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LA LETTRE DE L'AFAC N° SPECIAL : URBANISME – HABITAT ET
CONSTRUCTION 1ère
partie : LA LOI PORTANT DIVERSES DISPOSITIONS RELATIVES A L’URBANISME,
A L’HABITAT ET A LA CONTRUCTION 1ère partie : L’assemblée
nationale a adopté en seconde lecture le vendredi 4 avril 2003, le projet
de loi portant diverses dispositions en matière d’urbanisme, d’habitat
et de construction « DDUHC » Celui-ci
devrait être voté définitivement avant la fin du mois de juin 2003.
Principaux
articles : article 1er : limitation de la portée
de la règle dite des 15 kms « article
L 122-2 du code de l’urbanisme » aux seules zones d’urbanisations
futures délimitées après le 1er juillet 2002 et aux zones
naturelles. Article
5 : report du 1er janvier 2004 au 1er janvier
2006 de la date jusqu’à laquelle les communes dotées d’un POS peuvent
utiliser la procédure de révision simplifiée. Article
6 : dispositions relatives à la participation pour voies nouvelles
et réseaux. Article
7 à 9 : dispositions relatives à la sécurité des constructions
et des ascenseurs. Article
10 : renforcement du contrôle de l’usage des fonds provenant de
la participation des employeurs à l’effort de construction. Article
12 à 15 : dispositions relatives à l’activité des organismes d’habitation
à loyer modéré. Sortie du champ du logement social des logements acquis
par leurs locataires occupants. Information des acquéreurs successifs
de ces logements. Contrôle par l’administration des bailleurs de ces
logements. 2ème partie : Le
ministre de l’équipement a présenté le 3 avril un nouveau dispositif
en faveur de l’investissement locatif, proposé par le gouvernement sous
forme d’amendements au projet de loi portant diverses dispositions en
matière d’urbanisme, d’habitat et de construction, afin notamment d’encourager
l’investissement dans le logement locatif et de relancer la construction
de logements, plusieurs modifications seront ainsi apportées au dispositif
BESSON. Ce
nouveau dispositif vise à redonner de l’oxygène à un marché au bord
de l’asphyxie dans certaines zones ou, confrontés à une hausse continue
des loyers et à une raréfaction de l’offre, les locataires rencontrent
toujours plus de difficultés à se loger. Détendre
le marché locatif par un dispositif plus incitatif. Encourager
le plus grand nombre de français à investir dans le logement locatif. Relancer
la construction en Ile de France et dans d’autres zones très tendues,
ce qui devrait contribuer à soutenir l’emploi, notamment dans le secteur
du bâtiment. Innovations
en faveur d’une plus grande simplicité et d’une réelle attractivité. Ces
innovations modifient notamment le dispositif BESSON par l’augmentation
des plafonds de loyer, alliée à
une simplification du zonage en 3 zones et à la suppression des plafonds
de ressources des locataires. Les
plafonds de loyers dans les zones tendues sont fixés dans le nouveau
dispositif à environ 90 % du loyer des marchés des logements neufs,
soit une augmentation d’environ 40 % des loyers plafonds dans les actuelles
zones I et II. Les
nouveaux plafonds de loyers retenus dans le cadre du nouveau dispositif
s’appliquent aux locations de logements acquis neufs ou mis en chantier
à compter du 3 avril 2003. Ils varient selon la zone géographique. Le
nouveau zonage comprend 3 zones reposant sur des critères démographiques
et économiques. La
zone A : agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français. La
zone B : agglomérations de plus de 50 000 habitants et agglomérations
chères situées aux franges de l’agglomération parisienne et en zones
littorales ou frontalières. La
zone C : le reste du territoire. Ces
plafonds seront fixés par un décret qui sera publié prochainement. La
suppression des plafonds de ressources des locataires : Afin
de simplifier le dispositif, les plafonds de ressources du dispositif
d’aide à l’investissement locatif sont supprimés. La
suppression des plafonds de ressources est de nature législative et
est incluse par amendements dans le projet de loi DDUHC.
L’extension
aux locations déléguées : Afin
de permettre à des bailleurs de déléguer la gestion locative de leur
logement, le nouveau dispositif s’applique aux locations intermédiées.
Cette mesure permettra de développer une offre nouvelle en particulier
de résidences pour étudiants répondant ainsi à une demande de plus en
plus forte dans les villes universitaires. Cette
mesure est également de nature législative et intégrée par amendements
dans le projet de loi DDUHC. L’adaptation
de la réglementation en faveur des SCPI : La
collecte des sociétés civiles de placement immobilier leur permet d’investir
dans des secteurs géographiques ou des catégories de logements, en particulier
les grands appartements, investissements qu’un investisseur individuel
jugerait trop risqués. La nouvelle mesure vise à rééquilibrer les conditions
d’amortissement de leurs investissements, à l’image des avantages consentis
aux acquéreurs en direct ou investisseurs individuels. Afin de déduire
du montant des investissements les frais de gestion, il sera admis de
calculer l’amortissement sur 95 % du montant total de la souscription
avec effet à compter de la date de celle-ci. Cette
nouvelle mesure est entrée en vigueur à compter du 3 avril 2003. L’ouverture
à l’ancien sous certaines conditions : Le
gouvernement dans le cadre de la loi « HABITAT » travaille
à l’extension du nouveau dispositif à certaines acquisitions de logements
anciens suivies de travaux d’amélioration lorsque cela permet effectivement
leur remise sur le marché, comme cela est déjà le cas pour l’acquisition
de locaux destinés à être transformés en logements. DISPOSITIF
D’AIDE A L’INVESTISSEMENT LOCATIF Entrée
en vigueur : Applicable dans le cadre du vote de la loi DDUHC, avec date d’effet rétroactive
au 3 avril 2003 notamment pour certaines mesures réglementaires. Bénéficiaires :
personnes
physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou
par l’intermédiaire de sociétés non soumise à l’IS
(SCI , SCPI…..) Logements
concernés : logement neuf situé en France, loué nu à titre de résidence principale. Durée
minimale de la location : location d’un logement neuf : 9 ans. Ressources
du locataire : pas de plafonds de ressources Montant
du loyer : plafonds de loyer fixés à 90 % du loyer du marché dans le logement neuf
dans les zones tendues. Zones
d’application des plafonds de loyers : 3 zones nouvelles Régime
fiscal : amortissement
du prix d’acquisition au taux de 8 % les 5 premières années puis de
2,5 % les 4 années suivantes. A l’ issue
des 9 ans et jusqu’à 15 ans, possibilité de continuer à amortir à raison
de 2,5 % par an. EXEMPLES
DE SIMULATION D’INVESTISSEMENTS LOCATIFS DANS LE CADRE DU NOUVEAU DISPOSITIF Exemple
n° 1 : 3
pièces en région parisienne Achat
d’un appartement neuf ou en état futur d’achèvement d’une valeur de
240 000 € (y compris frais annexes). Cet appartement de 60 m2 est situé
en région parisienne. Engagement de le louer pendant 9 ans à un loyer
maximum de 60 m2 x 18 € par mois soit 1 080 €. Il
est alors possible de déduire 19 200 € des revenus fonciers imposables
chaque année pendant 5 ans, puis 6 000 € chaque année les 4 années suivantes.
Si ces conditions demeurent respectées, il sera possible de déduire
de nouveau 6 000 € pendant 6 années supplémentaires. Au bout de 15 ans
la déduction est donc de 156 000 €.. Le taux
de la déduction forfaitaire est ramené à 6 % pendant la période d’amortissement.
Calcul
des revenus fonciers la 1ère année : Loyer
annuel : 12 000 € (loyer pratiqué < loyer plafond) Déduction
forfaitaire : 720 € (12 000 x 6 %) Amortissement :
19 200 € (240 000 x 8 %) Intérêts
d’emprunt : 11 000 € (hypothèse) Autres
charges : 530 € (hypothèse) Déficit :
19 450 € Le
déficit foncier égal à 19 450 € est imputable sur le revenu global dans
la limite de 10 700 €. L’excédent, soit 8 750 € est imputable sur les
revenus fonciers des 10 années suivantes. Taux
de rendement interne : avec le dispositif précédent, le taux de rendement
interne du placement immobilier était de 2,6 %, avec les nouvelles mesures,
il est de 5,4 % Exemple
n° 2 : 3 pièces à Strasbourg Achat
d’un appartement neuf ou en état futur d’achèvement d’une valeur de
120 000 € (y compris frais annexes) Cet appartement de 60 m 2 est situé
à STRASBOURG. Engagement de le louer pendant 9 ans à un loyer maximum
de 60 m2 x 12,5 € par mois soit 750 € . Il
est alors possible de déduire 9 600 € des revenus fonciers imposables
chaque année pendant 5 ans, puis 300 € chaque année les 4 années suivantes.
Si ces conditions demeurent respectées, il sera possible de déduire
de nouveau 3 000 € pendant 6 années supplémentaires. Au bout de 15 ans,
la déduction est donc de 78 000 € . Le taux
de la déduction forfaitaire est ramené à
6 % pendant la période d’amortissement. Calcul
des revenus fonciers la 1ère année : Loyer
annuel : 8 300 € (loyer pratiqué < loyer plafond) Déduction
forfaitaire : 498 € (8 300 x 6 %) Amortissement :
9 600 € (120 000 x 8 %) Intérêts
d’emprunt : 5 500 € (hypothèse) Autres
charges : 530 € (hypothèse) Déficit :
7 828 € Le
déficit foncier égal à 7 828 € est déductible du revenu imposable Taux
de rendement interne : Avec le dispositif précédent, le taux de rendement
interne du placement immobilier était de 5,4 % avec les nouvelles mesures
il est de 8,3 %. La
réforme importante de « l’habitat » sera présentée par Monsieur
Gilles DE ROBIEN en juin, en conseil des ministres. Les grands axes
de cette réforme ont été évoqués par le Ministre à l’occasion de l’ouverture
des travaux du conseil national de l’habitat, le jeudi 3 avril 2003,
ainsi que le mardi 8 avril 2003, lors d’un déplacement du ministre à
Vincennes. Les
grandes idées de ce projet de réforme passent par la sécurisation des
bailleurs et des locataires, la suppression de la discrimination dans
l’accès au logement, des réflexions sur le parc ancien dans la mesure
ou le parc privé constitue un gisement insuffisamment utilisé pour produire
du logement à loyers maîtrisés. Dans
le cadre de la nouvelle loi sur la décentralisation une formule de délégation
de compétence va être proposée à certaines autorités décentralisées :
-
Les règles concernant les aides à la personne, éléments essentiels de
la solidarité nationale, resteront de la compétence de l’état.
-
Les aides à la pierre, et notamment les crédits pour la construction ou
la rénovation de logements sociaux ou privés, seront déconcentrées au
niveau des préfets de région qui pourront les déléguer sur la base de
conventions, aux départements ou aux communautés d’agglomération qui
le souhaitent et qui se sont dotées d’un programme local de l’habitat.
-
Ce dispositif devra être adapté pour l’Ile de France ou le bassin d’habitat
est supra-départemental et où
donc la région pourra bénéficier de cette délégation de compétences
selon des modalités qui restent à définir. La
réforme de l’habitat sera vraisemblablement présentée en même temps
que le projet sur la rénovation urbaine de Jean Louis BORLOO.
La
réforme de l’habitat comportera 4 axes principaux :
-
Le 1er axe l’accession à la propriété : l’ingénierie financière
permet aujourd’hui de trouver des solutions adaptées à chaque cas particulier.
Cette réforme nécessitera des adaptations au droit actuel et des innovations
juridiques en particulier pour la location accession.
-
Le 2ème axe est le volet logement du plan national de renforcement
de la lutte contre l’exclusion menée avec Madame Dominique VERSINI. L’objectif n’est pas de remettre en cause les dispositifs
existants, mais de les simplifier pour qu’ils aident mieux ceux qui
y ont recours avec notamment la fusion des différents fonds qui interviennent
en faveur des personnes en difficulté pour disposer d’un outil unique
et efficace. Il faut également mieux utiliser les délais qu’accorde
le Juge pour trouver une solution pérenne aux situations d’impayés et
renforcer le pouvoir des commissions de médiation en leur permettant
de s’auto-saisir des demandes de candidats
à un logement social qui n’ont pas été satisfaites après un délai anormalement
long et de proposer une solution en faisant appel au contingent préfectoral.
-
Le 3ème axe : la rénovation du parc ancien. La loi « habitat »
comportera d’une part les modalités de sortie de la loi de 1948 pour
permettre la rénovation de ce parc souvent dégradé tout en protégeant
les locataires les plus fragiles que ce soient les personnes à ressources
modestes ou les personnes âgées.
-
Le 4ème axe comportera un important volet sur la lutte
contre l’insalubrité et le saturnisme pour donner aux autorités locales
et notamment aux élus, les moyens de lutter efficacement contre ce fléau.
En
conclusion, le projet de nouvelle loi « habitat » va s’intégrer
dans le nouveau contexte créé par la loi de décentralisation et par
le projet de loi de renouvellement urbain. SRU : VENDREDI 20 JUIN 2003 DROIT ET IMMOBILIER :
MARDI 1ER JUILLET Au centre de formation
AFAC : 8, rue des 3 portes à Paris 75005 Pour tous renseignements,
programmes + tarifs ou inscriptions : Tél. 01 44 07
27 65 Mail : afac@afac-formation.com
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