ACTUALITE JURIDIQUE DE L’IMMOBILIER

AUX COMMERCIAUX – PACTE DE PREFERENCE – VIOLATION – CONSEQUENCES – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 1^ère CHAMBRE CIVILE 10 JUILLET 2002

Le propriétaire d’un centre commercial conclu avec un commerçant un pacte de préférence (une personne s’engage envers une autre à ne pas contracter avec un tiers avant de lui en avoir proposé la conclusion) ; il s’engage sur un emplacement indéterminé dans ce centre commercial. Aucune propositions sérieuses ne lui étant faites, le commerçant saisi le tribunal pour l’astreindre à lui proposer des locaux, le tribunal rejette sa demande de dommages et intérêts. Le commerçant interjette appel en faisant une demande nouvelle d’annulation du bail consenti à un tiers dans le centre commercial. Cette demande nouvelle est déclarée irrecevable, car seulement formulée en cause d’appel. Sur la violation du pacte de préférence, il sera également débouté sur le fondement de l’article 1143 du code civil. Il se pourvoit en cassation, la cour de cassation confirme l’arrêt et rejette le pourvoi , en effet, le pacte de préférence est une obligation de faire et en l’espèce le moyen invoqué en appel (nouvelle demande) était irrecevable. Il convient de rappeler la jurisprudence antérieure de la cour de cassation qui admet l’annulation de la convention conclue en violation du pacte de préférence, sous réserves que le tiers connaisse l’existence du pacte et l’intention de son bénéficiaire d’en faire usage.

 

 

RENOUVELLEMENT DE BAIL – VALEUR LOCATIVE – PAS DE PORTE – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^ème CHAMBRE CIVILE DU 5 JUIN 2002

N’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l’article 1134 du code civil, la cour d’appel, statuant en fixation du prix du bail renouvelé, qui pour apprécier la valeur locative de la partie louée à usage commercial, a retenu comme facteur de minoration de cette valeur locative, le versement d’une certaine somme à titre de droit d’entrée, tout en constatant que cette somme avait été versée au propriétaire cédant du fonds, et non au bailleur.

 

LOI SRU – SENAT – PROPOSITION DE LOI TENDANT A MODIFIER L’ARTICLE 55

Cette proposition de loi du sénateur Denis BADRE est annexée au procès verbal de la séance du sénat du 3 août 2002 et a été renvoyée à la commission des Affaires économiques et du Plan sous réserves de la constitution éventuelle d’une commission spéciale dans les conditions prévues par le règlement. Sur l’exposé des motifs de la proposition de loi : actuellement plus de 1 000 communes ne répondent pas à l’objectif de 20 % de logements sociaux. Il ne s’agit pas de remettre en cause le principe de la mixité sociale, mais d’apporter des modifications s’articulant autour de 4 priorités :

1° - Redéfinir le logement social (compléter la liste des logements locatifs sociaux retenus par les logements en accession à la propriété et les logements sociaux PLI) ; préciser la définition de la résidence principale en retenant comme norme minimale d’habitabilité les logements d’une surface habitable de 9 m2, en effet, cette définition aurait le mérite de se conformer à la définition de la résidence principale figurant dans le décret du 30 janvier 2002 sur le logement décent.

2° - Déconcentrer la procédure en donnant au préfet les moyens de tenir compte des particularismes locaux avant d’arrêter l’inventaire des logements sociaux (zones protégées, inondables, forestières et situation financière de la commune, efforts financiers faits antérieurement)

3° - Concevoir le logement social en flux plutôt qu’en stock, c’est à dire prendre en compte les efforts entrepris où à entreprendre pour le logement social plutôt que d’avoir une approche quantitative.

4° - Mutualiser les dépenses sur plusieurs années : l’article L 302-7 du CCH prévoit 3 catégories de dépenses déductibles du prélèvement ; la loi prévoit la possibilité de reporter sur l’année suivante ces dépenses déductibles lorsque le montant des déductions est supérieur au prélèvement d’une année. Il est proposé de donner la possibilité de mutualiser ces dépenses sur plusieurs années.

 

BAUX COMMERCIAUX – OBLIGATION DE DELIVRANCE ET D’ENTRETIEN – LIMITES ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^ème CHAMBRE CIVILE DU 5 JUIN 2002

S’agissant d’un bail  à usage commercial d’hôtel en mauvais état, une clause du bail stipulait que le locataire prenait les lieux dans l’état où il se trouvait au jour de l’entrée en jouissance. Le preneur a fait effectuer des travaux, ceux-ci se sont révélés insuffisants pour la mise en conformité de l’hôtel. Le preneur a demandé au bailleur le remboursement des travaux supplémentaires. La cour d’appel a considéré que faute de stipulation expresse du bail, le bailleur n’a pas l’obligation de prendre en charge le coût des travaux nécessaires à la conformité de l’hôtel non prévus par les rapports d’experts établis antérieurement à la conclusion du bail.  La cour de cassation rejette cette argument ; En effet, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée ; il doit entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que les locatives. La clause par laquelle le locataire prend les lieux dans l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance, la cour d’appel avait violé les articles 1 719 et 1 720 du code civil.

 

SURFACE COMMERCIALE – RECONSTRUCTION APRES DEMOLITION – AUTORISATIONS – ARRET DU CONSEIL D’ETAT DU 3 JUIN 2002

Un bâtiment disposant d’une autorisation commerciale et d’un permis de construire est démoli. Moins de deux ans après ce local commercial est reconstruit, le bâtiment étant implanté à la place de l’ancien parking et non sur la surface dégagée par le bâtiment démoli. Une telle opération n’est pas assimilable à une création de commerce au sens de l’article L 720 – 5 du code de commerce. Aucune nouvelle autorisation commerciale préalable à la délivrance du permis de construire ne s’avère donc nécessaire.

 

SUSPENSION PERMIS DE CONSTRUIRE – REFERE SUSPENSION – OPPORTUNITE EN FONCTION DE L’AVANCEMENT DES TRAVAUX – ARRET DU CONSEIL D’ETAT DU 26 JUIN 2002

Le référé suspension permet d’ordonner la suspension de l’exécution du permis de construire, lorsque l’urgence le justifie. En l’espèce la construction était quasiment achevée (il ne restait que l’enduit extérieur à réaliser). Le Tribunal administratif avait accordé la suspension des travaux, le conseil d’état a annulé le jugement considérant que l’urgence n’était pas caractérisée lorsque la construction, objet du litige, était pour l’essentiel terminée (il faut entendre par « essentiel terminé » vraisemblablement la notion de « finitions »).

 

BAIL COMMERCIAL – IMMATRICULATION AU REGISTRE DU COMMERCE – DATE DE L’IMMATRICULATION – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^ème CHAMBRE CIVILE DU 10 JUILLET 2002

La cour de cassation confirme sa jurisprudence antérieure et notamment son arrêt du 27 mars 2002 (voir lettre de l’AFAC avril-mai 2002). Dans le cas présent, le locataire régulièrement immatriculé avec un bail en tacite reconduction a été mis en liquidation judiciaire. Le liquidateur sollicite le renouvellement. Dans les trois mois, le bailleur délivre un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. Une cession était intervenue en cours d’immatriculation. La cour d’appel avait accepté l’argumentation du locataire considérant qu’il faut se placer à la date de la demande de renouvellement pour apprécier si le locataire est immatriculé et  non à la date du congé en réponse du bailleur. La cour de cassation refuse en rappelant l’article L 145-1 du code de commerce au motif que l’immatriculation du locataire au jour de la délivrance du congé conditionne son droit au renouvellement, ce qui signifie par conséquent, que l’immatriculation doit être effective à cette date.

 

 

APPELS D’OFFRES – MARCHES PUBLICS – CRITERES – ARRET DE LA COUR DE JUSTICE DES COMMUNAUTES EUROPEENNES DU 17 SEPTEMBRE 2002

Une municipalité peut intégrer des critères environnementaux dans l’examen de ses appels d’offres à condition : qu’il soit lié à l’objet du marché ; qu’il ne confère pas au pouvoir adjudicateur une liberté inconditionnée de choix ;

Qu’il soit expressément mentionné dans le cahier des charges ou dans l’avis de marché ; qu’il respecte tous les principes fondamentaux du droit communautaire et notamment le principe de non discrimination.

 

BAIL COMMERCIAL – CLAUSE RESTRICTIVE – RESPONSABILITE – OPPOSABILITE – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 1^ère CHAMBRE CIVILE DU 5 JUIN 2002

Un bail commercial prévoit une clause par laquelle le locataire ne pourra pas se retourner contre le bailleur s’il subit des dégâts de nature diverses, la charge des dégâts restant au preneur, cette clause est parfaitement licite. Le locataire perd une partie de son stock par infiltration de sa toiture. Il assigne le bailleur en réparation de son préjudice. Le bailleur refuse faisant état de la clause du bail. La cour d’appel rejette la clause en précisant qu’elle ne peut s’appliquer que pour les dégâts qui trouvent leur cause dans le local commercial et qu’en l’espèce les dégâts avaient comme origine l’immeuble. La cour de cassation considère au contraire que le bail doit prévaloir, que la clause doit s’appliquer et que l’action du locataire n’est donc pas recevable.

 

 

BAIL COMMERCIAL – DESTINATION DES LIEUX – ACCEPTATION TACITE LIEE AU COMPORTEMENT DU BAILLEUR – ARRET DE LA COUR DE CASSATION COMMERCIALE DU 5 JUIN 2002

Un bail commercial prévoyait comme destination des lieux « débit de boissons ». Le locataire élargi son activité à la petite restauration sans en aviser son bailleur. Le bailleur assigne son locataire en résiliation du bail et expulsion. La cour d’appel refuse la résiliation considérant que le bailleur avait accepté tacitement ce changement de destination des lieux, dans la mesure où il fréquentait régulièrement l’établissement et n’avait jamais explicitement refusé ce changement. La cour de cassation condamne cette position « le comportement du bailleur n’est pas suffisant pour caractériser sa renonciation à se prévaloir des clauses du bail sur la destination des lieux.

 

BAIL COMMERCIAL – DROIT DE REPENTIR – CONDITIONS OBLIGATOIRES – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^ème chambre civile DU 23 MAI 2002

Le bailleur refuse le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction. Le preneur signe un nouveau bail avec un autre propriétaire sans avertir son bailleur. Le bailleur se rétracte et exerce son droit de repentir. Le locataire l’assigne en paiement de l’indemnité d’éviction. La cour d’appel accorde l’indemnité d’éviction, considérant le caractère tardif de l’exercice du droit de repentir par le bailleur, le locataire ayant signé un nouveau bail. Le bailleur se pourvoit en cassation et la cour de cassation valide l’exercice du droit de repentir en en précisant les conditions : le locataire ne doit pas avoir quitté le local avant l’exercice du droit de repentir, ce qui était le cas puisqu’il n’avait pas encore remis les clés au bailleur ; le locataire a conclu un autre bail mais à aucun moment il n’est établi que le bailleur en avait eu connaissance.  

DESAMIANTAGE – DECRET DU 7 FEVRIER 1996 – OBLIGATIONS – IMPUTATION COMPTABLE – RECHERCHE AVANT LE 31 DECEMBRE 1999 – TRAVAUX DANS LES 36 MOIS AVANT LE 31 DECEMBRE 2002

Il est fait obligation aux propriétaires d’immeubles de rechercher avant le 31 décembre 1999, la présence de calorifugeages ou de flocages à l’amiante dans leurs immeubles, de vérifier leur état de conservation, de procéder aux mesures appropriées et selon la concentration en amiante détectée d’engager les travaux de confinement  ou de retrait de l’amiante. Ces travaux doivent être achevés dans un délai de 36 mois à compter de la date à laquelle leur sont remis les résultats du contrôle à moins qu’ils aient obtenu une prolongation de délai.

Une provision pour risques et charges doit être constatée dès lors que l’entité a une obligation à l’égard d’un tiers dont il est probable ou certain qu’elle provoquera une sortie de ressources au profit de ce tiers, sans contrepartie au moins équivalente attendue de celui-ci, dont l’échéance ou le montant n’est pas fixé de façon précise.

MIANTE – ETABLISSEMENTS A RISQUE – 2 ARRETES DU 12 AOUT 2002 (journal officiel du 29 août 2002)

Les arrêtés du 3 juillet et du 7 juillet 2000 déterminaient la liste des établissements à risque « amiante ». Cette liste des établissements susceptibles d’ouvrir droit à la cessation d’activité des travailleurs de l’amiante est une nouvelle fois complétée. Dans les deux arrêtés de 2002 sont notamment concernés les établissements ayant fabriqués des matériaux contenant de l’amiante, ainsi que les entreprises de construction et de réparation navale.

LOI DEMOCRATIE DE PROXIMITE DU 27 FEVRIER 2002 – DEBAT PUBLIC – ORGANISATION – NON SUSCEPTIBLE DE RECOURS – ARRET DU CONSEIL D’ETAT DU 14 JUIN 2002

La loi démocratie de proximité a étendu le champ d’intervention des débats sur les opérations publiques d’aménagement. Si la commission décide ou refuse d’organiser un débat public, un recours est recevable devant le juge administratif. En revanche, les modalités d’organisation du débat : expertise, complément d’expertise, demandes de documents au maître de l’ouvrage. Restent à la discrétion de la commission et ne sont susceptibles d’aucun recours.

OS – REVISION – ENQUETE PUBLIQUE – DELAI DE REVISION – ARRET DU CONSEIL D’ETAT DU 19 JUIN 2002

Les articles R 123 –35 et R 123-12 du code de l’urbanisme (avant la loi SRU) imposent que seul peut être approuvé le projet de POS tel qu’il a été soumis à enquête publique. Dès lors, le projet de POS ne peut pas être modifié après enquête publique, même si l’illégalité du POS révisé était sans conséquence sur le permis de construire sollicité.

CONSTRUCTION – RESPONSABILITE POSTDECENNALE POUR DOL DU CONSTRUCTEUR – PRESENCE DE XYLOPHAGES (CAPRICORNE)  - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^ème CHAMBRE CIVILE DU 26 JUIN 2002

Un propriétaire constatait alors que le délai décennal était expiré, la présence de capricornes dans la charpente. Il engageait la responsabilité du constructeur pour dol, en considérant qu’il ne lui avait pas en son temps révélé l’absence de traitement antiparasitaire des bois de charpente, alors qu’en sa qualité de professionnel, il aurait du connaître ou vérifier ce fait. La cour de cassation confirme l’arrêt de la cour d’appel en précisant que l’entrepreneur chargé de construire une charpente n’a pas à vérifier que les bois ont bien été traités contre les capricornes si la facture du fournisseur certifiait que les bois livrés avaient été traités. Il n’y était obligé ni par son contrat, ni par les usages de la profession. 

 

CONSTRUCTION – LOTISSEMENT – REGLES CONTRACTUELLES – NON RESPECT – DROIT A INDEMNISATION – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^ème CHAMBRE CIVILE DU 12 JUIN 2002

Le propriétaire d’un lot réalise un parking dépassant de 2 mètres la surface d’implantation prévue dans le règlement du lotissement.  Le voisin engage une action pour obtenir réparation du préjudice subi à cause de cette construction. L’autorisation de construire avait cependant été accordée au propriétaire du lot. Le voisin n’avait pas saisi les juridictions administratives pour faire constater l’illégalité de la décision ayant octroyé l’autorisation de construire, se contentant de saisir les juridictions de droit commun pour faire constater son préjudice. La cour de cassation considère que la violation du règlement de lotissement et la transgression des règles contractuelles génératrice d’un préjudice pour un coloti, ouvrent droit à indemnisation même si la construction litigieuse a fait l’objet d’une autorisation administrative et même si le coloti n’a pas saisi les juridictions administratives.

 

LOI MURCEF – MARCHES PUBLICS – CONTROLE DE LEGALITE

La dispense de contrôle de légalité prévue par la loi MURCEF en faveur des marchés sans formalités préalables d’un montant inférieur à 90 000 € hors taxe s’étend aux marchés de maîtrise d’œuvre conclus  en deçà de ce seuil. Pour savoir si un marché a bons de commandes ou un marché alloti doit être transmis au représentant de l’état pour contrôle de légalité. Il importe de retenir respectivement le montant maximum du marché et d’apprécier les lots dans leur ensemble sans qu’il y ait lieu de distinguer entre ceux dont le montant serait inférieur ou supérieur au seuil des 90 000 € hors taxe.

 

LOI SRU – ARTICLE 55 – QUOTA DE 20 % DE LOGEMENTS SOCIAUX

Le ministère de l’équipement a publié la liste des communes concernées par l’article 55 de la loi SRU. Communes de plus de 1 500 habitants en Ile de France, 3 500 habitants pour le reste du territoire situées dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants dont le nombre de logements sociaux n’atteint pas 20 % du nombre des résidences principales. Cette liste est désormais disponible sur le site : www.logement.équipement.gouv.fr

 

 

IMMATRICULATION DES SOCIETES CIVILES – OBLIGATOIRE AVANT LE 1^ER NOVEMBRE 2002

Le décret n° 2002-1 085 du 7 août 2002 pris pour l’application de l’article 44 de la loi n° 2001-420 du 15 mai 2001 relative aux nouvelles réglementations économiques (NRE) et modifiant le décret du 30 mai 1984 relatif au registre du commerce et des sociétés (journal officiel du 11 août 2002) met fin à la controverse sur l’application de la loi NRE du 15 mai 2001 en matière d’immatriculation des sociétés civiles, désormais celle-ci est obligatoire avant le 1^er novembre 2002.

 

 

MARCHES PUBLICS – ARTICLE 3 DE LA LOI D’ORIENTATION ET DE PROGRAMMATION POUR LA JUSTICE – CONCLUSION DES MARCHES – EGALITE DES ENTREPRISES – LIBRE ACCES A LA COMMANDE PUBLIQUE – DECISION DU CONSEIL CONSTITUTIONNEL DU 29 AOUT 2002

L’article 3 de la loi d’orientatIon et de programmation pour la justice déroge aux articles 7 et 18 de la loi du 12 juillet 1985 relative à la maîtrise d’ouvrage publique et à ses rapports avec la maîtrise d’œuvre privée en autorisant l’état dans le but de faciliter et d’accélérer la construction d’établissements pénitentiaires à passer avec une personne ou un groupement de personnes, de droit public ou de droit privé un marché unique « portant à la fois sur la conception, la construction et l’aménagement d’établissements pénitentiaires ».

Le conseil constitutionnel considère que cet article ne porte pas atteinte au principe d’égalité d’accès à la commande publique. En effet, il prévoit la possibilité pour les petites et moyennes entreprises de se grouper pour présenter une offre commune ; L’état, maître de l’ouvrage, garde la possibilité d’allotir le marché ; le titulaire du marché conserve la possibilité de recourir à la sous-traitance. Il permet aussi aux petites et moyennes entreprises d’accéder par cette voie à la commande publique. En conclusion, en dérogeant pour les marchés en cause, aux articles 7 et 18 de la loi du 12 juillet 1985, et à l’article 10 du code des marchés publics, le législateur n’a porté atteinte à aucune règle ni à aucun principe de valeur constitutionnelle.

 

 

CONSEIL EN GESTION DE PATRIMOINE – ACTIVITE CONNEXE ET ACCESSOIRE – CONSULTATIONS JURIDIQUES A TITRE REMUNERE – ARRET DU CONSEIL D’ETAT DU 8 MARS 2002

L’article 54 de la loi du 31 décembre 1971, modifié par la loi du 31 décembre 1990, puis par la loi du 7 avril 1997, prévoit que certaines personnes exerçant une activité professionnelle non réglementée sont autorisés à prodiguer des conseils juridiques et à rédiger des actes sous-seing privé à titre accessoire de leur activité principale. Cet agrément est subordonné soit à la possession d’une licence en droit, soit à la satisfaction de conditions de diplômes et d’expérience professionnelle attestant d’une « compétence juridique appropriée », définie par arrêté du garde des sceaux. Le juge administratif exerce un contrôle normal sur les conditions de l’extension du périmètre du droit au bénéfice de diverses professions. En l’espèce, l’action avait été engagée par l’ordre des avocats à la cour de Paris, et le conseil national des barreaux contre les conseils en gestion de patrimoine et la compagnie nationale des professionnelles du patrimoine.  Par cet arrêt du 8 mars 2002, le conseil d’état a annulé l’article 1^er de l’arrêté du garde des sceaux du 19 décembre 2000 qui avait accordé l’agrément prévu à l’article 54 de la loi du 31 décembre 1971 aux conseils en gestion de patrimoine titulaires d’une capacité en droit, du diplôme de premier cycle des écoles de notariat ou d’un diplôme sanctionnant une formation dans le domaine de la gestion.

 

LOI MURCEF – COMPTE BANCAIRE – SOLDE INSAISISSABLE – DECRET N° 2002-1150 DU 11 SEPTEMBRE 2002 ET ARRETE DE LA MEME DATE

Ce décret a pour objectif de laisser une somme à caractère alimentaire à la disposition des clients faisant l’objet d’une saisie. Il entrera en application le 1^er décembre 2002. Les banques devront laisser à leurs clients un montant forfaitaire au plus égal au RMI (405,62€) sur simple demande déposée auprès de la banque par l’intéressé. En cas de pluralité de comptes la mesure ne s’appliquera qu’à un seul.

 

BANQUE – REGULARITE DU CHEQUE – OBLIGATIONS DE LA BANQUE – ARRET DE LA COUR DE CASSATION COMMERCIALE DU 9 JUILLET 2002 

Une SCI met en cause la responsabilité de 2 établissements de crédit (la banque présentatrice et la banque tirée) en leur reprochant des négligences au moment de la présentation et de l’encaissement des chèques litigieux.  (les mentions relatives au bénéficiaire avaient été falsifiées). La cour d’appel a considéré que dans leurs rapports mutuels la responsabilité des deux banques était engagée et serait partagée dans la proportion de ¾  pour la banque présentatrice et ¼ pour la banque tirée ; dans la mesure où la banque tirée procédant au traitement des chèques de manière informatique, la banque présentatrice était seule à même d’exercer un contrôle efficace. La cour de cassation casse en considérant que la banque tirée est tenue de vérifier la régularité formelle du titre et en s’en abstenant elle prend un risque dont elle doit assumer les conséquences sur le fondement de l’article

1382 du code civil.

 

 DROIT BANCAIRE – ETABLISSEMENT DE CREDIT – ETENDUE DES OBLIGATIONS – ARTICLE L 231 –10 du CCH  - CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE – CONTRAT DE MAITRISE D’ŒUVRE – ARRET DE LA COUR DE CASSATION CHAMBRE COMMERCIALE DU 9 JUILLET 2002 –

Les époux M ont conclu avec une société d’architectes un contrat portant sur la construction d’une maison individuelle pour un prix forfaitaire et obtenu d’un organisme bancaire sur présentation de la convention un prêt destiné au financement de leur projet. Le chantier ayant été abandonné en cours d’exécution par les différents locateurs d’ouvrage, tous depuis lors en procédure collective, les époux M se voyant dans l’obligation de supporter le coût d’achèvement de la construction et la reprise des malfaçons ont engagé une action en responsabilité contre l’organisme bancaire pour avoir failli aux obligations découlant de l’article L 231-10 du CCH, en ne vérifiant pas la régularité du contrat au regard des prescriptions de ce texte. Pour sa défense, la banque fait valoir qu’il ne s’agissait pas d’un contrat de construction de maison individuelle mais d’un contrat de maîtrise d’œuvre adossé à des contrats d’entreprise, exclu par suite du champ d’application des textes susvisés. La cour de cassation casse et annule l’arrêt de la cour d’appel, en effet, l’article L 231-2 du CCH ne met pas à la charge du préteur l’obligation de requalifier le contrat qui lui est soumis. 

 

CLAUSE DE NON CONCURRENCE – OBLIGATIONS – CONTREPARTIE FINANCIERE OBLIGATOIRE – ARRET DE LA COUR DE CASSATION SOCIALE DU 10 JUILLET 2002

L’article L120 – 2 du code du travail pose le principe fondamental du libre exercice d’une activité professionnelle. 

Une clause de non concurrence n’est licite que si elle est indispensable à la protection des intérêts légitime de l’entreprise, limitée dans le temps et dans l’espace, qu’elle tient compte des spécificités de l’emploi du salarié et comporte l’obligation pour l’employeur de verser au salarié une contrepartie financière ; ces conditions étant cumulatives. Opérant un revirement de jurisprudence, la cour de cassation, chambre sociale, subordonne désormais la liceité d’une clause de non concurrence à l’existence d’une contrepartie financière au profit du salarié.

 

SENAT – RAPPORT – REHABILITATION DE 400 CENTRES COMMERCIAUX

Le sénat dans un rapport présente plusieurs mesures pour dynamiser le fonctionnement de l’établissement public d’aménagement et de restructuration des espaces commerciaux et artisanaux (EPARECA) afin de réhabiliter 400 centres commerciaux menacés de disparition dans les quartiers difficiles.  Cette structure a été créée en 1996 pour aider les commerces situés dans les zones urbaines sensibles (ZUS) la mission de l’EPARECA consiste à acheter les commerces et complexes commerciaux menacés de disparition pour les réhabiliter. Le rapport préconise de traiter au moins 60 dossiers par an, alors que 15 ont seulement été traités depuis 1996 ; de placer l’EPARECA actuellement national au niveau régional et sous la tutelle de la délégation interministérielle de la ville. Le budget prévu est de 30 à 45 millions d’euros et la réhabilitation des centres devrait également être accompagnée d’une aide des pouvoirs publics.

 

TAXE PROFESSIONNELLE – SOCIETE CIVILE DE PORTEFEUILLE – APPLICATION – ARRET DE LA COUR ADMINISTRATIVE D’APPEL DE BORDEAUX DU 26 MARS 2002

L’article 1 447 du CGI précise : « la taxe professionnelle est due chaque année par les personnes physiques ou morales qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée ». La société civile familiale de portefeuille concernée indiquait avoir pour objet statutaire « la prise de participation dans toutes sociétés françaises ou étrangères quelle que soit leur activité et la gestion  de ces participations y compris les cessions partielles ou totales à condition toutefois d’en respecter le caractère civil ». Le tribunal admInistratif de PAU  avait rejeté cette demande de décharge de la taxe professionnelle. La cour administrative d’appel a jugé que n’était pas assujettie à la taxe professionnelle une société civile de portefeuille familiale gérant  un portefeuille limité (122 000 €) sans procéder à de nombreuses opérations et dont l’objet social même large restait strictement civil.

 

BANQUE – CREDIT A LA CONSOMMATION – COMMISSION EUROPEENNE DU 11 SEPTEMBRE 2002 – PROPOSITION DE DIRECTIVE –

La commission européenne souhaite harmoniser les règles du crédit à la consommation dans les états membres et renforcer la protection des consommateurs vis à vis des banques. Les souhaits de la commission : délai de rétractation de 14 jours, sans frais ni justification ; les établissements bancaires devront absolument vérifier la capacité de remboursement de leurs clients ; ils devront proposer les prêts les mieux adaptés à leur situation ; les consommateurs devront fournir toutes les informations nécessaires à cette évaluation.

 

DECRETS ARRETES CIRCULAIRES

 

 

LITIGES LOCATIFS – COMMISSIONS DE CONCILIATION – NOUVELLES ATTRIBUTIONS

Déjà compétentes pour statuer sur les hausses de loyer à l’occasion du renouvellement du bail les commissions de conciliation voient leur compétence élargie sur d’autres désaccords potentiels : les charges, les réparations locatives, l’état des lieux, le dépôt de garantie. La saisine de la commission est fort simple, il suffit d’un R + AR du bailleur ou du locataire au secrétariat de la commission en indiquant l’identité des parties et l’objet du litige avec les pièces justificatives. La commission convoque, si elle concilie, elle établit un document ayant la même valeur qu’un jugement. En l’absence de conciliation, elle émet un avis et la partie la plus diligente saisie alors le tribunal d’instance.

 

SOCIETE – IMPOTS SUR LE REVENU – REDUCTION D’IMPOT – BO 5 – B 16 –02 du 22 août 2002

Cette mesure s’applique aux contribuables qui souscrivent au capital initial ou à une augmentation de capital de leur société. Ils peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt  égale à 25 % des sommes plafonnées, investies. Ce dispositif s’applique aux souscriptions effectuées jusqu’au 31 décembre 2006. Cette réduction s’applique à l’ensemble des sociétés quelle que soit leur activité.

 

BAUX D’HABITATION ET PROFESSIONNELS – DETERMINATION DU PRIX DE BASE AU METRE CARRE – DECRET N° 2002 – 1092 DU 7 AOUT 2002 (JO DU 13 AOUT 2002).

Ce décret modifie le décret du 10 décembre 1948 déterminant les prix de base au mètre carré des locaux d’habitation ou à usage professionnel. Il fixe à compter du 1^er juillet 2002 les taux d’augmentation des loyers et les prix de base de la valeur locative mensuelle des locaux d’habitation ou à usage professionnel dans et hors agglomération parisienne, en modifiant l’article 4 du décret du 10.12.48 . On y trouve également en annexe la liste des communes composant l’agglomération parisienne : la ville de Paris, l’ensemble des communes des Hauts de Seine, de la Seine Saint Denis et du Val de Marne ainsi que les communes concernées en Seine et Marne dans les Yvelines, l’Essonne et le Val d’Oise.  L’article 3 du décret du 7 août 2002 modifie l’article 7 du décret de 48 en notant :  « le taux de majoration prévu par l’article 34 de la loi du 1^er septembre 1948 et applicable au loyer payé pendant la période précédente est fixé à 5 % à compter du 1^er juillet 2002. L’article 5 du décret quant à lui indique le prix de base de la valeur locative mensuelle des locaux d’habitation ou à usage professionnel dans un tableau reprenant les différentes catégories.

 

ARRETE DU 6 AOUT 2002 MODIFIANT L’ARRETE DU 25 JUIN 1980 CONCERNANT LA REGLEMENTATION DES CONSTRUCTIONS DEMONTABLES (JO DU 5 SEPTEMBRE 2002)

Dans le cadre de la lutte contre les risques d’incendie et de panique les ERP sont soumis à un règlement de sécurité approuvé par l’arrêté du 25 juin 1980 complété par un arrêté du 25 janvier 1985 concernant les CTS (chapiteaux, tentes et structures itinérants). Rien n’était véritablement prévu pour les structures à étages. Cet arrêté renforce le règlement de sécurité applicable aux établissements itinérants comportant deux niveaux au plus et possédant une couverture souple quels que soient l’effectif du public accueilli et la durée d’implantation.

 

DECRET 2002 – 1030 DU 29 JUILLET 2002 PORTANT APPLICATION DE LA LOI DE FINANCES POUR 2001 CONCERNANT LES SOCIETES DE CAPITAL RISQUE

Ce décret précise les formalités de déclaration devant être rempli par les SCR et les actionnaires ainsi que les nouvelles règles de composition de l’actif des SCR , de ratio de dispersion des risques et d’une période de pré liquidation.

 

DECRET N° 2002 – 1093 DU 27 AOUT 2002 RELATIF A L’EVOLUTION DE CERTAINS LOYERS DANS L’AGGLOMERATION DE PARIS PRIS EN APPLICATION DE L’ARTICLE 18 DE LA LOI 89 – 462 DU 6 JUILLET 1989

 

DECRETS N° 2002 – 927 ET 928 DU 10 JUIN 2002 RELATIF AU CALCUL DU TAUX EFFECTIF APPLICABLE AU CREDIT A LA CONSOMMATION ET PORTANT MODIFICATION DU CODE DE LA CONSOMMATION.

 

DECRET N° 2002 – 1083 DU 7 AOUT 2002 SUR L’ORGANISATION DES TRIBUNAUX ADMNISTRATIFS ET DES COURS ADMNISTRATIVES D’APPEL.

 

CIRCULAIRE – DRT 2002 – 15 DU 22 AOUT 2002 SUR LA DUREE DU TEMPS DE TRAVAIL DES JEUNES DE MOINS DE 18 ANS.

 

ACTUALITE LEGILATIVE ET PROJETS DE REFORMES

 

LOI NRE DU 15 MAI 2001 – DIRIGEANTS DE SOCIETE ET ADMNISTRATEURS – CUMUL DES MANDATS

LOI DU 1^ER OCTOBRE 2002 ADOPTEE EN PREMIERE LECTURE A L’ASSEMBLEE NATIONALE

Dans le cadre de la loi NRE du 15 mai 2001 les dispositions transitoires relatives à la limitation des cumuls des mandats dans les sociétés anonymes devaient entrer en application le 16 novembre 2002. La sanction pour les dirigeants était particulièrement sévère, en effet, ils étaient réputés démissionnaires d’office de tous leurs mandats (article 131 – II ). Dès la rentrée parlementaire l’assemblée nationale a adopté en première lecture le 1^er octobre 2002, un assouplissement des règles de cumul des mandats sociaux dans les sociétés anonymes. Le sénat étudiera ce texte le 15 octobre . Il ressort parallèlement des débats à l’assemblée nationale,  une volonté évidente de modifier à moyen terme de manière plus profonde la loi NRE. 

 

PROJET DE LOI DE FINANCES POUR 2003

Lors d’une conférence de presse tenue le 25 septembre 2002, le ministre de l’économie et des finances et le ministre du budget ont présenté le projet de loi de finances pour 2003, reprenant notamment la poursuite de la baisse de l’impôt sur le revenu, le relèvement du plafond de la réduction d’impôt pour l’emploi d’un salarié à domicile.

 

PROJET DE LOI SUR LES SALAIRES LE TEMPS DE TRAVAIL ET LE DEVELOPPEMENT DE L’EMPLOI ASSOUPLISSANT LA LOI SUR LES 35 HEURES

Ce projet de loi a été présenté au conseil des ministres le mercredi 18 septembre 2002. Monsieur François FILLON, ministre des affaires sociales, du travail et de la solidarité l’a présenté à l’assemblée nationale en première lecture le 2 octobre 2002. Il prévoit notamment de rétablir l’unité du SMIC au plus tard au 1^er juillet 2005 ; l’allégement des charges des entreprises concernant les salaires compris entre 1 et 1,7 x le SMIC à partir du 1^er juillet 2003 .

 

LOI DU 29 AOUT 2002 – DECRET D’APPLICATION N° 2002 – 1163 DU 13 SEPTEMBRE 2002

Ce décret relatif au dispositif de soutien à l’emploi des jeunes en entreprise modifie notamment le code du travail (article L 322 – 4 – 6 jusqu’à l’article L 322 – 4 – 6 – 5 ainsi que les articles D 322 – 8 jusqu’aux articles D 322 – 14). Il précise notamment les montants des versements de l’état, les modalités de versement, les interruptions ou reversement de l’aide de l’état ainsi que le mécanisme de la procédure de demande de soutien de l’état.

 

PROJET DE LOI RELATIF AUX PETITES ENTREPRISES ET A L’ARTISANAT

Lors de la précédente législature, l’assemblée nationale avait voté en première lecture, un projet de loi relatif aux petites entreprises et à l’artisanat. Le devenir de ce texte dépendait de la volonté du nouveau gouvernement (voir lettre de l’AFAC juillet 2002 – actualité législative). Le secrétaire d’état aux PME a prévu de reprendre ce texte tout en y ajoutant un ensemble de mesures en faveur de la création et de la reprise d’entreprise.

 

LOI DE MODERNISATION SOCIALE – SUSPENSION PARTIELLE OU REFORME

Dans le cadre des réformes sociales, le ministre envisage de déposer un projet de loi tendant à suspendre certaines dispositions de la loi LMS et notamment le volet concernant les plans sociaux, avec notamment un renforcement des obligations de formation et de reconversion pour les salariés. L’idée serait de suspendre les mesures de la loi allongeant les délais des procédures applicables aux  plans sociaux, en effet, il apparaît qu’aujourd’hui le licenciement étant devenu très difficile, les entreprises contournent la loi en préférant déposer leur bilan.

 

PROJET DE LOI SUR LES RISQUES INDUSTRIELS ET NATURELS

Pour accélérer la procédure, le gouvernement a choisi comme base de départ, le projet de loi sur les risques technologiques déposé en son temps par Monsieur Yves COCHET en procédant par dépôt d’amendements, en effet, tout texte déposé au sénat lors de la précédente législature subsiste, le fait de le reprendre permet d’éviter le long processus des consultations interministérielles, du passage en conseil des ministres et au conseil d’état. L’idée actuelle est de ne pas se concentrer uniquement sur les risques industriels, mais d’y ajouter les risques naturels en informant notamment le public lors de l’achat d’un bien immobilier dans une zone potentiellement dangereuse, d’améliorer les politiques de prévention et de permettre à l’état de se substituer dans un premier temps aux assurances en cas d’extrême urgence afin d’indemniser plus vite les victimes. Les préfets devraient installer des structures locales d’information autour des sites à risque. Il faudrait également redéfinir le travail des inspecteurs des DRIRE.