LA LETTRE DE L'AFAC 

 SEPTEMBRE 2003

IMMOBILIER - RENTREE DE SEPTEMBRE 2003

La rentrée de septembre 2003 laisse supposer sur le trimestre à venir ou sur le premier trimestre 2004 de très nombreuses réformes.

Concernant la loi HOGUET : les interventions de Monsieur Gilles de ROBIEN lors du congrès de la CNAB du 19 septembre 2002 comme du congrès de la FNAIM du 3 décembre 2002 ainsi que l'intervention de Monsieur le Garde des Sceaux lors du congrès des notaires du 25 mai 2003 annonçaient une réforme de la loi HOGUET. La loi du 2 juillet 2003 habilitant le gouvernement à simplifier le droit prévoit dans son article 27 la simplification de la législation applicable à l'entremise et à la gestion des immeubles et fonds de commerce tout en prévoyant dans l'article 22 que le gouvernement est autorisé à prendre par ordonnances ces mesures dans un délai de 12 mois.

Il semble donc évident que dans les mois à venir la loi HOGUET sera pour le moins simplifiée et certainement réformée par ordonnance ou éventuellement dans la future loi « habitat » annoncée par Monsieur Gilles de ROBIEN . Les mesures porteront certainement sur le renouvellement de la carte professionnelle, sur une carte unique gestion et transaction, sur les conditions d'aptitude pour obtenir la carte, sur la formation des négociateurs salariés et agents commerciaux des agences, sur la tenue des registres pouvant être informatisés, sur l'utilisation de la carte bleue en agence.

Concernant les baux commerciaux : lors de son intervention sur le colloque baux commerciaux, organisé par l'UNPI , le 17 juin 2003, Monsieur Dominique PERBEN a évoqué le caractère indispensable de la modification du décret. Il a précisé avoir chargé un groupe de travail aux fins de proposer les possibilités et les conditions d'une réforme en suggérant les nouveaux équilibres entre le droit et l'économie, entre la loi et le contrat, et en définissant le degré de sécurité nécessaire pour permettre aux acteurs de l'économie de jouir d'un maximum de liberté.  Les réflexions porteront notamment sur la modernisation du décret eu égard aux nouvelles formes de commercialité, sur le niveau de protection nécessaire pour maintenir entre les parties au contrat, une situation équilibrée, sur le niveau d'interventionnisme requis pour garantir l'autonomie de la volonté des parties, sur l'analyse comparative avec nos voisins européens. En effet, seules la Belgique et la Grèce connaissent comme la France, un bail initial de 9 ans - En Allemagne, c'est le droit commun des baux qui s'applique - En Belgique, au Luxembourg et au Pays Bas, le statut du bail commercial est essentiellement limité aux commerces de détail - de même eu Europe, il est rare que le plafonnement du loyer joue non seulement en cours de bail, mais aussi lors du renouvellement. Il faut donc que notre législation nouvelle soit attractive pour l'extérieur.  Il est également prévu une réflexion sur le « pas de porte » et de prendre en compte certaines adaptations indispensables concernant les bureaux et les plates formes logistiques (concernant les bureaux la réflexion du groupe de travail devra notamment porter sur l'éventualité de la libération progressive des loyers par un retour graduel à l'application de la valeur locative du marché à tous les stades de la vie du bail ainsi que la limitation dans le temps du droit au renouvellement du bail). La réflexion doit aussi porter sur les méthodes de fixation du montant de l'indemnité d'éviction ainsi que sur la durée du bail et notamment des baux dérogatoires et dans quelle mesure les parties pourraient-elles bénéficier d'une faculté d'adaptation concernant notamment la sortie du bail ?

Il ne s'agit donc aujourd'hui que du travail d'une commission et il semble peut vraisemblable que le rapport de ce groupe de travail et qu'un projet de réforme intervienne avant 2004.

Concernant la future loi « habitat » ou « habitat pour tous » : Depuis la récente réforme de la loi SRU et à chaque intervention de Monsieur DE ROBIEN a été évoqué ce projet de loi. Il est aujourd'hui annoncé pour le dernier trimestre 2003. De nombreuses modifications aux textes antérieurs devraient y être intégrées. L'abrogation de la loi de 1948 - une réforme plus en profondeur de la loi SRU  - un diagnostic avant vente : celui-ci était d'ailleurs envisagé dans le cadre d'une réponse à une question écrite publiée au JO le 18 août 2003 ; L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produit contenant de l'amiante, l'état des risques d'accessibilité au plomb dans les peintures, l'état parasitaire relatif à la présence de termites, la loi CARREZ, plus récemment la loi du 3 janvier 2003 relative au marché du gaz et de l'électricité et au service public de l'énergie qui a créé l'obligation lors de la vente d'un bien immobilier à usage d'habitation d'annexer à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, un état de l'installation intérieure de gaz naturel, ainsi que les obligations résultant de la loi sur les risques technologiques seraient regroupés dans un document unique qui constituera le diagnostic technique de l'ensemble des états que doit fournir le vendeur à cette occasion des obligations et des procédures et en particulier les durées de validité des différents états seront améliorées et harmonisées, les critères de compétence, de garantie et d'indépendance que doivent respecter les opérateurs seront également revus et le diagnostic pourra être communiqué systématiquement à l'acquéreur de la promesse de vente.

Sur le suivi des réformes déjà mises en place :

                        Concernant les ascenseurs : le décret est aujourd'hui en préparation et il aura un effet déterminant sur le montant du coût financier en résultant pour les copropriétés ou les organismes institutionnels selon la nature des dispositifs de sécurité rendus obligatoires et les niveaux de tolérance retenus.

                        Concernant les charges récupérables : Une jurisprudence récente de la cour de cassation évoquée dans une précédente lettre de l'AFAC remettait en cause les décrets applicables datant de 1987 ; une mission de réflexion et de proposition a été confiée à Monsieur Philippe PELLETIER Président de l'ANAH qui a remis son rapport à Monsieur DE ROBIEN le 11 juin 2003, ce long rapport de 80 pages propose d'adapter la liste des charges récupérables non modifiées depuis 1982 pour tenir compte des évolutions notamment sociétales et technologiques, par ailleurs il préconise la possibilité de déroger par accord local entre bailleur et locataires à la liste ainsi qu'un examen de la situation tous les 5 ans en Commission Nationale de Concertation (CNC), d'autre part, il formule plusieurs recommandations pour favoriser la transparence des charges, l'information des locataires et un meilleur équilibre entre les parties dans le règlement des litiges à travers des délais de prescription harmonisés. Gilles de ROBIEN a décidé de saisir la Commission Nationale de Concertation qui regroupe les associations de bailleurs et de locataires des conclusions de ce rapport, pour qu'elle émette, lors de sa prochaine séance, un avis officiel sur les propositions faites par Philippe PELLETIER  (la CNC a été créée par la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière).

                       Concernant « le régime ROBIEN » pour l'ancien : La loi « urbanisme et habitat » qui a créé le régime « ROBIEN » pour le neuf a étendu ce régime aux logements anciens affectés à un usage autre que l'habitation et que le contribuable transforme en logements ou qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Le décret d'application est en attente, notamment sur la réalisation des travaux de réhabilitation et sur le fait de savoir si dans les immeubles collectifs ils englobent les parties communes.

                          Concernant la copropriété : Deux décrets importants concernant la loi SRU sont toujours en attente. Ils concernent les règles comptables spécifiques conformément auxquels devront être établis les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie ainsi que les annexes au budget prévisionnel. Subsiste également le problème lié au toilettage des règlements de copropriété en vue d'y apporter les adaptations rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement (article 49).

* Toutes ces réformes et projets de réformes seront traités lors de la formation DROIT ET IMMOBILIER du MARDI 4 NOVEMBRE

AMIANTE - RESPONSABILITE DU BAILLEUR OU DES OPERATEURS - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^ème CHAMBRE CIVILE DU 2 JUILLET 2003

Un bailleur avait été condamné par la cour d'appel à indemniser son locataire pour des travaux de désamiantage que celui-ci avait réalisé à ses frais. Le bailleur avait engagé lui-même la responsabilité des techniciens chargés du repérage amiante qui lors du contrôle technique n'avaient pas constaté de présence d'amiante. Cette demande n'avait pas été accueillie par la cour d'appel qui considérait qu'aucune faute ne pouvait être retenue à l'encontre du contrôleur technique dans la mesure où son rapport précisait très clairement que les constatations n'avaient pu être effectuées qu'à partir de ce que le bailleur lui avait permis de vérifier. La cour de cassation casse cet arrêt de la cour d'appel en considérant que le contrôleur technique chargé d'établir le diagnostic réglementaire est tenu d'une obligation de conseil et doit s'enquérir par lui-même des caractéristiques complètes de l'immeuble concernant la présence éventuelle d'amiante, ils ne peuvent donc se contenter d'examiner les seuls endroits que leur indique le propriétaire.

TRAVAUX DE RETRAIT DE L'AMIANTE - IMMEUBLE DE GRANDE HAUTEUR  - ARTICLE 1722 DU CODE CIVIL - RESILIATION DU BAIL - NON - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^ème CHAMBRE CIVILE DU 2 JUILLET 2003

Le même jour, la cour de cassation rendait un  second arrêt relatif aux problèmes liés à l'amiante. Le bailleur d'un immeuble de grande hauteur ayant appris la présence d'amiante et la nécessité de travaux de désamiantage important se fondait sur l'article 1 722 du code civil, relatif à la destruction de la chose louée par cas fortuit pendant la durée du bail pour notifier à son locataire la résiliation de celui-ci. En effet, les travaux de désamiantage entraînaient l'évacuation des occupants de l'immeuble pour une durée d'environ 18 mois. La cour d'appel refuse d'appliquer les dispositions de l'article 1 722 et condamne de ce fait le bailleur à réparer le préjudice subi par le locataire. La cour de cassation rejette le pourvoi du bailleur. En effet, à la destruction totale au sens de l'article 1 722 du code civil, il convient d'assimiler l'impossibilité absolue et définitive d'user de la chose louée conformément à sa destination ou la nécessité d'effectuer des travaux dont le coût excède la valeur de cette chose.  La cour de cassation délimite précisément l'application de l'article 1 722 et considère que les travaux de retrait de l'amiante qui nécessitaient l'évacuation de l'ensemble des occupants de l'immeuble et étaient d'une durée prévisible de un an à 18 mois, autorisaient la réoccupation des lieux, sans aucune difficulté et que leur coût était inférieur à la valeur des locaux.

BAIL COMMERCIAL - REPARATIONS LOCATIVES - CESSIONS SUCCESSIVES - RESPONSABILITES - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^ème CHAMBRE CIVILE - 9 JUILLET 2003

La cour de cassation rappelle que sont nulles, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du chapitre 5, du titre IV, du livre 1^er, du code de commerce à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.

Elle rappelle également que s'il a été fait un état des lieux, entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ; le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance. Un locataire en fin de bail refusait de prendre en charge des dégradations considérant que celles-ci avaient pour origine ses prédécesseurs, la cour d'appel lui avait donné gain de cause, la cour de cassation casse et annule en précisant que les cessions successives d'un bail commercial opèrent transmission des obligations en découlant au dernier titulaire du contrat qui devient débiteur envers le bailleur des dégradations causées par ses prédécesseurs.

AGENTS IMMOBILIERS - NOTAIRES - NEGOCIATION IMMOBILIERE - LIMITE DES ACTIVITES RESPECTIVES DE CHACUN - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 1^ère CHAMBRE CIVILE DU 27 MAI 2003

La chambre régionale des professionnels immobiliers avait engagé une action à l'encontre de la chambre départementale des notaires aux fins de constater que différentes publicités effectuées par les notaires étaient contraires à leur statut et constitutive de concurrence déloyale à l'égard de la profession des agents immobiliers. Les différents griefs relevés par les agents immobiliers n'ont pas été retenus ni par la cour d'appel ni par la cour de cassation.

Les professionnels de l'immobilier faisaient notamment valoir que les publicités incriminées consacraient la pleine autonomie de l'activité de négociation immobilière du notaire par rapport à sa mission traditionnelle d'authentification d'actes au mépris des textes régissant la profession ; la cour d'appel considère que les chambres départementales de notaires sont habilitées à effectuer la publicité de toutes les activités relevant de leur profession, lesquelles inclues la négociation des biens à vendre ou à louer. La cour de cassation confirme.

Le 2^ème point litigieux portait sur la formule utilisée par les notaires dans leur publicité :

« la négociation immobilière notariale, une démarche professionnelle rigoureuse. Pour un meilleur service, découvrez là ». 

 Les agents immobiliers considéraient que cette formule laissait sous entendre que les autres professionnels n'avaient pas les mêmes qualités et qu'il s'agissait de concurrence déloyale.

La cour de cassation rappelle qu'en publicité le superlatif est autorisé et que le seul fait de s'attribuer des qualités, ne signifie pas que les entreprises concurrentes en soient dénuées et que cette formule n'était pas constitutive d'un dénigrement indirect.

COPROPRIETE - CONGE OFFRE DE VENTE - MENTIONS OBLIGATOIRES - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^ème CHAMBRE CIVILE DU 1^ER JUILLET 2003

Le propriétaire d'un appartement donné en location, a délivré un congé avec offre de vente. Le propriétaire assigne le locataire pour faire déclarer valable le congé.

La cour d'appel retient que le congé ne contient aucune indication relative à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété de l'immeuble et qu'ainsi le locataire n'aurait pas été valablement informé de la consistance juridique du bien et notamment de l'autorisation d'exercice dans les lieux de la profession libérale de médecin.  La cour de cassation casse et annule l'arrêt de la cour d'appel, en vertu de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. En effet, en subordonnant la validité du congé, à l'établissement préalable d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété, la cour d'appel a ajouté à la loi, une exigence qu'elle ne comporte pas.

COPROPRIETE - CANALISATIONS - PARTIES COMMUNES - PARTIES PRIVATIVES - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^ème chambre civile du 1^er juillet 2003.

Un dégât des eaux a endommagé à trois reprises des locaux à usage commercial. Celui-ci a comme origine une canalisation horizontale encastrée dans le plancher. La cour d'appel en conclu la responsabilité du locataire de ce local alors que ce plancher était qualifié de partie commune dans le règlement de copropriété.  La cour de cassation casse et annule l'arrêt de la cour d'appel en lui reprochant de ne pas avoir recherché si la canalisation qui était encastrée dans le plancher n'était pas elle-même une partie commune.

URBANISME - PERMIS DE CONSTRUIRE - PEREMPTION - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^ème CHAMBRE CIVILE DU 18 JUIN 2003

Dans cet arrêt, la cour de cassation rappelle que le permis de construire est périmé si les constructions ne sont pas entreprises dans le délai de 2 ans à compter de la notification visée à l'article R 421-34 ou de la délivrance tacite du permis de construire ; qu'il en est de même si les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année.

 

URBANISME - OFFRE D'ACQUERIR - RECEPTION - DELAI - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^ème CHAMBRE CIVILE DU 4 JUIN 2003

Le silence du propriétaire dans le délai de 2 mois à compter de la réception de l'offre d'acquérir faite en application des articles R 213-8 (c) ou R 213-9 (b) équivaut à la renonciation à l'aliénation (article R 213 -10 du code de l'urbanisme.

TERMITES - GARANTIE CATASTROPHE NATURELLE - QUESTION ECRITE - REPONSE MINISTERIELLE - JOURNAL OFFICIEL DU 14 JUILLET 2003

Un parlementaire posait une question au gouvernement concernant le coût de la remise en état des bâtiments infestés par les termites et de la possibilité de le faire prendre en charge dans le cadre d'une extension de la garantie catastrophe naturelle ou qu'un crédit d'impôt soit mis en ouvre pour permettre aux assureurs d'étendre ladite garantie. Le gouvernement répond que le régime d'indemnisation des catastrophes naturelles ne sera pas étendu aux termites et autres insectes xylophages et précise que les diagnostics techniques préalables peuvent être financés à l'aide d'une subvention de l'ANAH et qu'au surplus l'article 279-0 bis du code général des impôts soumet au taux réduit de la TVA  les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien portant sur les locaux à usage d'habitation achevés depuis plus de 2 ans.

LOI URBANISME ET HABITAT - MISE EN PLACE D'UN « SERVICE APRES VOTE »

Le ministre de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer a fait tenir à tous les Maires de France une brochure présentant le volet urbanisme de la loi. Il a entrepris ce qu'il appelle dans son courrier aux élus locaux, un « service après vote » de la loi ; 2 circulaires du 31 juillet 2003 et du 12 août 2003 apportent des précisions sur les modalités d'application de la loi, le contenu et le périmètre des SCOT, la nouvelle application de la règle des 15 kms. Les principaux éléments du PLU, leur évolution, le devenir des POS , comment faire une ZAC dans le régime du PLU , le développement durable des communes rurales et des communes de montagne, le problème de financement des réseaux, la procédure de modification d'un POS ou d'un PLU, la procédure de révision simplifiée d'un POS ou d'un PLU et la procédure d'élaboration ou de révision d'un PLU.