BAUX COMMERCIAUX - REVISION DU LOYER - RENONCIATION A UN DROIT - ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL - ARRET DE LA COUR DE CASSATION CHAMBRE COMMERCIALE DU 4 FEVRIER 2003

Selon la société qui s'est pourvue en cassation, même si le bailleur n'a pas fait une demande d'augmentation de loyer lors d'une révision triennale, celle-ci peut toujours se faire par la suite. La renonciation a un droit ne se présume pas, en l'espèce, le bailleur n'aurait jamais manifesté la volonté de ne pas demander la révision, il pourrait donc encore le faire sur le fondement de l'article 1 134 du code civil.

La cour de cassation précise que s'il ne résulte pas des documents produits que le bailleur avait fait une demande régulière en révision de loyer, celle-ci ne peut plus être demandée.

BAUX COMMERCIAUX - CENTRE COMMERCIAL - APPLICATION DU DECRET - CLIENTELE PROPRE - NECESSITE D'UNE AUTONOMIE DE GESTION - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^ème CHAMBRE CIVILE DU 5 FEVRIER 2003.

Le titulaire d'un emplacement dans un centre commercial, alors même qu'il possède un local et une clientèle propres, ne dispose pas d'une autonomie de gestion suffisante lui permettant de bénéficier de la propriété commerciale. La cour de cassation rappelle que le statut des baux commerciaux est applicable, nonobstant la qualification que les parties ont donné au contrat , à tout local stable et permanent, disposant d'une clientèle personnelle et régulière et jouissant d'une autonomie de gestion.

Que si une société locataire assure seule la gestion de ses stocks et de ses ventes et règle directement à l'électricité de France son abonnement et ses consommations, mais est parallèlement soumise aux horaires d'ouverture du centre commercial et que c'est ce dernier qui assurait le paiement des charges de même que l'organisation de la publicité et la fixation de la politique des prix, cette société ne peut prétendre à l'application du statut des baux commerciaux.

Ainsi l'existence d'une clientèle propre n'est pas le seul critère caractérisant l'autonomie de gestion du fonds par rapport au centre commercial, d'autres éléments sont à prendre en compte pour prétendre à l'application du statut des baux commerciaux.

BAUX COMMERCIAUX - CESSION DE DROIT AU BAIL - ACTE AUTHENTIQUE - COMMUNICATION AU BAILLEUR - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^ème CHAMBRE CIVILE DU 5 FEVRIER 2003.

Le bailleur demande la résiliation du bail, la cession de celui-ci n'étant pas selon lui conforme, une clause du bail n'ayant pas été respectée (le délai de remise de l'acte).

La cour d'appel refuse la résiliation du bail considérant que les clauses ont été respectées, en effet, la bailleresse a été appelée à concourir à l'acte de cession, puis l'acte a été déposé au rang des minutes d'un notaire et signifié à la bailleresse (acte du 9 juillet 1998,  signifié le 25 mai 1999). Un titre exécutoire lui a donc été délivré. La cour de cassation casse l'arrêt de la cour d'appel, en effet, la clause 12 du bail n'a pas été respectée. La cession du droit au bail devait être établie devant notaire et la copie exécutoire de cet acte authentique devait être remise à la bailleresse dans le mois de sa signature à peine de nullité de la cession.

BAUX COMMERCIAUX - SOUS LOCATION AUTORISEE - OBLIGATIONS - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^ème CHAMBRE CIVILE DU 19 FEVRIER 2003.

Un bail commercial autorise la sous-location avec comme seule mention restrictive l'obligation pour le preneur en cas de sous location d'appeler le bailleur à concourir à l'acte. La cour de cassation rappelle que l'autorisation de sous louer même  si elle est conférée dans le bail par le propriétaire ne peut dispenser le locataire de l'obligation de le faire concourir à l'acte de sous-location. Le non respect de cette formalité implique comme sanction notamment le non renouvellement du bail sans indemnité d'éviction.

BAUX COMMERCIAUX - CAUSES DE DEPLAFONNEMENT - MODIFICATION DES CARACTERISTIQUES PROPRES DES LOCAUX - PREMIER RENOUVELLEMENT - SECOND RENOUVELLEMENT - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^ème CHAMBRE CIVILE DU 19 FEVRIER 2003.

Une société a acquis par acte du 5 novembre 1979 le droit au bail de locaux à usage commercial appartenant à l'OPAC qui les lui louait déjà depuis 1971. Des travaux ont été réalisés au cours de ce bail, le bail a été renouvelé une première fois le 26 juillet 1990 à compter rétroactivement du 1^er janvier 1986 moyennant un loyer fixé en fonction de la variation de l'indice. Le 15 juin 1994, l'OPAC a fait délivrer un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer déplafonné eu égard à des travaux réalisés en 1980,  le preneur a refusé le loyer proposé.  La cour de cassation confirme l'arrêt de la cour d'appel qui précisait que les travaux ont été réalisés en 1980, par le locataire à ses frais exclusifs, qu'ils avaient consisté en la dépose de cloisons séparant les deux boutiques et des circulations verticales, ce qui avait permis la création d'une grande pharmacie d'un seul tenant, d'une surface d'environ 100 m et d'un appartement de 6 pièces au premier étage. La cour d'appel a pu déduire de ces constatations que les travaux avaient modifiés notablement les caractéristiques propres des lieux, et a exactement retenu que le bailleur ne pouvait plus invoquer cette modification faute de l'avoir fait lors du premier renouvellement.

BAUX COMMERCIAUX - QUALIFICATION ET INTERPRETATION DU CONTRAT - SOUMISSION OU NON AU DECRET - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^ème CHAMBRE CIVILE DU 5 MARS 2003

Un bail n'est pas intitulé bail commercial, il ne renvoie pas aux  règles applicables à un contrat de cette nature, il ne comporte aucune référence au décret, il se borne à stipuler qu'il était conclu pour une durée de 9 années avec faculté de mettre fin au contrat à l'expiration de la troisième, de la sixième et de la neuvième année, en donnant congé par acte extra judiciaire six mois au moins à l'avance sans viser directement ou indirectement un quelconque droit au renouvellement.

Il s'agissait de deux baux successifs, le premier prévoyant la faculté pour le bailleur en fin de bail d'y mettre fin s'il entendait invoquer les dispositions des articles 10, 13 et 15 du décret du 30 septembre 1953, le second n'y faisant plus référence, la cour d'appel a considéré ce second bail comme un bail commercial bénéficiant du statut du décret du 30 septembre 1953.

La cour de cassation rejette le pourvoi confirmant l'application du décret en rappelant que le premier bail  avait été conclu pour une durée de 9 ans avec possibilité pour le preneur d'y mettre fin à l'expiration de la 3^ème et de la 6^ème année en donnant congé au bailleur, 6 mois au moins à l'avance et que même si la formulation employée dans le second bail ne faisait plus référence aux articles 10, 13 et 15 du décret, les termes employés correspondaient à une faculté de dénonciation identique. De ce fait, le statut des baux commerciaux doit s'appliquer.

BAUX COMMERCIAUX - OBLIGATION DE DELIVRANCE ET D'ENTRETIEN - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^ème CHAMBRE CIVILE DU 19 MARS 2003

Le preneur exploite une activité de café - restaurant - hôtel, à la suite d'une visite de la commission de sécurité en février 1997, et d'un avis du maire défavorable à la poursuite de l'exploitation tant que les prescriptions administratives ne seront pas réalisées, le locataire a demandé à la bailleresse de prendre en charge les travaux requis, il a saisi le juge des référés pour obtenir une mesure d'expertise et la condamnation du bailleur à lui payer une provision à valoir sur le montant des travaux. Le juge des référés a donné gain de cause, la cour d'appel a confirmé en condamnant le bailleur à rembourser le prix des travaux réalisés par le locataire. La cour de cassation rejette le pourvoi en précisant que le bail ne contenait aucune stipulation expresse mettant les travaux prescrits  par l'administration à la charge du preneur , que ces travaux requéraient la mise aux normes des installations électriques de gaz, de désenfumage, de secours d'urgence, de chaufferie, des cuisines, de la buanderie et le respect de la réglementation facilitant l'accès des handicapés et qu'ils avaient été entrepris par le locataire après que la bailleresse eut été appelée à diverses reprises à participer à la recherche technique et financière du programme de travaux dont la mise en ouvre était devenue indispensable pour maintenir ouvert l'établissement qui était menacé de façon imminente de fermeture administrative.

Cet arrêt conforte la position de la cour de cassation qui apparaissait déjà par la décision du 5 juin  2002 sur l'obligation de délivrance. (voir lettre de l'AFAC juillet 2002)

BAUX COMMERCIAUX - DEPLAFONNEMENT - CODIFICATION DU DECRET - PRIX COURAMMENT PRATIQUES DANS LE VOISINAGE - CODIFICATION A DROIT CONSTANT - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^ème CHAMBRE CIVILE DU 19 MARS 2003

Le bailleur sollicite le déplafonnement en indiquant que celui-ci est possible en cas de modification notable des éléments déterminants la valeur locative parmi lesquels figurent selon lui les « prix couramment pratiqués dans le voisinage » visés à l'article 23 -5 non modifié du décret du 30 septembre 1953.

En effet l'article L 145-34 du code de commerce a remplacé l'article 23-6 du décret du 30 septembre 1953 intégrant dans les éléments déterminant la valeur locative les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Ce texte ne souffre aucune interprétation et l'argument consistant à dire que sa rédaction procédait d'une erreur que le législateur allait bientôt sans doute rectifier était inopérante. La cour de cassation rejette le pourvoi rappelant que la cour d'appel avait relevé à bon droit que la codification du statut des baux commerciaux avait été réalisée à droit constant et qu'il n'y avait pas lieu de déduire de la nouvelle rédaction de l'article L 145-33 du code de commerce, qu'elle autorise le déplafonnement au seul constat d'une évolution notable au cours du bail des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

BAUX COMMERCIAUX - BENEFICE DU STATUT - CONTRATS SUCCESSIFS INTITULES « LOCATION SAISONNIERE » - CONTRAT GERANCE LIBRE DE FONDS DE COMMERCE - QUALIFICATION DU CONTRAT - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^ème CHAMBRE CIVILE DU 19 MARS 2003

La commune d'ORCIERES-MERLETTE  a donné à bail un chalet exploité pour la vente de « casse-croûte et boissons » avec initialement des contrats intitulés « location saisonnière » puis un contrat de six ans dénommé « gérance libre de fonds de commerce » puis un contrat intitulé « bail précaire à caractère saisonnier ». La régie des remontées mécaniques d'ORCIERES-MERLETTE a refusé de renouveler le contrat et a demandé la remise des clefs. Les locataires ont assigné en revendiquant le bénéfice du statut des baux commerciaux et en paiement d'une indemnité d'éviction. La cour d'appel a reconnu le bénéfice du statut et alloué une indemnité d'éviction. La commune s'est pourvue en cassation en considérant que la seule immatriculation au registre du commerce ne saurait présumer du bénéfice du statut, que le locataire n'avait pas de clientèle autonome et que le contrat était intitulé à titre précaire et à durée limitée. La cour de cassation a rejeté le pourvoi, en effet, les locataires étaient régulièrement inscrits au registre du commerce et des sociétés, ils exerçaient dans les lieux loués dont ils avaient la libre disposition toute l'année un commerce de vente de « casse-croûte et boissons » et ils possédaient en dehors de la clientèle de la régie des remontées mécaniques une clientèle propre constituée par les amateurs de ski de fond, les randonneurs, les promeneurs en raquette et les amateurs d'équitation.  La cour d'appel n'était pas tenue de rechercher si cette clientèle personnelle dont elle constatait souverainement l'existence, était prépondérante par rapport à celle de la régie et les locataires bénéficiaient donc du statut des baux commerciaux.

BAUX COMMERCIAUX - CONVENTION ENTRE LA SOCIETE ET L'UN DE SES ADMNISTRATEURS - ACTION EN NULLITE - ARRET DE LA COUR DE CASSATION CHAMBRE COMMERCIALE DU 25 MARS 2003

Un bail commercial est conclu entre une société anonyme et une SCI, le président de la première étant également associé de la seconde, des avenants à ce bail ont pour objet d'augmenter d'une manière très importante le montant du loyer. La société locataire agit en justice en demandant la nullité du bail et de ses avenants, ceux-ci n'ayant pas été autorisés par le conseil d'administration. Concernant la nullité du bail, la cour de cassation confirme l'argumentation de la cour d'appel  dans la mesure où le bail initial avait été autorisé par le conseil d'administration. Cela étant la cour de cassation casse l'arrêt de la cour d'appel qui n'avait pas retenu l'action en nullité des avenants. En effet, la modification des conventions rentre dans le champ d'application de l'article 225-38 du code de commerce et est obligatoirement soumis à l'autorisation préalable du conseil d'administration.

La nullité d'une convention intervenant entre la société et l'un de ses administrateurs ne peut être couverte que par le vote de l'assemblée générale des actionnaires intervenant sur rapport spécial des commissaires aux comptes.  

BAUX COMMERCIAUX - LOI MURCEF - REVISION A LA  BAISSE (NON) - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^ème CHAMBRE CIVILE DU 1^ER AVRIL 2003

Dans cet arrêt, la cour de cassation rappelle sa jurisprudence 2002, suite à la loi du 11 décembre 2001 à caractère interprétatif, dite « LOI MURCEF ».

Dans le cadre d'une procédure de révision, la cour d'appel de MONTPELLIER avait le 9 octobre 2001 fixé le loyer révisé à la valeur locative à la baisse en se fondant sur le caractère manifestement excessif du loyer initialement fixé, tout en constatant l'absence d'évolution des facteurs locaux de commercialité. La cour de cassation casse en rappelant l'article L145-38 alinéa 3 du code de commerce dans sa rédaction issue de l'article 26 de la loi MURCEF, texte interprétatif.

Par dérogation aux dispositions de l'article L145-33 du code de commerce et à moins que ne soit rapporté la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration où la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

BAUX COMMERCIAUX - CLAUSE RESOLUTOIRE - DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT - RECEVABILITE - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^ème CHAMBRE CIVILE DU 2 AVRIL 2003

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1 244-1 à 1 244-3 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. Si les délais accordés par l'ordonnance de référé ayant suspendu la réalisation de la clause résolutoire n'ont pas été respectés, la cour d'appel ne pourra pas accorder de nouveaux délais et la clause résolutoire reste définitivement acquise.

BAUX COMMERCIAUX - AMELIORATION - BENEFICIE AU BAILLEUR - FIN DE BAIL - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^ème CHAMBRE CIVILE DU 2 AVRIL 2003

Lors de la signature d'un bail, il était convenu que le preneur devrait laisser en fin de bail sans indemnité, tous changements ou améliorations qu'il aurait pu apporter aux biens loués. Un incendie se déclare en cours de bail, le bailleur sollicite l'allocation d'une somme au titre des aménagements et améliorations apportés au fonds qui auraient dû lui revenir. La cour d'appel rejette sa demande, la cour de cassation confirme en rejetant le pourvoi. En effet, le bailleur n'accède à la propriété des améliorations réalisées dans les lieux loués par le locataire qu'à la fin du bail et qu'avant cette issue, il n'a vocation à aucune prétention à ce titre. Les aménagements et les améliorations ayant été détruits avant la fin du bail, le bailleur était donc mal fondé à demander le paiement de leur contre valeur. 

BAUX COMMERCIAUX - CONVENTION D'OCCUPATION PRECAIRE - REQUALIFICATION (NON) ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^ème CHAMBRE CIVILE DU 2 AVRIL 2003

Les parties avaient conclu le 9 janvier 1996,  une convention dans laquelle elles avaient entendu expressément déroger au statut instauré par le décret du 30 septembre 1953, il s'agissait d'une convention d'occupation précaire dans la mesure où les locaux du preneur avait été détruits par un incendie et qu'il était urgent pour ce dernier de trouver des locaux de remplacement permettant d'abriter le personnel et les machines afin de poursuivre l'exploitation. Le preneur s'est maintenu dans les lieux au delà de la période initialement envisagée de 20 mois, dans l'attente de l'achèvement des travaux de reconstruction de l'usine incendiée.

Le fait pour le preneur de se maintenir pour une période supérieure au délai prévu dans la convention initiale ne remet absolument pas en cause, la commune intention des parties qui était de souscrire une convention précaire d'occupation exclusive de toute idée de fraude, aux dispositions impératives du décret.

BAUX COMMERCIAUX - BAUX DEROGATOIRES SUCCESSIFS INFERIEURS A 24 MOIS - ABSENCE EXPLICITE DE RENONCIATION AU DECRET - APPLICATION DU DECRET - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3^ème CHAMBRE CIVILE DU 2 AVRIL 2003

Le 5 août 1992, un bail pour des locaux à usage commercial est signé pour une durée de 12 mois à compter du 1^er septembre 1992.

Par avenant du 2 septembre 1993, le bail a été prorogé pour une durée de 11 mois s'achevant le 31 juillet 1994. Le preneur se maintient dans les lieux au delà de cette période. Le bailleur le fait assigner en expulsion. La cour d'appel considère que le preneur qui est resté en possession des lieux loués après le premier bail dérogatoire a acquis le droit au bénéfice du statut des baux commerciaux. La cour de cassation confirme en rejetant le pourvoi. En effet, l'acte du 2 septembre 1993, conférant au preneur le bénéfice d'un bail d'une durée de 11 mois à un moment où il avait acquis le droit au statut ne comportait aucune référence au décret du 30 septembre 1953 et ne faisait aucune mention de la volonté de cette société de renoncer en toute connaissance de cause, et de manière non équivoque au bénéfice du statut. Le preneur bénéficiait donc du statut des baux commerciaux.