INFORMATIONS GENERALES

 

RELANCER L'HABITAT EN ILE DE FRANCE PAR LA MOBLISATION DES ACTIFS FONCIERS PUBLICS - RAPPORT DE MONSIEUR PIERRE POMMELLET - OCTOBRE 2003

Le 14 février 2003, Monsieur de Robien avait chargé Monsieur Pierre Pommelet d'une mission aux fins d'analyser les moyens permettant de relancer l'habitat en Ile de France, souhaitant encourager la mobilisation des disponibilités foncières qui ne sont pas exploitées par les maîtres d'ouvrage publics ; il souhaitait que Monsieur Pommelet identifie les terrains disponibles et les conditions de leur utilisation. Monsieur Pommelet vient de déposer son rapport en octobre 2003.

Dans ce rapport, Monsieur Pommelet s'est efforcé d'identifier les actifs fonciers du Ministère de l'Equipement mobilisables à court et moyen terme et d'esquisser ceux utilisables à plus long terme, sur Paris, les Yvelines, la Seine Saint Denis, les Hauts de Seine, le Val de Marne, l'Essonne, la Seine et Marne, et le Val d'Oise. Il s'agit des actifs fonciers du Ministère de l'équipement à vocation logement et à vocation habitat.

Ses propositions s'articulent sur trois hypothèses :

Mobiliser à court terme les terrains identifiés les plus facilement utilisables en accord avec les municipalités - Contracter avec les collectivités qui décideront d'une politique active de l'habitat sur les sites concernés - Poursuivre sur le long terme la politique foncière publique en Ile de France

L'intégralité du rapport de Monsieur Pommelet peut être consulté sur le site : www.logement.equipement.gouv.fr

REFORME DU DROIT DES SOCIETES - PROPOSITIONS DU MEDEF DE L'AFEP ET DE L'ANSA

29 OCTOBRE 2003

La commission européenne a prévu en mai 2003 un plan de modernisation du droit des sociétés ; le MEDEF, l'AFEP (association française des entreprises privées) et l'ANSA (association nationale des sociétés par actions) ont présenté le 29 octobre 2003 un rapport pour un droit moderne des sociétés.

Ce rapport préconise des modifications concernant la quasi-totalité des sociétés actuelles (sociétés en nom collectif, sociétés en commandite simple, société à responsabilité limitée, sociétés anonymes, sociétés en commandite par actions, sociétés par actions simplifiées, valeurs mobilières émises par les sociétés par actions) ainsi que des dispositions communes aux diverses sociétés commerciales (comptes sociaux, nullités, fusion et scission, liquidation, injonctions de faire). L'intégralité du rapport peut être consulté sur le site www.medef.fr

COMMISSION DES AFFAIRES ECONOMIQUES ET DU PLAN DU SENAT - RAPPORT D'INFORMATION CONCERNANT LE LOGEMENT LOCATIF PRIVE POUR UN RETOUR A L'EQUILIBRE - 15 OCTOBRE 2003.

Ce rapport a été présenté le 22 octobre 2003 devant le Sénat. Il constate tout d'abord un développement déséquilibré du parc locatif privé, des tensions locatives qui se traduisent par une pression sur les loyers, des dysfonctionnements du marché locatif liés au ralentissement des investissements locatifs, aux tensions croissantes dans les relations bailleurs - locataires ainsi qu'à un parc privé inadapté et une insuffisante prise en charge des locataires en difficulté.

Dans une troisième partie, des propositions sont faites par les rapporteurs pour une redynamisation de ce marché locatif privé avec notamment : - assurer la sécurisation du paiement des loyers (faire connaître les dispositifs existants ; créer un fonds de garantie ; assurer l'exécution des décisions de justice) - simplifier et clarifier la jurisprudence sur les charges (permettre une actualisation régulière de la liste des charges récupérables ; permettre la récupération des frais de gardiennage ; simplifier les règles dans le cas des prestations de service) - permettre une sortie définitive et progressive de la loi du 1^er septembre 1948 - alléger la fiscalité immobilière (supprimer la contribution sur les revenus locatifs ; améliorer l'amortissement des biens immobiliers ; réformer le régime des plus values immobilières) - orienter l'épargne vers l'immobilier (créer un plan d'épargne immobilier ; réformer les prêts locatifs sociaux pour développer une offre locative intermédiaire) - permettre le développement d'un parc locatif privé à loyers maîtrisés (développer un conventionnement privé de solidarité ; développer le bail à réhabilitation; conforter la TVA à 5,5 % sur les travaux de réhabilitation; permettre aux organismes HLM de faire de la gestion pour le compte de tiers) -  intensifier la lutte contre la vacance locative - envisager une évolution du statut du secteur des locations meublées (donner un statut législatif à la location meublée ; renforcer les obligations contractuelles ; revoir les avantages fiscaux du secteur des locations meublées).

En conclusion, le rapport préconise que la réforme des charges locatives récupérables, la sortie de la loi du 1^er septembre 1948, la révision de l'indice du coût de la construction soient proposées dans le cadre du projet de loi « un logement pour tous ».

CONGRES DE L'UNION NATIONALE DE LA PROPRIETE IMMOBILIERE (UNPI) - PROPOSITIONS DE MONSIEUR Dominique GRUNENWALD, PRESIDENT DE L'UNPI - DISCOURS DE MONSIEUR GILLES DE ROBIEN - 17 OCTOBRE 2003

Lors du congrès de l'UNPI, son président a rappelé que le dossier des charges locatives progressait après le rapport du Président Pelletier, que la suppression de la loi de 1948 était une nécessité, que l'investissement immobilier passait par une nécessaire rentabilité et une indexation raisonnable, que la réforme des baux commerciaux était en cours, que concernant les questions fiscales quelques avancées avaient pu être faites, grâce à la refonte du dispositif Besson mais qu'il y avait une attente des propriétaires de la parution de son décret d'application. Subsiste la question des diagnostics techniques qui dans le cadre d'une réforme ne doit pas créer un formalisme et une lourdeur des mécanismes excessifs ; les conséquences du décret de 2001 concernant les logements décents et le retrait de la location de nombreuses chambres de services ; la réduction des crédits affectés à l'ANAH ; le déséquilibre des rapports locatifs et de la grande difficulté d'exécution des décisions de justice ;  la nécessaire décentralisation qui ne doit pas donner lieu à une envolée des impôts locaux, la définition et la mise en ouvre des politiques locales de l'habitat devant se faire en concertation. Dans son intervention du 17 octobre, Monsieur Gilles de Robien a rappelé que l'offre de logement est aujourd'hui insuffisante (300 000 mises en chantier par an, alors qu'il en faudrait au moins 320 000) ; que la construction doit porter sur tous les secteurs de logements y compris le parc locatif et qu'elle ne doit pas reléguer au second rang l'amélioration de l'habitat. Concernant le projet de décret après la modification du dispositif Besson, projet qui doit définir les logements concernés et l'état dans lequel ils doivent se trouver après réhabilitation, celui-ci sera très rapidement communiqué.

Concernant la décentralisation, les commissions locales d'habitat seront conservées, mais au lieu d'être présidées par le représentant de l'état, elles le seront par celui du département ou de l'agglomération. Le diagnostic technique fera l'objet d'une réforme, toute lourdeur inutile doit être évitée mais il est indispensable que ces diagnostics soient faits par des professionnels compétents. Concernant la location des tous petits logements en haut des immeubles, l'idée serait d'en permettre la location à des associations qui les sous-loueraient, dès lors que ces chambres répondraient à toutes les exigences de la décence, à l'exception de la superficie.

 

 

 

Ces différents rapports et projets de réforme seront traités en formation en inter le :

 

VENDREDI 5 DECEMBRE :

 DROIT ET IMMOBILIER - ACTUALITE JURIDIQUE - ACTUALITE RECENTE ET URGENTE

 

BAUX COMMERCIAUX - JURISPRUDENCE DE LA COUR DE CASSATION JUIN A OCTOBRE 2003

 

BAIL COMMERCIAL - CESSION DE FONDS DE COMMERCE - PREEMPTION DU BAILLEUR - COMMISSION DE L'AGENT IMMOBILIER - ARRET DE LA COUR DE CASSATION - 1^ère CHAMBRE CIVILE DU 17 JUIN 2003

Le locataire d'un fonds de commerce cède son fonds, le bailleur la société CONTINENT HYPERMARCHES préempte, elle refuse de payer la commission due à l'agent immobilier qui était à l'origine de la transaction initiale.

La cour de cassation précise qu'il résulte des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972 que la substitution du préempteur à l'acquéreur ne porte pas atteinte au droit à commission de l'agent immobilier, seul l'acquéreur évincé est dispensé de cette obligation de régler la commission.

BAUX COMMERCIAUX - DEPLAFONNEMENT - ACCROISSEMENT DE LA SURFACE AFFECTEE A LA RECEPTION DE LA CLIENTELE - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^EME CHAMBRE CIVILE N° 0214308 DU 1^ER JUILLET 2003

Le plafonnement est applicable au bail renouvelé, le déplafonnement peut avoir pour origine un accroissement de la surface affectée à la réception de la clientèle. Une Cour d'Appel refusant le déplafonnement au motif que les travaux réalisés (transformation d'une cour intérieure en une cuisine permettant d'accroître la surface affectée à la réception de la clientèle) avaient été spécialement envisagés lors de la conclusion du bail dans la mesure où le syndicat des copropriétaires les avait autorisés ne caractérise pas ainsi l'absence de cause de déplafonnement du loyer du bail renouvelé. 

BAIL COMMERCIAL - CONGE - CONGE AVEC REFUS DE RENOUVELLEMENT - FORME - MISE EN DEMEURE - NECESSITE - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^ème CHAMBRE CIVILE N° 02-13394 DU 1^er JUILLET 2003

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Que toutefois, s'il s'agit de l'inexécution d'une obligation, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser ; que cette mise en demeure doit à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa (article L 145-17 du code de commerce).

BAUX COMMERCIAUX - TRAVAUX DE TRANSFORMATION - NOUVEAU BAIL - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^ème CHAMBRE CIVILE n° 02-12063 DU 1^ER JUILLET 2003

Des travaux de transformation d'une vitrine ont été réalisés par le locataire au cours du premier bail, à l'expiration de ce bail, le bailleur n'a présenté aucune réclamation et conclu un nouveau bail intégrant la transformation de la vitrine ; le bailleur ne peut exiger en exécution des clauses du nouveau bail le rétablissement des lieux dans leur état d'origine.

BAUX COMMERCIAUX - QUALIFICATION DU CONTRAT - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^ème CHAMBRE CIVILE N° 00-22733 DU 1^ER JUILLET 2003

Le bail portait sur des locaux à usage commercial et au surplus le décret du 30 septembre 1953 était expressément visé dans l'acte, ces seuls motifs suffisent à en conclure que le contrat est soumis au statut des baux commerciaux.

BAUX COMMERCIAUX - CONTRAT DE LOCATION GERANCE - QUALIFICATION - ARRET DE LA COUR DE CASSATION CHAMBRE COMMERCIALE DU 8 JUILLET 2003

Un propriétaire donne un fonds de commerce en location gérance. Il manifeste sa volonté de mettre fin à ce contrat, le locataire demande en justice la requalification du contrat en bail commercial. La Cour de Cassation rejette cette requalification, en effet, les locataires n'ont pas démontrés qu'ils avaient créé une clientèle et au surplus le propriétaire avait établi par les inscriptions au registre du commerce, par les déclarations fiscales et par les contrats de location gérance, qui s'étaient succédés que le fonds de commerce préexisté au contrat conclu avec le locataire ayant engagé la procédure.

 

BAIL COMMERCIAL - CLAUSE RESOLUTOIRE - DELAIS DE PAIEMENT - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^ème CHAMBRE CIVILE N° 02-12350 DU 9 JUILLET 2003

Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que le commandement doit à peine de nullité mentionné ce délai ; que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1 244 - 1 à 1 244 - 3 du Code Civil peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée ; que la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge (article L 145 - 41 du Code de Commerce).

BAUX COMMERCIAUX - ACTIVITES AUTORISEES - REGLEMENT DE COPROPRIETE - MODIFICATION - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^ème CHAMBRE CIVILE DU 16 SEPTEMBRE 2003

Un règlement de copropriété stipule « que toutes les activités commerciales sont interdites, sauf dans les boutiques du rez-de-chaussée » ; les boutiques du rez de chaussée sont données à bail ; après la signature du bail commercial, l'assemblée générale des copropriétaires vote à la majorité une modification du règlement de copropriété prévoyant « l'interdiction dans les 2 boutiques du rez de chaussée de l'activité commerciale de restauration et plus généralement tout commerce alimentaire dégageant des odeurs et / ou occasionnant du bruit ; cette modification du règlement de copropriété adoptée à quelque majorité que ce soit est illégale dans la mesure où elle a comme incidence de restreindre les possibilités du bail commercial.

BAUX COMMERCIAUX - PROPRIETE COMMERCIALE - FONDS DE COMMERCE DEPENDANT - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^ème CHAMBRE CIVILE DU 1^ER OCTOBRE 2003

Une société met à la disposition de Monsieur X.. un stand installé sur la terrasse couverte du café qu'elle exploitait, avec vitrine sur l'extérieur pour qu'il puisse vendre des crêpes tant aux clients du café qu'aux passants de la rue ; la convention est rompue, l'occupant du stand demande que sa convention soit requalifiée en bail commercial. La Cour de Cassation confirme qu'en l'absence d'autonomie de gestion, on ne peut bénéficier du statut des baux commerciaux ; le titulaire de la convention précisait quant à lui qu'il ne vendait pas simplement des crêpes aux clients du café, mais également aux passants et qu'il était inscrit au registre du commerce ; en l'espèce bien qu'il puisse se prévaloir d'une clientèle propre, même non prépondérante, il ne disposait d'aucune autonomie de gestion puisqu'il était tributaire du café pour les horaires d'ouverture et que ce dernier lui assurait la fourniture de l'eau, de l'électricité, des instruments de cuisine et des ingrédients nécessaires à la confection des crêpes. Aucun fonds de commerce ne peut exister dans ces conditions et le bénéfice du statut des baux commerciaux, doit être refusé.

BAUX COMMERCIAUX - TROUBLE ANORMAL DE VOISINAGE - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^ème CHAMBRE CIVILE DU 8 OCTOBRE 2003

Un locataire est titulaire d'un droit au bail d'un local commercial dans lequel il exploite une sandwicherie ; le syndicat des copropriétaires lui reproche d'être à l'origine de troubles anormaux de voisinage causés par les odeurs de cuisine, la présence de papiers gras dans les parties communes et le bruit de la clientèle ;  La Cour d'Appel condamne le locataire à cesser son activité de restauration chaude ; La Cour de Cassation casse considérant qu'il n'a pas été établi un caractère anormal des nuisances constatées pour un commerce de restauration.

BAUX COMMERCIAUX - REDRESSEMENT JUDICIAIRE - POURSUITE DU BAIL - ARRET DE LA COUR DE CASSATION CHAMBRE COMMERCIALE DU 8 OCTOBRE 2003

Une société est mise en redressement judiciaire sans désignation d'administrateur nommé par le tribunal ; la bailleresse met en demeure son locataire pour savoir si celle-ci entend poursuivre le bail commercial, en l'absence de réponse, elle lui adresse un second courrier constatant qu'elle a renoncé à poursuivre l'exécution du bail, le locataire bénéficie d'un plan de redressement et demande au tribunal de dire que le bail n'est pas résilié et doit se poursuivre. La Cour de Cassation rappelle que l'article 37 alinéa 3 de la loi du 25 janvier 1985 applicable en la cause, (rédaction d'avant la réforme du 10 juin 1994) dispose que la renonciation à la continuation du contrat est prononcée après une mise en demeure adressée à l'administrateur restée plus d'un mois sans réponse.

 

BAUX COMMERCIAUX - SOUS-LOCATION -  REAJUSTEMENT DU LOYER - NON ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^ème CHAMBRE CIVILE DU 22 OCTOBRE 2003

Dans le cadre d'un bail, il est prévu la location d'un immeuble à usage de débit de boissons et de quatre maisons à usage d'habitation, le contrat autorise le locataire à sous-louer les maisons à usage de meublés. Le bailleur engage une action à l'encontre de son locataire tendant à obtenir un réajustement du loyer correspondant à la différence entre le montant des sous locations et le montant du loyer principal. La Cour d'Appel le déboute de sa demande. Dans le cadre de son pourvoi le bailleur vise l'article L 145-31 du code de commerce prévoyant que le bailleur commercial est fondé à solliciter l'augmentation du loyer dès lors qu'il apprend que les sous locations concédées par le preneur produisent des sommes supérieures au montant du loyer principal, peu important que les sous-locations en cause aient été autorisées. La Cour de Cassation rejette le pourvoi, en effet, le prix du loyer fixé initialement l'avait été en considération de la location de l'immeuble à usage de débit de boissons, mais aussi de l'activité de meublés pour les quatre petites maisons, et qu'il ne s'agissait pas d'une sous-location qui pouvait ou non être autorisée par le bailleur du fonds loué dans le cadre d'une clause prévue au bail, mais d'actes de commerce exécutés dans le cadre de l'exploitation du fonds.

BAUX COMMERCIAUX - REVISION TRIENNALE A LA BAISSE - LOI MURCEF - CONVENTION EUROPEENNE DES DROITS DE L'HOMME - ARRET DE LA COUR D'APPEL DE VERSAILLES DU 6 FEVRIER 2003 - POURVOI EN CASSATION - COUR DE CASSATION - ASSEMBLEE PLENIERE DU 16 JANVIER 2004

La Cour de Cassation, en assemblée plénière, aura à se prononcer le 16 janvier 2004 sur : « l'application dans le temps de l'article 26 de la loi du 11 décembre 2001 dite « loi MURCEF », qui a modifié l'article L 145-38 du Code de Commerce ; s'agit-il d'une loi interprétative ? son application immédiate est-elle compatible avec les dispositions de l'article 6 de la convention européenne des droits de l'homme » ?

Le problème lié à la jurisprudence de la Cour de Cassation concernant le prix du bail révisé qui ne pouvait excéder la valeur locative et notamment les 8 arrêts en date du 30 mai 2001 semblait définitivement résolu par la loi MURCEF. La Cour d'Appel de VERSAILLES a rendu un arrêt le 6 février 2003 précisant que la loi MURCEF n'était pas applicable aux instances en cours, que le loyer révisé ne pouvait excéder la valeur locative et a désigné un expert aux fins de donner son avis sur la valeur locative des lieux loués.

Il s'agit d'un litige opposant un centre commercial à la société CASTORAMA. Par le jeu des indexations, le loyer était fixé au 1^er janvier 2000 à 7 255 613 francs hors taxe, un rapport d'expert concluait à une valeur locative qu'il estimait à 5 600 000 francs. La société CASTORAMA a saisi le juge des loyers commerciaux qui l'a débouté de sa demande de révision de loyer. En appel, la Cour de Versailles s'est fondée sur la jurisprudence de la Cour de Cassation de 2001 en rejetant l'application de la loi MURCEF.

Si l'article 2 du Code Civil pose en principe que la loi n'a point d'effet rétroactif, il est admis que les lois interprétatives, telle que la loi du 11 décembre 2001, dite « loi MURCEF », s'appliquent immédiatement aux instances en cours sauf à heurter une norme supérieure telle que la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. Ainsi, aux termes de

l'arrêt CEDH du 28 octobre 1999, le principe de la prééminence du droit et la notion de procès équitable consacrés par l'article 6 s'opposent, sauf pour d'impérieux motifs d'intérêt général, à l'ingérence du pouvoir législatif dans l'administration de la justice dans le but d'influer sur le dénouement judiciaire du litige.

La loi MURCEF ayant eu pour objet notamment en matière de fixation du prix des baux commerciaux, renouvelés ou révisés de préciser le caractère dérogatoire des dispositions de l'article L 145-38 du code de commerce, au regard du principe établi par l'article L 145-33 du même code - selon lequel le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative - il résulte de la loi nouvelle qu'ici, contrairement à une jurisprudence de la cour de cassation fixée depuis 1996, la révision à la baisse d'un loyer contractuel supérieur à la valeur locative est désormais subordonnée à la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.

 

 

 

Dès lors, qu'au vu des comptes rendus des débats parlementaires de l'assemblée nationale et du Sénat, il apparaît que les dispositions précitées de la loi du 11 décembre 2001 ont été votées à l'instigation des bailleurs et n'ont pas eu d'autre objet que de mettre fin à une jurisprudence contraire aux intérêts de ceux-ci, l'application immédiate de ce texte heurterait, en l'absence de motifs impérieux d'intérêt général le justifiant, le principe d'équité indispensable au bon déroulement des procès. La Cour de Cassation devra donc trancher cet épineux problème le 16 janvier 2004 sur les instances encore en cours avant la promulgation de la loi MURCEF.

BAUX COMMERCIAUX - JURISPRUDENCE DE LA COUR D'APPEL

BAUX COMMERCIAUX - ENTREPRISE EN DIFFICULTE - PAIEMENT DU LOYER - ARRET DE LA COUR D'APPEL DE LYON DU 10 SEPTEMBRE 2003

Le locataire informé de la liquidation judiciaire de son bailleur doit spontanément régler les loyers entre les mains du mandataire liquidateur et n'a pas à attendre une intervention de celui-ci. n Un

BAIL COMMERCIAL - INDEMNITE D'EVICTION - LIQUIDATION JUDICIAIRE DU BAILLEUR - DECLARATION DE CREANCE - ARRET DE LA COUR D'APPEL D'AMIENS DU 29 AVRIL 2003

L'indemnité d'éviction constitue une dette personnelle et non une sûreté réelle attachée à la propriété de l'immeuble, de sorte que la vente de celui-ci n'a pas pour effet de la rendre opposable à l'acquéreur. Dès lors, le preneur à bail, à usage commercial dont le bailleur a été mis en liquidation judiciaire postérieurement à un congé avec refus de renouvellement doit en application de l'article 50 de la loi du 25 janvier 1985 déclarer sa créance, laquelle a son fait générateur dans le congé, au passif de la liquidation.

BAUX COMMERCIAUX - BAIL DEROGATOIRE AU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 - ARRET DE LA COUR D'APPEL DE DOUAI DU 20 MARS 2003

Dès lors que l'entrepôt donné en location n'est ni un local principal dans lequel la société exploite son fonds de commerce, ni un local accessoire indispensable à cette exploitation, le bail renouvelé suite au maintien dans les locaux de la société, ne se trouve pas soumis au statut des baux commerciaux.

BAUX COMMERCIAUX - ARTICLE 606 DU CODE CIVIL - ARRET DE LA COUR D'APPEL DE LYON DU 5 MARS 2003

L'énumération non limitative qui est faite à l'article 606 du code civil montre que les grosses réparations à la charge du bailleur ont pour objet de mettre fin  à un désordre qui, soit porte atteinte à l'un des éléments essentiels de l'immeuble, soit par sa généralité, l'affecte dans son existence ou sa destination.  Ne répond pas à cette définition le remplacement d'une partie de l'installation du chauffage, d'un coût inférieur à 3 000 € en raison de son prix, de son siège ou de sa finalité.

Cette jurisprudence ainsi que la jurisprudence 2002 et 2003 de la Cour de cassation seront traités le :

 

MERCREDI 26 NOVEMBRE : LES BAUX COMMERCIAUX DEBUTANTS

 

JEUDI 18 DECEMBRE : LES BAUX COMMERCIAUX APPROFONDISSEMENT

LOI HOGUET JURISPRUDENCE DE LA COUR DE CASSATION  SEPTEMBRE - OCTOBRE 2003

 

MANDAT - MANDAT ASSORTI D'UNE CLAUSE D'EXCLUSIVITE OU D'UNE CLAUSE PENALE  - FORME POUR LES CLAUSES D'EXCLUSIVITE OU PENALE - MENTION EN CARACTERES TRES APPARENTS - OMISSION - NULLITE DU MANDAT - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 1^ère CHAMBRE CIVILE DU 17 SEPTEMBRE 2003

Il résulte du rapprochement des deux premiers alinéas de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 que les stipulations suivants lesquelles, passé un délai de 3 mois, le mandat assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge par celle qui entend y mettre fin d'en aviser l'autre quinze jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec avis de réception, doivent, tout comme la clause pénale elle-même, être mentionnées dans l'acte en caractère très apparent et qu'il résulte de l'article 7 de la loi du 2 janvier 1970 que cette obligation est prévue à peine de nullité du mandat ; que la Cour d'Appel qui a constaté que le mandat ne comportait aucune clause relative à la faculté de résiliation, en a déduit à bon droit, qu'il était nul et que la clause pénale qui y était insérée ne pouvait trouver application.

AGENT IMMOBILIER - ETENDUE DE LA GARANTIE FINANCIERE - REMISE DE CHEQUES SANS PROVISION LORS DE LA SIGNATURE DE L'ACTE - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 1ère CHAMBRE CIVILE DU 21 OCTOBRE 2003

Un agent immobilier a reçu de l'acquéreur d'un immeuble un acompte sur le prix. Il a remis à l'office notarial deux chèques du montant de cet acompte ; Après que l'acte ait été dressé, les chèques ont été rejetés faute de provision ; l'office notarial a assigné l'agent immobilier et la société de caution mutuelle des professions immobilières et foncières en paiement du montant de la somme impayée. La SOCAF ayant été condamnée par la Cour d'Appel de Paris, s'est pourvue en cassation ; La Cour de Cassation a rejeté le pourvoi. En effet, il résulte des articles 3 de la loi du 2 janvier 1970 et 39 du décret du 20 juillet 1972, que la garantie financière exigée des personnes exerçant des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, s'applique à toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectué à l'occasion de l'une de ces opérations et que cette garantie joue sur les seuls justifications que la créance soit certaine, liquide et exigible et que la personne garantie soit défaillante ; que l'arrêt attaqué qui constate que la vente authentifiée par la SCP notariale constituait une opération au sens de l'article 1^er de la loi du 2 janvier 1970, et entrait dans le champ de garantie accordée par la SOCAF , que les chèques litigieux n'avaient pu être payés faute de provision et que la créance était certaine, liquide et exigible. Que la Cour d'Appel a donc à bon droit décidé que la SOCAF était débitrice de sa garantie.

 

Cette jurisprudence ainsi que la jurisprudence 2002 et 2003 de la Cour de cassation

seront traités le :

 

LUNDI 15 DECEMBRE

 

 PROFESSIONNELS DE L'IMMOBILIER - LOI HOGUET -

PROJETS DE MODIFICATION DE LA LOI HOGUET

 

BAIL PROFESSIONNEL - BAIL MIXTE - BAIL D'HABITATION

 

BAIL PROFESSIONNEL - CONTRAT DE COLLABORATION ENTRE LE LOCATAIRE ET SA COLLABORATRICE - REQUALIFICATION EN CONTRAT DE SOUS LOCATION - NON - ARRET DE LA COUR DE CASSATION - 3^ème CHAMBRE CIVILE DU 22 OCTOBRE 2003

Le propriétaire d'un immeuble loué à usage professionnel a appris la présence d'une collaboratrice dans les lieux objet du bail, et a fait délivrer à sa locataire un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail motivé par l'interdiction de sous louer ; le locataire l'a assigné aux fins de voir prononcer la nullité de ce commandement ; le propriétaire a reconventionnellement demandé que soit constaté l'acquisition de la clause résolutoire à raison de la violation de la clause interdisant le prêt et la sous location des lieux sans le consentement express et écrit du bailleur.

La Cour d'Appel a accueilli la demande en retenant que la situation concrètement créée par la signature d'un contrat de collaboration constitue soit un prêt du droit au bail, soit une sous location des équipements autant que du local aménagé pour l'exercice professionnel.

La Cour d'Appel a également retenu que la clause « cession, sous location » est parfaitement claire et ne requiert aucune interprétation, qu'elle proscrit par la généralité de ses termes toute forme de mise à disposition matérielle des locaux au bénéfice d'un tiers si le projet n'est pas préalablement agréé par le bailleur.  La Cour de cassation casse l'arrêt de la Cour d'appel de Rennes. En effet :

Le prêt est essentiellement gratuit ; le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. A violé les articles 1876 et 1709 du Code Civil, la Cour d'Appel qui a accueilli la demande alors qu'elle avait relevé que le contrat de collaboration mettait à la charge de son titulaire une rétrocession de partie de ses honoraires à la titulaire du bail, ce dont il résultait que le contrat était onéreux et que le prix payé n'était pas assimilable, de part son caractère variable étranger à toute valeur locative et indépendamment du temps d'utilisation effectif des lieux,  à un loyer. Les motifs retenus par la Cour d'Appel ne caractérisant ni un contrat de prêt à usage, ni un contrat de location.

BAIL A USAGE D'HABITATION PRINCIPALE OU A USAGE MIXTE - CONGE - MOTIVATION - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^ème CHAMBRE CIVILE DU 22 OCTOBRE 2003

La propriétaire d'un appartement a fait délivrer à son locataire un congé aux fins de reprise personnelle. La Cour d'Appel de Paris a déclaré valable ce congé en retenant que l'exercice du droit de reprise entrepris sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n'est pas subordonné à la justification d'un besoin de relogement du bénéficiaire. La Cour de Cassation casse cet arrêt. En effet, en vertu de l'article 15-1 et des articles 1 et 2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux ; que le droit au logement est un droit fondamental ; que les dispositions d'ordre public de la loi s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte, professionnel et d'habitation principale.

BAIL D'HABITATION - CONGE DU LOCATAIRE -  DELAIS DE PREAVIS - LIEU DE MUTATION - ARRET DE LA 3^ème CHAMBRE CIVILE DU 22 OCTOBRE 2003

Des locataires donnent congé avec un délai de préavis réduit à un mois en raison de la mutation professionnelle de l'un d'entre eux. Le bailleur refuse de rendre le dépôt de garantie considérant que le délai de préavis applicable lorsqu'il émane du locataire est de 3 mois. Les locataires assignent leur bailleur en paiement du dépôt de garantie et de dommages et intérêts. Le tribunal d'instance rejette leur demande considérant que leur domicile actuel se trouve dans la même ville, que l'appartement qu'ils ont loué est à peine à quelques pâtés de maisons et qu'ils ont abusivement profité d'une mutation de l'un d'eux sans intention de quitter la ville, mais uniquement pour se défaire à moindre coût d'une location qui ne leur convenait pas. La Cour de Cassation casse le jugement en considérant que le tribunal d'instance a ajouté à l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 une condition qu'elle ne comporte pas en exigeant que la mutation nécessite un changement de domicile. En effet, l'article 15-1 prévoit que le délai de préavis applicable au congé est de 3 mois lorsqu'il émane du locataire, que toutefois en cas de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois.

 

CALENDRIER DES FORMATIONS EN INTER

26 novembre               : les baux commerciaux débutants

27 novembre               : le permis de construire

2 décembre                 : les diagnostics obligatoires et les nouvelles contraintes en matière de    ventes immobilières

3 décembre                 : le statut de la copropriété - réformes et projets de réformes

4 décembre                 : les assurances en gestion immobilière et le suivi des sinistres

5 décembre                 : droit et immobilier - actualité juridique - actualité récente et urgente

12 décembre               : l'expertise immobilière

15 décembre               : professionnels de l'immobilier - Loi Hoguet - projets de modification      de la loi Hoguet

17 décembre              : l'urbanisme commercial

18 décembre               : les baux commerciaux approfondissement

19 décembre               : rédaction d'actes - contrat - bail et avenants