LA LETTRE DE L'AFAC :
MARS 2002

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BAUX COMMERCIAUX : VALEUR LOCATIVE REVISION A LA HAUSSE OU A LA BAISSE - CONSEQUENCES POUR LES INVESTISSEURS

Art. 26 de la loi MURCEF (assemblée nationale 20.11.2001)

La cour de cassation avait depuis l'arrêt Privilèges du 24.01.1996 et les 8 arrêts du 30.05.2001, posé le principe que le prix du bail révisé en application de l'article 27 du décret du 30 septembre 1953 (art. L145.38 du code de commerce) ne peut en aucun cas excéder la valeur locative.
Ainsi la cour de cassation faisait-elle droit aux demandes de révisions à la baisse formées par les locataires indépendamment de toute preuve rapportée par eux d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative.
L'article 26 de la loi MURCEF semble mettre fin à cette ambiguïté en imposant le critère de référence des 10% de la valeur locative ; cette réforme ou interprétation de texte devrait rassurer les investisseurs.
Rien n'est moins sûr , en effet, le texte ne fait aucune allusion à la concordance des variations (en cas de hausse de l'indice, le loyer ne pourrait qu'augmenter), ni à un loyer contractuel-plancher (le nouveau texte ne mentionne pas le loyer contractuel).
La cour de cassation, 3ème chambre civile, comme les cours d'appel 16ème chambre A et B doivent encore rendre de nombreuses décisions de justice sur ce sujet. Rien n'est donc absolument certain aujourd'hui.

LOI DE FINANCES POUR 2002 - DIVERSES DISPOSITIONS CONCERNANT LA FISCALITE IMMOBILIERE

- autorisation de la déduction pour leur montant réel des dépenses de désamiantage des locaux professionnels et commerciaux donnés en location par un bailleur imposable à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
- suppression du caractère optionnel du régime du micro foncier et aménagement de celui-ci.
- extension du bénéfice du crédit d'impôt de l'article 200 quater du CGI (dépenses de gros équipements) aux dépenses d'acquisition de matériaux d'isolation thermique et d'appareils de régulation du chauffage.
- le taux de déduction forfaitaire applicable aux revenus fonciers est porté à 60 % lorsque la location est consentie à des personnes défavorisées.
- exonération d'impôts dans les zones franches urbaines (ZFU) et les zones de redynamisation urbaine (ZRU)
- exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les logements sociaux.

LOI DE MODERNISATION SOCIALE DU 17 JANVIER 2002 CONSEQUENCES EN MATIERE DE LOGEMENT

Dans le cadre du droit au logement et de la lutte contre les discriminations, la loi du 17 janvier 2002 a créé une longue liste de raisons interdisant le refus de logement et un renversement de la charge de la preuve incombant désormais au propriétaire.
Interdiction de demander un certain nombre de justificatifs au candidat locataire.
Interdiction de refuser le cautionnement de la dette locative par un étranger.
Cette loi contient également de très nombreuses mesures relatives au travail, à l'emploi, à la formation professionnelle, aux mesures de licenciement ainsi qu'à la nouvelle notion de harcèlement moral pouvant être invoqué par le salarié.

OPERATION DE CONSTRUCTION - TROUBLES DE VOISINAGE - RESPONSABILITE DU MAITRE DE L'OUVRAGE OU DU CONSTRUCTEUR ?

Les opérations de construction peuvent toucher les voisins (activité du chantier, bruit, nuisances, désordres dans les immeubles avoisinants) . Celui qui se considère comme en étant victime, peut indifféremment agir contre l'un ou l'autre ou solidairement contre les deux.
Pour éviter de nombreuses difficultés, il semble souhaitable qu'un contrat soit signé entre le maître de l'ouvrage et le constructeur prévoyant une répartition, notamment en fonction de la faute ou de la nature des dommages.
En l'absence de contrat, la jurisprudence recherche la notion de faute pour déterminer le responsable.
Enfin, en l'absence de toutes fautes et à partir du moment où les dommages sont directement liés à l'opération de construction, la jurisprudence s'attache à la responsabilité du maître de l'ouvrage.

URBANISME - AMENAGEMENT INTERIEUR - PERMIS DE CONSTRUIRE

Des travaux d'aménagements intérieurs portant sur un établissement recevant du public entrent dans le champ d'application du permis de construire alors même qu'ils ne modifient pas la destination de l'immeuble.
Le Conseil d'Etat pour en arriver à cette conclusion se fonde sur les articles L 421-3 alinéa 2 du code de l'urbanisme et R 123-22 du CCH qui prévoient que s'agissant des établissements recevant du public, le permis de construire ne peut être délivré que si les constructions ou les travaux projetés sont conformes aux règles de sécurité propres à ce type d'établissement.

FISCALITE IMMOBILIERE - IMMEUBLE INACHEVE

La notion d'immeuble inachevé, assimilée à des terrains à bâtir au sens de l'article 691 du CGI implique une construction ou une reconstruction interrompue et entre dans le champ d'application de la taxe sur la TVA immobilière.
Cette définition de l'immeuble inachevé : construction ou reconstruction interrompue est la première définition jurisprudentielle donnée par la cour de cassation.

CHARGES DE COPROPRIETE - IMMEUBLES MIXTES

En cas de juxtaposition de locaux à usage d'habitation et de commerces, autant pour les petits immeubles que pour les immeubles grande hauteur (IGH) lorsque les propriétaires des lots (commerces, boutiques ou bureaux) sont amenés à faire installer des équipements ou des services supplémentaires pour satisfaire leurs besoins ou pour faire face à différentes contraintes ou réglementations, ils seront seuls à supporter l'augmentation des charges correspondantes. (application et interprétation de l'article 10 alinéa 1 de la loi de 1965 sur la copropriété).

BAUX COMMERCIAUX - ARRET DE LA COUR DE CASSATION DU 30 JANVIER 2002

En l'absence d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçu en bon état de réparations locatives.
Le bailleur peut demander des dommages et intérêts pour réparations locatives, même s'il a vendu les locaux à un promoteur pour les faire démolir .
En effet, l'indemnisation du bailleur n' est subordonnée ni à l'exécution de ses réparations ni à la justification d'un préjudice.

INDEMNITE D'EVICTION - FONDS DE COMMERCE DEFICITAIRE

L'indemnité d'éviction constitue la réparation du préjudice résultant du refus de renouvellement du bail.
Même en cas d'activité déficitaire ou de redressement ou liquidation judiciaire, celle-ci reste due (article L.145-14 alinéa 1 du code de commerce) et la valeur retenue est le plus souvent celle du droit au bail.

CAUTIONNEMENT - BANQUE - INFORMATION

Même après l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire ou une liquidation judiciaire, la caution doit recevoir l'information annuelle de l'organisme bancaire sur la somme restant due.
L'absence d'information supprime les intérêts.

ARRET COUR DE CASSATION ASSEMBLEE PLENIERE

La cour de cassation en assemblée plénière devra se prononcer à l'audience du vendredi 3 mai 2002 sur un problème fondamental.
" Des parties peuvent-elles valablement convenir de se soumettre au décret du 30 septembre 1953 sur les baux commerciaux tout en dérogeant par certaines stipulations à des dispositions impératives de ce décret ".