiment avait été édifié en totalité par un constructeur unique, qu'il avait appartenu à un unique propriétaire en dernier lieu, une indivision qu'il s'agissait d'un immeuble de rapport comportant des appartements et locaux annexes sur huit niveaux desservis par un escalier central auquel on accède de la voie publique par une unique porte d'entrée, que l'accès aux caves avait lieu par un seul escalier et une seule porte, que l'ensemble des compteurs était réuni dans un local unique, que de l'extérieur, l'ensemble se présentait avec une façade et une toiture de même conception architecturale et de même matériaux et qui retient exactement que la division opérée par l'acte de partage n'avait pu avoir pour effet de transformer en 2 bâtiments indépendants et autonomes l'ensemble de l'immeuble qui avait conservé toutes les caractéristiques d'un bâtiment unique, peut en déduire que la vente ne portait pas sur un bâtiment entier au sens de l'article 10-III de la loi du 31 décembre 1975 et que le locataire bénéficiait du droit de préemption.
Arrêt de la cour de cassation 3ème chambre civile du 30 janvier 2001 : Cet arrêt se contente de rappeler que le droit de préemption institué par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 est reconnu aux occupants de bonne foi et que ce moyen doit être soulevé dès le début de la procédure et ne peut en tous cas l'être simplement devant la cour de cassation.
Arrêt de la cour de cassation 3ème chambre civile du 26 septembre 2001 : Le locataire ne peut exercer le droit de substitution ouvert par l'article 10 II de la loi du 31 décembre 1975 que si l'adjudication est consécutive à la division initiale de l'immeuble, cet arrêt est à rapprocher d'un arrêt identique de la même chambre du 5 avril 1995.
Arrêt de la cour de cassation 3ème chambre civile du 10 mars 2004 : l'application des dispositions de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 instituant un droit de préemption en faveur des locataires et occupants de bonne foi de locaux à usage d'habitation ou mixtes, suppose que la vente amiable ou sur adjudication volontaire ou forcée soit consécutive à la division initiale de l'immeuble ou à la subdivision de tout ou partie de l'immeuble par lots.
En l'espèce, l'adjudication portait sur une propriété rurale à vocation agricole en un seul lot.
La cour d'appel en a déduit à bon droit, que le locataire ne bénéficiait légalement d'aucun droit de préemption sur la villa louée et par suite d'aucun droit de substitution.
INFORMATIONS JURIDIQUES GENERALES
REFORME DES PROFESSIONS IMMOBILIERES LOI HOGUET
La loi du 2 juillet 2003 a autorisé le gouvernement a simplifier le droit par ordonnances, dans le cadre des mesures de simplification prévue par cette loi du 2 juillet 2003, était envisagée la réforme de la loi HOGUET et un délai d'un an avait été laissé au gouvernement pour procéder à cette simplification.
Le garde des sceaux a confirmé (JOAN du 18 mai) que le nécessaire allait être fait dans les jours à venir avec notamment l'augmentation de la durée de validité des cartes professionnelles, la faculté de tenir les registres professionnels par voie informatique, la possibilité d'effectuer les paiements par carte bancaire, l'actualisation des conditions d'aptitude aux professions immobilières, les dispositions de la loi viseront également à renforcer la protection du consommateur.
AGENCE NATIONALE POUR LA RENOVATION URBAINE PRESENTATION PAR JEAN LOUIS BOORLOO 7 JUIN 2004.
Jean Louis BORLOO, Catherine VAUTRIN et Marc Philippe DAUBRESSE ont présenté officiellement le 7 juin, l'agence nationale pour la rénovation urbaine et son comité d'évaluation. Créée dans le but de simplifier et d'accélérer les démarches des collectivités locales et des organismes d'HLM désireux de mettre en uvre des projets de rénovation urbaine, dans les quartiers prioritaires, l'ANRU est un établissement public industriel et commercial, le Président du conseil d'administration est Monsieur Jean Paul ALDUY, le Président du comité d'évaluation et de suivi de l'ANRU est Monsieur Yazid SABEG. La création de cet organisme s'inscrit dans la loi d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine du 1er août 2003.
DECRET N° 2004 479 DU 27 MAI 2004 MODIFIANT LE DECRET DU 17 MARS 1967 PRIS POUR L' APPLICATION DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 FIXANT LE STATUT DE LA COPROPRIETE DES IMMEUBLES BATIS.
Ce décret prévoit plusieurs mesures nouvelles et notamment la répartition des charges entre le vendeur et l'acquéreur d'un lot, différentes mesures concernant les actes concourant à l'établissement et à l'organisation de la copropriété d'un immeuble bâti, aux assemblées générales de copropriétaires, au conseil syndical, au syndic, aux syndicats de forme coopérative, à la comptabilité du syndicat, à la procédure applicable aux syndicats en difficulté, aux unions de syndicats de copropriétaires.
REFORME DU PERMIS DE CONSTRUIRE CONFERENCE DE PRESSE DE GILLES DE ROBIEN
1er JUIN 2004
Gilles de ROBIEN et Eric WOERTH ont présenté le 1er juin le nouveau formulaire de permis de construire pour les maisons individuelles ainsi que les grandes lignes de la prochaine réforme des autorisations d'urbanisme dont les objectifs sont les suivants : réduire les délais d'obtention des permis de construire, diminuer le contentieux de l'urbanisme, répondre à des situations ubuesques : permis tacites, constructions provisoires, règles de calcul de la surface
, simplifier les différentes catégories d'autorisation : permis de construire, permis de lotir, installations et travaux divers, déclaration de travaux
Le projet de loi habilitant le gouvernement à légiférer par ordonnance sur les autorisations d'urbanisme fera l'objet d'un débat au parlement le 8 juin, le projet d'ordonnance sera présenté avant la fin de l'année. Le nouveau formulaire peut être rempli en ligne depuis le 1er juin 2004 www.equipement.gouv.fr
CALENDRIER DES FORMATIONS EN INTER
DU LUNDI 14 JUIN AU 28 JUILLET 2004
LUNDI 14 JUIN : Les baux commerciaux approfondissement projet de réforme rapport Pelletier
MARDI 15 JUIN : Le contentieux de l'urbanisme
MERCREDI 16 JUIN : L'affectation, la destination et l'usage des biens immobiliers les changements d'affectation article L. 631-7 du CCH réforme et projet de réformes.
JEUDI 17 JUIN : droit des sociétés et procédures collectives
VENDREDI 18 JUIN : La technologie du bâtiment
LUNDI 21 JUIN : La fiscalité immobilière la fiscalité locative la loi de finances 2004 et les nouvelles règles fiscales 2004.
MARDI 22 JUIN : L'urbanisme commercial
MERCREDI 23 JUIN : les charges récupérables les réparations locatives l'état des lieux en immobilier d'entreprise.
JEUDI 24 JUIN : Les procédures de recouvrement et les voies d'exécution en immobilier d'entreprise et d'habitation.
VENDREDI 25 JUIN : L'actualité juridique du droit et de l'immobilier réformes et projets de réformes 2004 ayant une incidence sur l'immobilier
LUNDI 28 JUIN : Le statut de la copropriété depuis la loi SRU
MARDI 29 JUIN : Les baux commerciaux débutants
MERCREDI 30 JUIN : Les baux commerciaux et urbanisme commercial
JEUDI 1er JUILLET : L'externalisation des actifs immobiliers
VENDREDI 2 JUILLET : Les assemblées générales de copropriété
LUNDI 5 JUILLET : Les diagnostics obligatoires et les nouvelles contraintes en matière de ventes immobilières.
MARDI 6 JUILLET : Les baux commerciaux approfondissement projet de réforme rapport Pelletier
MERCREDI 7 JUILLET : L'expertise immobilière
JEUDI 8 JUILLET : La gestion des actifs immobiliers : l'asset management
VENDREDI 9 JUILLET : introduction à la copropriété : débutants
LUNDI 12 JUILLET : Rédaction d'actes contrats bail et avenant
MARDI 13 JUILLET : Les charges récupérables les réparations locatives l'état des lieux en immobilier d'habitation
LUNDI 19 JUILLET : Introduction au droit immobilier - débutants
MARDI 20 JUILLET : S'exprimer en public
MERCREDI 21 JUILLET : L'écrit professionnel et la relation téléphonique
JEUDI 22 JUILLET : introduction aux baux d'habitation -
